Rynek najmu instytucjonalnego (PRS) w Polsce rozwija się już od dekady. Mimo to sektor ten nadal znajduje się we wczesnej fazie rozwoju. Nowi inwestorzy stopniowo wchodzili na polski rynek, ale znaczący przełom nastąpił dopiero po 2019 r., gdy wyraźnie więcej prywatnych firm zaczęło realizować projekty w formacie PRS. Do grudnia ub.r. inwestorzy instytucjonalni posiadali 20 tys. lokali, a dodatkowe 9,5 tys. mieszkań było w budowie – wynika z raportu Avison Young.
Obserwujemy ogromną dynamikę rozwoju tego sektora, który w ciągu ostatnich 5 lat wzrósł pięciokrotnie. Dodatkowo prognozy na najbliższe lata wskazują na stabilny rozwój PRS w Polsce. Najwięcej lokali znajduje się w Warszawie (37 proc.), ale rynki regionalne również zyskują na znaczeniu i odpowiadają za 65 proc. nowo budowanych lokali. W 2024 r. ukończono 28 projektów PRS, które dostarczyły 5,9 tys. mieszkań, a prognozy na rok 2025 zakładają oddanie kolejnych 6,5 tys. lokali, z czego 70 proc. w miastach regionalnych.
Jest popyt, jest podaż
Według ekspertów Avison Young dynamiczny rozwój PRS wynika z rosnącego popytu, który wzmacniają m.in. wysokie ceny mieszkań, inflacja oraz ograniczona dostępność kredytów hipotecznych. Grupa docelowa lokali PRS rozszerzyła się z młodych pracujących osób na szerszą grupę klientów, w tym osoby mające trudności z uzyskaniem finansowania. W Polsce odsetek wynajmujących mieszkania wynosi 13 proc., podczas gdy w Europie Zachodniej przekracza 30 proc. Wysokie zainteresowanie PRS potwierdza niski wskaźnik pustostanów, który na koniec 2024 r. wyniósł 2 proc. Najwyższe stawki czynszów w PRS odnotowano w Warszawie (106 zł/mkw.), a najniższe w Łodzi (69 zł/mkw.).
Większość zasobów PRS w Polsce należy do trzech głównych operatorów: Resi4Rent, Vantage Rent i Funduszu Mieszkań na Wynajem, które łącznie dysponują ponad 10 850 lokalami. Resi4Rent jest także liderem pod względem nowo budowanych mieszkań. Inwestorzy coraz częściej interesują się też przekształcaniem starszych budynków biurowych na mieszkania PRS ze względu na ich atrakcyjne lokalizacje i niższe koszty adaptacji w porównaniu z budową od podstaw.
Inwestor instytucjonalny i pan Kowalski
Według Avison Young w 2024 r. wartość transakcji na rynku PRS osiągnęła rekordowe 344 mln euro, a 50 proc. inwestycji pochodziło ze Szwecji. Warszawa pozostaje kluczowym rynkiem inwestycyjnym, gdzie w 2024 r. sfinalizowano 9 transakcji, w tym sprzedaż portfela City Living obejmującego mieszkania w Warszawie, Poznaniu i Bydgoszczy. Co ciekawe, platformy PRS sprzedają swoje wynajęte mieszkania nie tylko inwestorom instytucjonalnym. Każdy dysponujący środkami może sobie kupić lokal z najemcą. Z taką ofertą wystąpił m.in. Archicom, który rozpoczął sprzedaż mieszkań z platformy Resi4Rent w Browarach Warszawskich. Jak się okazuje, takie podejście to nic nadzwyczajnego na tym rynku. – Sprzedaż lokali mieszkaniowych do klientów indywidualnych jest jednym z możliwych scenariuszy prowadzących do realizacji zamierzonego zysku z zainwestowanych środków dla inwestorów na rynku PRS. Już na etapie poszukiwania potencjalnych inwestycji taki scenariusz jest analizowany przez inwestorów, niezależnie od tego, czy jest to zakup już pracującego aktywa, czy zabezpieczenie zupełnie nowego obiektu od dewelopera – komentuje Artur Czuba, associate director, Investment w Avison Young . – Realizacja takiego scenariusza może być szczególnie łatwa i zyskowna w przypadku lokali mieszkalnych. W przypadku obiektów zamieszkania zbiorowego, gdzie mamy do czynienia z obiektami usługowymi, taki scenariusz może być utrudniony, biorąc pod uwagę formalny podział obiektu na lokale oraz opodatkowanie wyższą stawką VAT. Nie patrzymy jednak na działania tego typu w kategorii trendu. Biorąc pod uwagę całkowity wolumen lokali na rynku PRS, a nawet samej platformy R4R, są to raczej odosobnione przypadki. Biorąc powyższe pod uwagę, traktujemy to jako jedną z opcji zyskownej sprzedaży, a nie wyprzedaży aktywów – dodaje Artur Czuba.
Zdaniem ekspertów Avison Young popyt na najem instytucjonalny będzie nadal rósł, wspierany przez wysokie ceny mieszkań, ograniczoną dostępność kredytów hipotecznych oraz zmieniające się podejście do własności nieruchomości. W obliczu ograniczonej podaży gruntów mieszkaniowych coraz więcej projektów ma być realizowanych na działkach o przeznaczeniu komercyjnym.
