Wysoka inflacja będzie największym wyzwaniem dla polskiej gospodarki w 2023 r., a wzrost gospodarczy będzie wyhamowywał pomimo pozytywnych prognoz – podaje CBRE w raporcie Poland Real Estate Market Outlook 2023. Eksperci spodziewają się spowolnienia na rynku inwestycyjnym i magazynowym.
Analitycy CBRE podają, że wynik odnotowany na rynku inwestycji w nieruchomości w Polsce w 2022 r. był pozytywnym zaskoczeniem. Z 5,85 mld euro obrotu ubiegły rok pobił 2021 o 2 proc. Jednak w 2023 r. należy się spodziewać mniejszej aktywności inwestorów. Szacunki dla Europy zakładają spowolnienie na poziomie 10–15 proc. i podobnie przedstawiają się przewidywania dla Polski. Inwestorzy mają się skupić na aktywach magazynowych i logistycznych, biurach, PRS, a także akademikach. Zauważalny był też wzrost yieldów – w najlepszych magazynach i biurach o 75–90 pkt baz., do 5,25 proc.; w handlu do 6,5 proc.; a w PRS do 5 proc. Stopy zwrotu w najlepszych hotelach nie zmieniły się i oscylują w okolicach 6,5 proc.
W kontekście inwestowania w nieruchomości coraz większego znaczenia nabierają kryteria ESG, które są ważnym elementem strategii inwestorów i organizacji zarządzających nieruchomościami – aż 81 proc. inwestorów przekonuje, że bierze pod uwagę ESG przy podejmowaniu swoich wszystkich decyzji inwestycyjnych. – W 2023 r. możemy spodziewać się wzrostu zainteresowania strategiami zrównoważonego rozwoju i ich większego znaczenia w decyzjach inwestorów – przekonują eksperci.
Adaptacja biur
Ciekawa sytuacja panuje na rynku biurowym, który dostosowuje się do nowych realiów. Analitycy CBRE zwracają uwagę, że w 2023 r. w Warszawie do użytku oddane zostanie zaledwie 60 tys. mkw. biur, a w 2024 jeszcze mniej – ok. 40 tys. mkw. Nie dzieje się tak bez przyczyny. Popyt, choć w 2022 r. wysoki – 860 tys. mkw. – skupia się na budynkach już istniejących. Ciekawie wygląda też absorpcja, która w ubiegłym roku wyniosła w stolicy 170 tys. mkw., ale ta liczba jeszcze niewiele mówi o jej strukturze. Absorpcja w biurowcach A-klasowych wyniosła 262 tys. mkw., natomiast absorpcja w B-klasowcach była ujemna i wyniosła minus 92,5 tys. mkw. Stąd wniosek ekspertów, że najemcy przenoszą się do nowszych budynków.
Przemawia za tym też inny wskaźnik – pustostanów. W biurowcach postawionych w latach 2015–2019 wynosi on zaledwie 4,5 proc., a w gmachach ukończonych przed 2010 r. aż 15,5 proc., czyli o ok. 4 proc. więcej niż średnia dla całej stolicy. Eksperci spodziewają się spadku pustostanów biurowych w mieście, ale raczej nie odbędzie się to przez rekordowe zapotrzebowanie ze strony najemców. Ci mogą się decydować na pozostanie na wynajmowanych powierzchniach przy jednoczesnej redukcji zapotrzebowania na metry kwadratowe. Dodatkowo deweloperzy bardzo mało budują, a starsze budynki są planowane do wyburzenia bądź zmiany funkcji, co de facto uszczupla zasoby biur.
Ciekawie jest też w ośmiu największych miastach regionalnych, w których w 2022 r. oddano 40 biurowców o łącznej powierzchni 405 tys. mkw. Ale to już przeszłość. W budowie pozostaje obecnie nieco ponad 480 tys. mkw. biur, co jest najniższym wynikiem od dekady. Eksperci zwracają uwagę, że 60 proc. tej powierzchni zostanie wybudowane jeszcze w tym roku, a na przyszły deweloperzy zaplanowali do oddania tylko 100 tys. mkw. biur. I to mimo że w 2022 r. w miastach regionalnych wynajęto łącznie 623 tys. mkw. biur. Sytuacja w poszczególnych ośrodkach jest różna, najlepiej wypadły pod tym względem Katowice, Wrocław, Trójmiasto i Kraków. Gorzej wypadają Łódź, Lublin czy Szczecin. Analitycy CBRE wskazują, że mimo zróżnicowania sytuacji w poszczególnych miastach nadal mają one spory potencjał, szczególnie jeśli chodzi o nowe firmy wchodzące na polski rynek, które od Warszawy mogą odstręczyć wysokie czynsze i luka podażowa.
Handel stabilnie
Koniem pociągowym rozwoju polskiego handlu stały się parki handlowe. W 2022 r. na rynku przybyło 360 tys. mkw., z czego 89 proc. powierzchni właśnie w tym formacie. Podobną podaż eksperci zakładają na 2023 r. – ma to być 350 tys. mkw. Zwracają też uwagę na rosnący potencjał projektów wielofunkcyjnych i duży potencjał handlowy centrum Warszawy, które przyciąga nie tylko klientów lokalnych, ale też turystów.
Magazyny na hamulcu
Spadek tempa rozwoju widać natomiast w magazynach. Mimo że ubiegły rok zakończył się rekordowym poziomem podaży – 4,3 mln mkw. – to końcówka roku była już bardzo słaba. Eksperci CBRE zwracają uwagę, że na koniec 2021 r. w budowie było 4,5 mln mkw. tego typu powierzchni, a na koniec 2022 r. – 3,4 mln mkw. To spadek o 25 proc., ale niejedyny. Temat spowolnienia w sektorze magazynowym już poruszaliśmy w przedostatnim wydaniu. Najświeższe liczby nie pozostawiają wątpliwości – deweloperzy mocno wcisnęli hamulec. W IV kwartale ub.r. rozpoczęto budowę zaledwie 288 tys. mkw. nowych magazynów. To o 82 proc. mniej niż w ostatnim kwartale 2021 r.
Tu też nie ma przypadku. Wyniki za cały 2022 r., jeśli chodzi o popyt, są prawie najlepsze w historii – wynajęto 6,45 mln mkw. magazynów (4,2 mln mkw. netto). Czwarty kwartał, który zwykle jest najlepszy w całym roku, w 2022 r. był jednak najsłabszy popytowo – podają analitycy. Nie wieszczą oni jednak krachu, tylko spodziewają się dalszego, choć może wolniejszego rozwoju rynku magazynowego nad Wisłą. Hamulcowymi będą: niepewność ekonomiczna i rosnące koszty operacyjne. Na plus zadziałać ma natomiast wzrost popytu na powierzchnię ze strony sektora produkcyjnego, który w 2022 r. odpowiadał za ok. 20 proc. wyniku, a w kolejnych latach ma być siłą napędową sektora.
fot. Pexels/invisiblepower
