Jeśli nie mieszkanie na własność, to wynajem. Rynek rozkręcił się w 2022 r., a i 2023 zapowiada się ciekawie. Miejsce dla siebie próbują znaleźć PRS-y, ale też platformy oparte na rozwiązaniach IT. Co z tego może wyniknąć? Konkurencja, a może współpraca? O perspektywach i wyzwaniach dla rynku najmu mieszkań w Polsce rozmawiamy z Piotrem Kulą, business development managerem w polskiej spółce estońskiego start-upu Rendin.
„Property Insider”: Rendin działa w Polsce od 2021 r. Skąd wybór tego rynku?
Piotr Kula: Rendin został założony w 2019 r. w Estonii. Firma pozyskała jak dotąd 2,35 mln euro w rundach zalążkowych i pomostowych, a jej główni inwestorzy to fundusze inwestycyjne, takie jak Tera Ventures, Truesight Ventures i Iron Wolf Capital. W 2021 r. pojawiliśmy się w Polsce. Dlaczego? Polska to duży rynek i w dodatku bliski, choć nasze początki nad Wisłą nie należały do najłatwiejszych. Myśleliśmy, że nasza usługa jest idealna dla pośredników nieruchomościowych, ale okazało się, że bardziej trafiła w gust i potrzeby osób prywatnych niż agentów. Obecnie przekonujemy już do siebie coraz więcej pośredników i zarządców nieruchomości na wynajem. W 2022 r. odnotowaliśmy sześciokrotny wzrost względem roku 2021. Ponad 4 tys. wynajmujących podpisało już umowy najmu poprzez Rendin.
Jak duży jest polski rynek najmu mieszkań?
Bardzo trudno oszacować. Z ostatniego spisu powszechnego wynika, że w Polsce mamy ok. 1,8 mln pustostanów. Ale to nie cały obraz. Wedle różnych szacunków ogółem nad Wisłą ma być od 900 tys. do 2 mln mieszkań na wynajem, tj. takich, które są aktywnie wynajmowane. Nawet jeśli przyjmiemy dolną granicę, rynek jest duży.
Wynajem mieszkań w Polsce to domena głównie inwestorów indywidualnych. To w nich celujecie?
Na pewno wynajmującym prywatnym możemy pomóc, nie tylko zabezpieczając ich finansowo, ale także od strony prawnej i merytorycznej, już na etapie rozpoczynania wynajmu. Firmy zarządzające, agencje pośrednictwa i PRS-y, jako świetnie zorientowane w meandrach rynku, najbardziej korzystają na naszej ochronie przed niezapłaconymi czynszami i opłatami oraz pokryciu zniszczeń do czterokrotności wysokości czynszu. Można powiedzieć, że dla obu grup jesteśmy outsourcerem rozwiązywania potencjalnych problemów w relacjach najmu.
Poza tymi, którzy są aktywni na rynku, są też tacy, którzy wynajmować mieszkań nie chcą, np. traktując mieszkanie otrzymane w spadku jako lokatę kapitału. Jest też spora część właścicieli obawiających się, że trafią na nieuczciwego najemcę, który będzie chciał zasiedzieć się w nieruchomości za darmo, bo polska ustawa jest napisana w taki sposób, że bardzo trudno pozbyć się lokatora, który nie płaci. A w sytuacji gdy podpisana umowa najmu jest wadliwa, eksmisja nieuczciwego lokatora może trwać nawet 14 lat – znamy taki przypadek. Tymczasem w 2022 r. w Polsce było prowadzonych ok. 8–9 tys. eksmisji z powodu niepłacenia. Mamy nadzieję, że nasza usługa skłoni część z tych osób do wynajęcia swoich mieszkań, co byłoby z pożytkiem zarówno dla ich domowych budżetów, jak i dla najemców szukających lokum, bo wiemy, że w wielu miejscach jest niedobór lokali na rynku.
Całkiem sporo eksmisji, ale to mały ułamek dostępnej do wynajęcia oferty. Można to porównać do odsetka nieregularnie spłacanych kredytów hipotecznych.
Nie jest to nagminny proceder, ale drastyczne przypadki karmią opinię publiczną. To jednak nie wszystko. Według naszych badań 7 na 10 wynajmujących spotkało się z jakimś problemem przy wynajmie, a ci, którzy mieli taki problem, oszacowali, że ich strata wyniosła blisko 9 tys. Przede wszystkim – dla 63 proc. wynajmujących – problem dotyczył zaległości w kwestii płatności. Tymczasem sytuacja ekonomiczna pogarsza się, wszystko podrożało, więc kłopotów z płatnościami może być więcej.
Rendin ma być remedium na te problemy?
W naszej ocenie problemem jest wszystko, co zaburza naturalny proces wynajmu, np. najemca nie płaci albo spóźnia się z opłatą, albo coś zniszczył i nie przyznaje się do tego. Wtedy wkraczamy my, sprawdzamy okoliczności, analizujemy, mediujemy. Jesteśmy jak bufor między stronami umowy najmu. Gdy sprawa jest poważniejsza, np. najemca nie płaci i nie chce się wyprowadzić, wtedy negocjujemy z nim i to my przejmujemy za wynajmującego ciężar wyegzekwowania należności od najemcy. Stosujemy umowy najmu okazjonalnego i instytucjonalnego, a rdzeniem tej umowy jest akt notarialny z klauzulą dobrowolnego poddania się egzekucji, czyli opuszczenia lokalu. W razie konieczności wszczęcie procedury eksmisji komorniczej następuje więc po uzyskaniu w sądzie klauzuli wykonalności, co powinno trwać do miesiąca, bez konieczności toczenia wieloletniej batalii sądowej.
Z czym się Rendin je?
Zacznijmy od tego, że my nie zawieramy z najemcą umowy jako strona, zastępując tym samym wynajmującego. Jesteśmy wystawcą gwarancji, zabezpieczając wynajmującego na wypadek nieopłaconego czynszu, opłat za media i zniszczenia w mieszkaniu do wysokości czteromiesięcznego czynszu. Jesteśmy do tego rozjemcą w sporach między stronami umów najmu. W naszej ofercie najemca nie wpłaca kaucji, tylko co miesiąc płaci 2,5 proc. kwoty wynajmu i to jest stawka ponad czynsz, nasze fee. Odbywa się to więc bez uszczerbku dla wynajmującego. Korzyścią dla najemcy w tej sytuacji jest niższy próg wejścia w najem.
Z kim jest podpisywana umowa gwarancji płatności?
Przy podpisaniu umowy najmu za pośrednictwem naszej platformy strony akceptują warunki usługi. Jednym z załączników jest nasze zobowiązanie się i gwarancja oraz zasady, na jakich będziemy wypłacać środki wynajmującemu, w sytuacji gdy pojawi się problem wyegzekwowania ich od najemcy.
To przypomina trochę działalność ubezpieczeniową. Macie gwarancje jakiegoś ubezpieczyciela czy bierzecie ryzyko na siebie?
I tak, i tak. Jesteśmy na tyle silni, że sami możemy się asekurować z pomocą naszej spółki matki, a w niej mamy także zabezpieczenie firmy Ergo, do której trafiają sprawy najtrudniejsze, czyli klientów, z których nie udało nam się odzyskać należności. Wobec tych klientów to my jesteśmy wierzycielem. Mamy względem nich regres, ponieważ wcześniej wypłaciliśmy należność wynajmującemu.
Polska – i co dalej?
Mamy listę siedmiu krajów Europy Środkowej, które analizujemy, między innymi na bazie doświadczeń rozwoju w Polsce. W najbliższych kilku miesiącach wybierzemy spośród nich dwa, w których pojawimy się z naszą usługą. Obecnie maksymalnie skupiamy się na rozwoju w Polsce i tu budujemy markę.
Jak może się rozwijać rynek najmu mieszkań w Polsce?
Widoczne jest już spowolnienie wzrostu czynszów za wynajem, a nawet ich spadek. To zjawisko było zauważalne już w trzecim kwartale ub.r., w czwartym zarysowało się wyraźniej. Oczywiście, porównując stawki rok do roku, mamy znaczące wzrosty, ale ostatni kwartał to korekty dochodzące nawet do 5 proc. miesięcznie. Pojawiło się wśród naszych wynajmujących zapotrzebowanie na aneksy do umów z obniżką czynszów.
Tendencja w dłuższej perspektywie jest jednak stała – będzie coraz większe zapotrzebowanie na najem. Schłodzony rynek mieszkaniowy to: spadek zdolności kredytowej potencjalnych nabywców mieszkań – więc zasilą oni rynek najmu, i mało nowych budów, czyli mało osób będzie mogło kupić mieszkanie dla siebie. Ubiegłoroczny popyt na wynajem spowodowany był napływem ukraińskich uchodźców wojennych, teraz będzie zastępowany popytem wśród osób, które nie będą miały zdolności kredytowej, żeby kupić mieszkanie na własność.
Do łask wraca też mieszkanie ze współlokatorami. Dla studentów ten model jest atrakcyjny od dawna, ale i po studiach okazuje się wart rozważenia. Widzimy to, ponieważ najemcy szukają lokum wspólnie. Najem jest pierwszym wyborem przed kupnem.
Na to liczą też podmioty instytucjonalne inwestujące w duże portfele mieszkań na wynajem. To na razie nieduża część rynku, ale wygląda na Waszą konkurencję.
Wręcz przeciwnie. Gdy takie firmy wchodzą na rynek, to mają zazwyczaj swoje rozwiązania, jak się zabezpieczyć, spośród wcześniej istniejących narzędzi. Widzę tu jednak spory potencjał. Często duże podmioty muszą utrzymywać własne działy odpowiedzialne za ewentualne problemy w wynajmie. Rendin może być nie tylko gwarantem przepływów finansowych, lecz także wysoko wyspecjalizowanym outsourcerem, który zajmie się mediacjami z najemcą, przygotuje niezbędne dokumenty potrzebne do skutecznego wypowiedzenia umów a w efekcie szybkiego przywrócenia danego mieszkania na wynajem. Jednocześnie nie ma przy tym strat przychodów po stronie wynajmującego, bo my pokryjemy ewentualne straty. Prowadzimy obecnie rozmowy z kilkoma firmami PRS w Polsce i jesteśmy bardzo otwarci na współpracę. Możemy zaproponować odpowiednie usługi dla tego sektora.
