Choć globalne zawirowania nie oszczędziły rynku magazynowego, Polska nadal pozostaje jednym z najmocniejszych graczy logistycznych w Europie. Inwestorzy wracają, rozwijają się regiony dotąd pomijane, a automatyzacja powoli wchodzi na stałe do hal. O realiach i perspektywach rynku, planach MDC2 i wyzwaniach wynikających z odbudowy Ukrainy mówi w wywiadzie z „Property Insiderem” Maciej Madejak, dyrektor ds. rozwoju i współzałożyciel MDC².
„Property Insider”: Które sektory gospodarki mają dziś największy wpływ na rozwój rynku magazynowego?
Maciej Madejak, dyrektor ds. rozwoju i współzałożyciel MDC²: Trudno wskazać jeden sektor. Gospodarka to system naczyń połączonych – krajowych i międzynarodowych. Polska to wciąż młoda gospodarka, która jeszcze 30 lat temu raczkowała, a po wejściu do Unii Europejskiej przeżyła prawdziwy boom, mimo że zaliczyliśmy już trzy kryzysy. Dwa z nich przeszliśmy całkiem łagodnie, co tylko umocniło naszą pozycję jako kraju. Rynek magazynowy w Polsce trzyma się naprawdę dobrze – szczególnie na tle Europy. Mimo wojny w Ukrainie i lekkiego zaciągnięcia hamulca wyniki są solidne, a potencjał do dalszego wzrostu – ogromny.
Które sektory generują dziś największy popyt na powierzchnie magazynowe?
Wymienię tu najemców z sektora e-commerce, który eksplodował w czasie pandemii. To był moment, w którym tradycyjny retail bardzo mocno ucierpiał, ale po pandemii wrócił do formy. Dziś obserwujemy pewne wyrównanie między tymi segmentami. Poza tym pandemia uwidoczniła ogromne uzależnienie europejskiej produkcji od dostaw komponentów z Azji. To był impuls do zmian – i choć to proces długofalowy, trend już się zaczął.
Polska odgrywa w tym procesie ważną rolę. Dobrym przykładem jest motoryzacja – Audi nie produkuje samochodów w Polsce, ale 30 proc. komponentów powstaje właśnie tutaj, w małych i średnich firmach. To dla nas bardzo korzystny model – elastyczna produkcja, która odpowiada na potrzeby dużych graczy. Choć sektor motoryzacyjny w Europie lekko przyhamował, my mamy silny popyt wewnętrzny i wciąż jesteśmy solidnym zapleczem dla Niemiec – ale już nie tylko kadrowym, tylko kompetencyjnym, z kadrą inżynierską, która może pracować przy technologiach przyszłości, takich jak AI.
Jak wygląda dziś struktura popytu – czy nadal są to duzi gracze, czy raczej średni klienci?
Zmiana jest wyraźna – coraz rzadziej mamy do czynienia z gigantami, którzy wchodzą do Polski z ogromnymi potrzebami.
Teraz dominują klienci szukający powierzchni od 3 do 10 tys. mkw. To wymaga od deweloperów większej elastyczności, szybkiej reakcji i bardzo dobrej znajomości lokalnych rynków.
Czy 35 mln mkw. powierzchni magazynowej to już kres możliwości, czy nadal mamy przestrzeń do rozwoju?
Mamy, i to sporo. Do tej pory skupialiśmy się głównie na zachodzie Polski – tam były inwestycje, infrastruktura i dostęp do rynków Europy Zachodniej. Ale dziś rosną w siłę regiony wschodzące – Trójmiasto, ściana wschodnia. Wciąż mamy tam dużo dostępnej siły roboczej, poprawiającą się infrastrukturę i coraz więcej zapytań ze strony klientów.
Z jednej strony potrzeba ludzi, z drugiej automatyzacja. Jak wygląda jej poziom w Polsce?
Wciąż jesteśmy w powijakach, zwłaszcza jeśli porównać nas do Wielkiej Brytanii czy Niemiec. Ale automatyzacja będzie konieczna – to nieuniknione. Społecznie zmierzamy w kierunku niższej dostępności pracowników, a to oznacza, że niektóre operacje trzeba będzie zautomatyzować. Dziś jeszcze nie odczuwamy tego tak mocno, jak Niemcy czy Czechy, ale ten moment przyjdzie również do nas.
Czyli rozwój rynku kieruje się obecnie ku mniejszym lokalizacjom – Lubelszczyźnie, Podkarpaciu, Warmii?
Tak, zdecydowanie. Rynki regionalne stają się coraz ważniejsze. To naturalny proces – najpierw zagospodarowane zostały największe ośrodki, teraz popyt rozlewa się szerzej. Ale rozwój to nie tylko popyt – to umiejętność połączenia podaży z potrzebami klientów. My to robimy, bazując na wiedzy, danych i trendach.
Od wybuchu wojny w Ukrainie inwestorzy zza oceanu się wstrzymali, ale już od połowy 2024 r. obserwujemy powrót inwestycji.
Zaczynają się pierwsze zakupy działek, aktywów, pojawia się kapitał gotowy na wejście w etapie przygotowania nieruchomości do budowy. Cieszy nas też rosnące zainteresowanie REIT-ami – gdy polski kapitał dostanie szansę wejścia na rynek magazynowy, może to być kolejny krok milowy.
A co z Warszawą – czy stolica nadal jest atrakcyjnym rynkiem?
Przyglądamy się jej, ale nie jest to łatwy rynek. Problemem jest dostępność działek – brakuje planów miejscowych, są problemy infrastrukturalne. Wiele osób wierzyło, że wschodnia strona Warszawy stanie się nowym centrum logistycznym, ale rynek zweryfikował te oczekiwania – mamy tam dziś sporo pustostanów. To raczej zachodnia strona nadal generuje największy popyt.
CPK?
Projekt potrzebny, ale jego wpływ na logistykę magazynową będzie znikomy. Cargo lotnicze to nisza – dla drogiego, precyzyjnego towaru. Masowe ładunki i tak przypłyną drogą morską – i tu Gdańsk ma ogromny potencjał. Port Baltic Hub rozwija się dynamicznie i już dziś spełnia rolę jednego z kluczowych portów Europy.
Wasza inwestycja w Gdańsku to element długofalowej strategii opartej na transporcie morskim?
Zdecydowanie. Ja już 12 lat temu rozwijałem zaplecze dla firm współpracujących z portem w Gdańsku. Od tamtej pory przepustowość portu się potroiła. Infrastruktura intermodalna – przeładunek kontenerów z morza na pociąg i dalej na ciężarówki – to przyszłość logistyki. Problemem jest tylko brak gotowości kolei. PKP Cargo przez lata nie było przygotowane do obsługi komercyjnych klientów.
Jakie są największe wyzwania dla rynku magazynowego w tym i przyszłym roku?
Największym wyzwaniem jest odbudowa zaufania inwestorów. Kapitał jest potrzebny, by rozwijać rynek. Niestety, przez kilka lat mieliśmy dużą niepewność – zmiany podatkowe, brak przejrzystości. Dziś musimy pokazać, że Polska jest stabilnym i transparentnym rynkiem. Inwestorzy nie są już skłonni ryzykować– oczekują pełnej informacji, jasnych warunków, uczciwego podejścia. My działamy w ten sposób – nie idziemy na skróty, jasno komunikujemy ryzyko i bierzemy odpowiedzialność. Tylko taka współpraca ma sens. My zarabiamy wtedy, kiedy inwestor zarabia.
Jakie są plany MDC2 na rok 2025?
W tym roku rozpoczynamy budowę w Trójmieście, działamy w Poznaniu, rozwijamy Śląsk, Łódź, Kraków. W samej Polsce centralnej wynajęliśmy w ubiegłym roku 50 tys. mkw. – to bardzo dobry wynik. Nasz cel to 10 proc. udziału w rynku deweloperskim – w 2023 r. mieliśmy około 7 proc., w zeszłym roku 4 proc. Chcemy też zwiększyć zatrudnienie. Stawiamy na jakość – nie budujemy wszędzie, tylko tam, gdzie są najlepsze warunki: lokalizacja, dostępność pracowników, infrastruktura i rozsądny koszt budowy.
Czy Polska będzie logistycznym zapleczem odbudowy Ukrainy?
To bardzo możliwe.
Po ponad trzech latach wojny inwestorzy zmieniają nastawienie – sami do nas przychodzą z pytaniami o projekty, a czasem kilku chce mieć wyłączność na ten sam teren. To efekt coraz silniejszych sygnałów o końcu konfliktu. A kiedy wojna się skończy – nawet jeśli formalnie – ruszy ogromna machina odbudowy. My i inwestorzy jesteśmy gotowi.
Rzeszów z lotniskiem to naturalne centrum, ale ma problem: brak dostępnych rąk do pracy. Z kolei Kraków ma większą aglomerację, Lublin przyciąga studentów, a niektórzy mieszkańcy Warszawy zaczynają wracać w rodzinne strony. Wschodnia Polska może odegrać ważną rolę – pod warunkiem że zapewni pracowników.
Kiedy osiągniemy 40 mln mkw. powierzchni?
Może już w tym roku, najpóźniej w następnym. Wszystko zależy od geopolityki – ale jesteśmy gotowi. My jako MDC² jesteśmy w blokach startowych, inwestorzy też. Czekamy na zielone światło.
I to pomimo wprowadzenia przez administrację Donalda Trumpa wysokich ceł?
Jeżeli cła administracji Trumpa wejdą w życie, spowoduje to okresowe zmniejszenie popytu, a co za tym idzie spowolnienie w dynamice popytu na powierzchnie przemysłowe. Jak wiemy jednak z historii, tego typu zmiany mogą być szybko zweryfikowane przez rynek. Dlatego też w dłuższej perspektywie rynek powierzchni magazynowych nadal będzie rósł w Polsce.
