Rok 2024 zapowiada się jako kolejny wymagający okres na rynku nieruchomości komercyjnych. Wyzwaniem będzie powrót do wysokiej aktywności inwestycyjnej przy utrzymującej się niepewności.
Większość globalnych inwestorów mierzy się z nadmierną alokacją w nieruchomości i nie przeznacza na nie nowego kapitału, czekając na wyraźne sygnały od podmiotów kształtujących politykę stóp procentowych o zakończeniu cyklu podwyżek. Nawet jeśli to nastąpi, stopy procentowe pozostaną wysokie, więc relacja pomiędzy zwrotami z nieruchomości a zwrotami z innych klas aktywów będzie uważnie obserwowana przez rynki kapitałowe w przyszłym roku.
Moim zdaniem ożywienie aktywności inwestycyjnej na naszym rynku pojawi się raczej w drugiej połowie 2024 r. Będziemy mieli wówczas większą jasność co do kształtowania się stóp procentowych czy kosztów finansowania, wycen, perspektyw pozyskania przez Polskę środków z KPO, a także siły popytu najemców. Z powodu silnych powiązań gospodarczych czynnikiem sprzyjającym ożywieniu w Polsce będzie poprawa kondycji gospodarki niemieckiej. Rynek niemiecki skorygował się szybciej i mocniej, więc będziemy konkurowali z nim o kapitał.
W drugiej połowie roku mogą pojawić się w CEE nowe fundusze sektorowe typu core i core plus z kapitałem zebranym w ostatnich dwóch latach – brak historycznych problemów związanych z wycenami czy wynikami portfela sprzyja wykorzystaniu tego momentu cyklu do nabycia aktywów wysokiej jakości po skorygowanych cenach.
Dalsza dekarbonizacja sektora oraz działania wspierające aktywa na ścieżce obniżenia emisyjności będą w centrum uwagi inwestorów w 2024 r. Przewiduję też dalszą polaryzację pomiędzy aktywami najlepszymi w klasie a resztą, zwłaszcza w segmencie biurowym, gdzie naszym inwestorom rekomendujemy lokowanie kapitału wyłącznie w najwyższej klasy budynkach w najlepszych, centralnych lokalizacjach.
Finansowanie nieruchomości będzie nadal dostępne, ale nie spodziewam się zmiany rygorystycznego podejścia banków co do parametrów ani odejścia od preferowania aktywów o mocnym profilu ESG. W 2024 r. przypada refinansowanie wielu nieruchomości nabytych w 2019 r., co przy znacząco wyższych stopach procentowych i bardziej restrykcyjnych warunkach kredytów przyczyni się do luki zadłużeniowej. Może to otworzyć przygotowanym inwestorom drzwi do interesujących rekapitalizacji lub finansowań alternatywnych. Liczę jednak na stabilizację kosztów finansowania, co pomoże zmniejszyć różnice pomiędzy oczekiwaniami kupujących i sprzedających, a co za tym idzie zwiększyć wolumen transakcji.
My będziemy selektywnie podchodzić do nowych inwestycji i stawiać na analizę atrakcyjności czynników fundamentalnych nieruchomości, takich jak potencjał wzrostu czynszu. Widzimy to wyraźnie w sektorze magazynowym, gdzie motorem napędowym nie jest już spadek stóp kapitalizacji, ale właśnie wzrost czynszów. Magazyny miejskie i sektor living niezmiennie pozostają w kręgu naszych zainteresowań ze względu na sprzyjające im trendy makro. Będziemy się też koncentrować na dekarbonizacji naszego polskiego portfela i poprawie jakości przychodów.
Piotr Trzciński, head of Poland w Savills Investment Management
