Warszawski rynek biurowy staje się coraz bardziej rozwarstwiony. W centrum i na Woli pustostany spadły poniżej 6 proc., czynsze rosną, a nowa podaż jest symboliczna. Na Mokotowie i we Włochach wciąż jest jednak dostępność, pole do negocjacji i tańsze alternatywy. Z raportu Brookfield Partners i OfficeList Pulse wynika, że rynek najemcy się kończy, ale nie wszędzie w tym samym tempie.
Warszawa ma 6,67 mln mkw. nowoczesnej powierzchni biurowej w 609 budynkach. Wskaźnik pustostanów spadł do 8,59 proc., czyli do poziomu niewidzianego od lat. Dostępna od ręki powierzchnia skurczyła się w ciągu roku o 23 proc., do 572,4 tys. mkw. Jednocześnie średni czynsz ofertowy wzrósł do 17,17 euro/mkw./mies., a w budowie pozostaje tylko 128,3 tys. mkw. biur – zaledwie 1,9 proc. istniejącego zasobu. – 2026 to kolejny rok fazy zacieśnienia rynku biurowego. Dla najemców to koniec „rynku okazji” w najlepszych lokalizacjach, ale wciąż realne pole negocjacji poza ścisłym centrum – wskazują autorzy raportu.
To właśnie geografia coraz mocniej definiuje warszawski rynek. Wola i Śródmieście są już blisko rynku wynajmującego. Na Woli pustostany wynoszą 5,39 proc., a średni czynsz ofertowy 20,06 euro/mkw./mies. W Śródmieściu to odpowiednio 5,69 proc. i 21,78 euro. Z drugiej strony pozostają Mokotów i Włochy, gdzie dostępność jest dwucyfrowa. Na Mokotowie pustostany sięgają 13,8 proc., przy średnim czynszu 14,73 euro, a we Włochach 16,89 proc., przy stawce 14,27 euro. Jak podkreśla Brookfield Partners, to jedna z największych różnic kosztowych między lokalizacjami biurowymi w Polsce – poza centrum stawki są o ok. 30 proc. niższe, a dostępność powierzchni daje najemcom znacznie większe pole negocjacji.
Trzy największe dzielnice biurowe – Wola, Śródmieście i Mokotów – skupiają 71 proc. zasobu. Ale podobieństwa kończą się na skali. Centrum i bliska Wola mają coraz mniej wolnej powierzchni, a najemcy szukający najlepszych adresów muszą liczyć się z presją czynszową. Południowe i zachodnie obszary biznesowe pozostają natomiast rynkiem, na którym liczą się zachęty, elastyczność i zdolność właścicieli do konkurowania efektywnym kosztem najmu.
Sytuację dobrze odzwierciedlają czynsze. Średnia stawka ofertowa wzrosła w ostatnim kwartale z 16,51 do 17,17 euro/mkw./mies., a od początku 2023 r. o ok. 13 proc. Górny segment rynku wyznacza już przedział 26–30 euro/mkw./mies. Najwyższe stawki raport wskazuje m.in. w Towarowej 22 – Budynku E1, Zaułku Piękna, Metropolitanie, Rondzie 1, Elektrowni Powiśle, Q22, Studio A i Vibe A. Autorzy zwracają uwagę, że stawki w budynkach w budowie wyznaczają poziom oczekiwań na lata 2027+.
W praktyce czynsz nominalny to jednak tylko część obrazu. Brookfield Partners przypomina, że realny koszt efektywny, po uwzględnieniu wakacji czynszowych, kontrybucji na fit-out i innych zachęt, jest w Warszawie zwykle o 15–25 proc. niższy od wartości wyjściowych przy umowie pięcioletniej. Im wyższy pustostan w budynku, szczególnie poza centrum i Wolą, tym większa przestrzeń do rozmowy. W obiektach z dostępnością powyżej 25 proc. zachęty potrafią istotnie przekraczać standard rynkowy.
Drugą twarz rynku widać także w podnajmach. W Warszawie dostępne jest 62,8 tys. mkw. powierzchni w podnajmie, która nie jest ujmowana w oficjalnym wskaźniku pustostanów. Najwięcej przypada na Mokotów, Wolę i Śródmieście. Podnajem bywa o 20–40 proc. tańszy od najmu bezpośredniego i pokazuje, gdzie najemcy redukują zajmowaną powierzchnię. Według Brookfield Partners realna podaż dla najemcy, liczona jako pustostan, podnajem i zwolnienia w horyzoncie 12 miesięcy, jest o ok. 11 proc. wyższa niż oficjalny wskaźnik.
Najmocniej na przyszłe warunki najmu działa jednak ograniczona podaż. W budowie pozostaje tylko 128 tys. mkw. biur, niemal w całości na Woli i w centrum. Największe projekty to Towarowa 22 – AFI Tower, Upper One, Skyliner II i Towarowa 22 – Budynek E1. Poza Wolą i centrum rynek praktycznie nie urośnie do 2028 r. W 2026 r. oddano dotąd 18 tys. mkw. Dla porównania w samym 2025 r. na Wolę trafiło ponad 105 tys. mkw. w trzech budynkach.
– Spodziewamy się dalszego stopniowego wzrostu stawek w COB i na Woli oraz stabilizacji na Służewcu i we Włochach, gdzie pakiet zachęt pozostanie główną walutą negocjacji. Najemcom z umowami do 2028 r. rekomendujemy równoległe prowadzenie renegocjacji i scenariusza relokacji – konkurencja opcji to dziś najskuteczniejsza dźwignia obniżenia kosztu efektywnego – mówi Jakub Sarzyński, founder & CEO Brookfield Partners.
Eksperci Brookfield Partners radzą też, że umowy wygasające w latach 2027–2028 warto otwierać 18–24 miesiące przed terminem. Zwłaszcza w centrum i na bliskiej Woli każdy kolejny kwartał może oznaczać wyższą stawkę wyjściową i słabszą pozycję negocjacyjną. Na drugim biegunie pozostają lokalizacje, w których dostępność nadal pozwala budować alternatywne scenariusze i rozgrywać konkurencję między budynkami.
fot. Pexels/diana-kisiala
