Nieruchomości gruntowe były jednym z najgorętszych produktów inwestycyjnych ostatnich lat. No właśnie, były – i nieprędko to wróci. Kto miał grunt na sprzedaż, ale czekał na jeszcze wyższe ceny, może zostać z działką na dłużej. Zainteresowanie inwestorów spadło o blisko połowę. Nowi gracze jednak nie odpuszczają i szykują się do zakupów oportunistycznych.
Ostatnie siedem lat na rynku gruntów inwestycyjnych przyzwyczaiło nas do sytuacji, w której nadpodaż pieniądza była ogromna, a szaleństwo zakupowe, które nierzadko wiązało się z naprawdę ryzykownymi decyzjami, trwało w najlepsze. Takie podejście do zakupów gruntów doprowadziło do tego, że łączna wartość transakcji wyniosła w 2021 r. aż 8 mld zł. To się jednak nie powtórzy.
Zmiana nastąpiła w drugim kwartale 2022 r. Co ciekawe, mimo znacząco niższej liczby transakcji ceny gruntów nie spadały, a w niektórych przypadkach wręcz rosły. Rozwój sektora gruntów inwestycyjnych ściśle regulują jednak kondycja polskiej gospodarki i jej nastroje, a te raczej nie budzą już zachwytu i nie będą budzić, stąd wniosek, że nadchodzące kwartały to czas dużych emocji inwestorskich. Rynek nie przekroczy moim zdaniem w 2022 r. poziomu 4–4,5 mld zł obrotu gruntami.
Duże transakcje
W ostatnich miesiącach odnotowaliśmy kilka spektakularnych działań deweloperskich, głównie za sprawą odbywających się przetargów miejskich. Wspomnieć należy o wylicytowaniu przez Dom Development działki przy ul. Sobieskiego w Warszawie czy transakcji przy ul. Słowackiego na stołecznych Bielanach. Większość inwestorów przyjęła jednak postawę wyczekiwania.
Mimo to końcówka roku 2022 jest gorąca, a to za sprawą gigantycznej transakcji w Warszawie, którą realizuje inwestor nieoperujący jeszcze na stołecznym rynku, ale dysponujący bardzo solidnym zapleczem kapitałowym. Finalizowana jest również transakcja na gruncie biurowym, także w stolicy, oraz negocjowany jest zakup nieruchomości pod inwestycję premium w warszawskim Śródmieściu, gdzie wartość gruntu do 1 mkw. PUM przekroczyła znacząco 10 tys. zł.
Nowy gracz na rynku
Również początek 2023 r. może być okresem wzmożonego ruchu w gruntach inwestycyjnych, a to za sprawą procesów, które według mnie w samym tylko styczniu rynek wyceni na około 450 mln zł. Wspomnieć przy tym należy o zagranicznym funduszu, który silniej zaangażuje się już niedługo w Polsce. Poza klasycznym nabywaniem gruntów będzie on także finansował deweloperów chcących dynamiczniej rozpoczynać inwestycje, lecz dysponujących ograniczonym zasobem środków własnych bądź mających kłopoty przy ich finansowaniu. Ścisła współpraca z funduszem pozwala mi sądzić, iż będzie to gracz bardzo aktywny w Polsce, a to za sprawą około 1 mld euro zgromadzonych w jego ramach. Na rynku nieruchomości planowane jest alokowanie około połowy tych środków.
Im trudniej, tym lepiej
W ramach działań związanych z aktywnością nowego funduszu będziemy doradzać właścicielom gruntów, jak zwiększać wartość działek przez ich odpowiednie przygotowanie do inwestycji mieszkaniowych, biurowych, magazynowych, aż do momentu, gdy znajdzie się inwestor czy deweloper zainteresowany ich zakupem. Zamierzamy też angażować się kapitałowo w te grunty, dając ich właścicielom tak potrzebną obecnie płynność. Celem jest zwiększenie marżowości projektu.
Im trudniejsze grunty, tym dla nas lepiej. Interesują nas więc grunty typu greenfield, brownfield, bez pozwoleń na budowę, bez decyzji WZ, nieobjęte planem miejscowym, z problemami prawnymi, technicznymi, pod konserwatorem czy objęte roszczeniami. Z naszego punktu widzenia są one najbardziej atrakcyjne, ponieważ wymagają sporo pracy i działań, w których się specjalizujemy. Nasz zespół składa się z planistów, architektów, prawników i analityków. Chcemy inwestować do 50 proc. udziałów w projekcie z perspektywą wyjścia po dwóch, trzech latach. Myślę, że nasza aktywność pozwoli nam na zainwestowanie w 2023 r. około 50 mln euro.
Emil Domeracki, ekspert ds. gruntów inwestycyjnych
