Budynki wysokościowe to znacznie więcej niż tylko dominanty nad sąsiednią zabudową. To zazwyczaj najwyższej jakości przestrzenie biurowe oferujące najemcom nowoczesny standard i prestiżowy adres. Wieżowce lokują się w topowych lokalizacjach, blisko węzłów komunikacyjnych i w centrach miast, co w erze pracy hybrydowej jest szczególnie cenione przez najemców stawiających na prestiżowe lokalizacje z dostępem do udogodnień.
W Polsce budynki powyżej 70 m wysokości stanowią zaledwie 2,5 proc. ogółu biurowców na 10 głównych rynkach, ale odpowiadają za 11,5 proc. powierzchni biurowej. To pokazuje skalę tych projektów i ich znaczenie dla struktury podaży – zwłaszcza w Centrum Warszawy i największych miastach regionalnych.
Obserwujemy wyraźny trend flight to quality – firmy konsekwentnie przenoszą się do lepiej skomunikowanych biurowców oferujących wyższą jakość, szczególnie w centrach biznesowych. Dogodna lokalizacja biura to dziś jeden z najważniejszych czynników przy wyborze przestrzeni. Wskazuje na to również obecny trend zmiany przeznaczenia starszych biurowców w mniej dogodnych lokalizacjach.
Najlepszym dowodem na atrakcyjność wysokościowców są dane o stopniu ich wynajęcia. Wskaźnik pustostanów w wieżowcach wynosi 7,5 proc., podczas gdy pozostałe budynki biurowe na głównych rynkach notują 12,3 proc. To znacząca różnica pokazująca duże zainteresowanie takimi obiektami wśród najemców.
Dynamikę zainteresowania wieżowcami widać również w analizie dostępności powierzchni. Od początku 2025 r. z oferty zniknęły moduły o łącznej powierzchni 140 tys. mkw. przy jednoczesnym wprowadzeniu do oferty 77 tys. mkw. nowej przestrzeni. Oznacza to spadek dostępnej oferty o 63 tys. mkw., co potwierdza silny popyt na tego typu obiekty.
Czynsz w wieżowcach jest średnio o 35 proc. wyższy niż w standardowych budynkach, opłaty eksploatacyjne – o 36 proc. Najemcy są jednak gotowi ponieść te koszty. W zamian otrzymują nowoczesną infrastrukturę, certyfikacje ESG i – co istotne – pewność wynajmu w sytuacji ograniczonej dostępności najlepszej przestrzeni w centrum, gdzie konkurencja między najemcami rośnie, a czynsze idą w górę.
Patrząc na obecne trendy, aktywność deweloperów i stabilny popyt najemców, w najbliższych latach zobaczymy kolejne realizacje wysokościowe. Wieżowce – mimo wyższych kosztów budowy i eksploatacji – pozostają atrakcyjnym aktywem.
Dla inwestorów to projekty o stabilnej komercjalizacji i atrakcyjnej rentowności, dla najemców – atrakcyjna lokalizacja, która nie powinna stracić na wartości. Efekt? Wzrost liczby projektów wysokościowych w topowych lokalizacjach i jednoczesna zmiana przeznaczenia starszych budynków w gorszych lokalizacjach.
Krzysztof Foks, head of research, Redd
Komentarz ukazał się w dodatku tematycznym Property Insidera „Polskie Niebotyki 2025” , cały wraz z powierzchnią biurową dostępną do wynajęcia w 66 polskich wieżowcach dostępna jest też pod tym linkiem.
