Choć Hala Koszyki, Hala Gwardii, Elektrownia Powiśle, Fabryka Norblina i Browary Warszawskie różnią się między sobą pod względem lokalizacji, najemców i menu, to mają jeden wspólny mianownik – skupiają lokalne społeczności. Wpisują się w ideę 15-minutowego miasta, ożywiają dzielnice i stają się sercem obiektów handlowych i projektów typu mixed-use. Inwestycja w nie może być kosztowna, ale odpowiednio zaplanowana i zarządzana – zwróci się z nawiązką – podsumowali eksperci podczas konferencji Urban Land Institute (ULI) Poland Places + Spaces.
Warszawa stała się mekką konceptów typu food hall. Ich początek sięga 2016 r., kiedy to otwarto Halę Koszyki i Nocny Market. Następnie w 2017 r. powstała Hala Gwardii, w 2020 r. Elektrownia Powiśle, w 2021 r. Browary Warszawskie i Fabryka Norblin, a w 2022 r. Fabryka PZO.
– Istotnymi powodami, dla których food halle stały się tak popularne, w szczególności w Warszawie, są sposób spędzania czasu i wydawania pieniędzy przez młode pokolenie. Ludzie szukają czegoś bardziej interesującego niż to, co ma do zaoferowania food court, są już też lepiej wyedukowani pod względem gastronomicznym. Sukces food halli nie byłby możliwy bez ogromnego profesjonalizmu operatorów i odpowiedniego pozycjonowania – twierdzi John Gabrovic, założyciel i dyrektor zarządzający Inspire Real Estate Advisory, ekspert w dziedzinie lokalnej sceny gastronomicznej.
Mała wielka różnica
Food hall i food court to dwie odmienne koncepcje. Rolą food courtu jest szybko zaspokoić głód i zatrzymać klientów w centrum handlowym – nie jest to miejsce docelowe samo w sobie. Food hall z kolei to oryginalna kuchnia i towarzyska atmosfera.
To właśnie atmosfera sprawia, że food halle sprawdzają się w odrestaurowanych obiektach. Jednak głównym powodem ich sukcesu – oprócz menu – jest czynnik ludzki. Różne koncepty przyciągają inne grupy klientów, a odpowiednio zaplanowany food hall wspiera integrację lokalnych społeczności.
– Każdy z warszawskich halli ma swoje mocne strony. Elektrownia Powiśle jest bardzo popularna latem. Fabryka Norblina i Browary Warszawskie świetnie funkcjonują pomimo dzielącej ich odległości zaledwie 500 m, ponieważ trafiają do różnych klientów. Browary pozycjonowane są jako obiekt premium – to jedyna w Warszawie hala, w której jedzenie podawane jest na prawdziwej zastawie. Norblin z kolei oferuje wiele wydarzeń muzycznych, a PZO po drugiej stronie rzeki zachwyca wystrojem – dodał John Gabrovic.
Food halle to więcej niż tylko dobre jedzenie. – Fascynujące jest to, jak doskonale wpisują się one w ideę 15-minutowego miasta, stając się sercem swoich dzielnic. Oczywiście, wymagają one znacznych nakładów, które jednak w ostatecznym rozrachunku powinny się zwrócić. W wielu projektach handlowych i typu mixed-use są to dziś główni najemcy, wokół których kręci się życie całego obiektu – podsumował Søren Rodian Olsen, ULI Poland Chair.
Idą nowe
Takie założenie dotyczyć będzie także Starej Rzeźni – wielofunkcyjnego kompleksu firmy Vastint Poland w Poznaniu, w którym główną rolę odgrywać będzie właśnie food hall. Rafał Przybył, regional manager w Vastint Poland, przyznał, że znajdzie się ona tam przede wszystkim po to, aby podnieść wartość projektu. – Lokalizacja inwestycji jest doskonała. Mamy tu 16 tys. mkw. historycznej zabudowy, która zostanie zachowana, a jednocześnie uzupełniona o nowe budynki, w tym mieszkalne i biurowe. Od samego początku postanowiliśmy położyć duży nacisk na element kulturowy – powiedział.
Wyjaśniając koncepcję projektu Wilanów Park, Hubert Oleksiak, leasing manager w Nhood Polska, stwierdził z kolei, że myślą przewodnią projektu jest idea 15-minutowego miasta. Projekt ma łączyć funkcje hotelowe, biura, kino, park, a także rozbudowaną ofertę handlową i gastronomiczną. – To ze względu na specyfikę życia mieszkańców tej dzielnicy. Wielu z nich pracuje cały dzień z domu, a po pracy chce się spotykać ze znajomymi w okolicy, bez konieczności dojazdu do centrum. W tej chwili Wilanów to sypialnia stolicy i ambicją tego projektu jest to zmienić – dodał.
Nic nie jest dane na zawsze
Lody w inwestowaniu w food halle przełamał sukces komercyjny Hali Koszyki. – To efekt kilku czynników, począwszy od fenomenalnej lokalizacji i historii tego miejsca. Kolejny ważny aspekt to tzw. tenant mix, czyli odpowiedni dobór najemców. Niemniej przed halą stoją też pewne wyzwania – mówiła Barbara Wójcik z Globalworth. – Brak innowacji to jedno z największych zagrożeń dla przyszłości food halli. Jest to szczególnie istotne dla młodego pokolenia, które potrzebuje ciągłej rozrywki. Warunki rynkowe w ostatnich latach były bardzo trudne, ale zmotywowały nas do aktywnego działania. Zorganizowaliśmy dla naszych klientów dziesiątki koncertów, spektakli teatralnych, warsztatów i wiele innych atrakcji. Utrzymywanie długoterminowych relacji z najemcami, w poszanowaniu obustronnych interesów, to jeden z naszych priorytetów. W rezultacie w okresie pandemii straciliśmy tylko dwie umowy najmu. Dużym wyzwaniem dla operatorów food halli są również coraz mocniejsze gastrotrendy, takie jak weganizm, superfoods i zdrowa żywność. Musimy się do nich dostosować – stwierdziła Barbara Wójcik.
Zrozumieć klienta
Zgodził się z tym Dariusz Domański z White Star Real Estate. – Elektrownia Powiśle rozpoczęła działalność w niezwykle trudnym okresie. Otworzyliśmy się w maju 2020 r., a miesiąc później przyszedł lockdown. Dużo czasu poświęciliśmy, zastanawiając się nad doborem najemców i nad tym, czego ludzie by oczekiwali. Odwiedziliśmy Halę Koszyki, wszystkie największe food halle w Europie, a nawet niektóre w USA, aby zrozumieć, czego szuka współczesny konsument. Początkowo myśleliśmy, że polskie jedzenie jest koniecznością, ale okazało się, że wcale tak nie jest, ponieważ klienci odwiedzający food hall oczekują międzynarodowej kuchni z różnych zakątków świata – tłumaczył. – Ogromnie dużo pracy musieliśmy włożyć w znalezienie najlepszych operatorów gastronomicznych w Polsce. Czasami stawialiśmy na najemcę lub koncept, z jakiegoś powodu koncept się nie sprawdził, natomiast kolejnym szło już doskonale. Dlatego moja rada dla wynajmujących jest taka, że jeśli coś nie działa, nie należy się obawiać trudnych decyzji – przekonywał Dariusz Domański.
Michael Motz wyjaśnił, co zadecydowało o tym, że w Food Town w Fabryce Norblina znalazła się scena, z której muzyka transmitowana jest na cały jej obszar. Nie była ona częścią pierwotnych planów. – Początkowo planowaliśmy 26 lokali gastronomicznych, ale okazało się, że to za dużo. Potrzebowaliśmy czegoś naprawdę innowacyjnego i wyjątkowego. Wszyscy kochają muzykę na żywo, a inwestycja w drogi system nagłośnienia, oświetlenie i ekran LED się opłaciła – mówił. Jeśli chodzi o wyzwania, to głównym problemem jest brak miejsca do rozwoju. – Naszym problemem nie są puste stoliki, lecz ich niewystarczająca liczba – przekonywał Michael Motz z Food Town w Fabryce Norblina.
Jak może wyglądać przyszłość food halli w perspektywie trzech do pięciu lat? John Gabrovic uważa, że istnieje ryzyko, iż wraz z rozwojem utracą one część swojej autentyczności.
– Autentyczność buduje wspólnotę, a to ona jest podstawą sukcesu. Właściciele obiektów naturalnie będą dążyć do podwyżki czynszów i poprawy rentowności, ale prawdziwą wartość zbudować można tylko przez służbę dla lokalnej społeczności – uważa John Gabrovic.
