Na rynku transakcji nieruchomościowych nastąpiło wyhamowanie i zapanowała większa ostrożność. Za taką sytuację odpowiadają niepewność co do podwyżek stóp procentowych i zastój w finansowaniu – wynika z nowego raportu ULI i PwC.
W raporcie „Emerging Trends in Real Estate Global Outlook 2023” Urban Land Institute (ULI) i PwC przedstawiają kluczowe czynniki wpływające na sentyment na globalnym rynku nieruchomości oraz trendy inwestycyjne i deweloperskie. Publikacja powstaje na podstawie badań oczekiwań światowych liderów rynku nieruchomości na bieżący rok.
Według nich obecnie na perspektywy gospodarcze dla rynku nieruchomości najmocniej wpływają niepewności spowodowane podwyżkami stóp procentowych oraz brakiem dostępnego kapitału, w tym dłużnego. Skutkują one z kolei niską płynnością, obawami o refinansowanie istniejących już zobowiązań oraz podejściem „poczekamy, zobaczymy” w branży. Kluczowa rynkowa niewiadoma z kolei dotyczy ewentualnego wzrostu czynszów – czy może do nich dojść w warunkach stagnacji gospodarczej, gdy pogarszają się nastroje konsumenckie, trwa zmiana systemowa i rosną wymogi capexowe? – czytamy.
Choć rynek nie zna jeszcze wszystkich konsekwencji zacieśniania polityki pieniężnej i podwyżek stóp procentowych, to masowe i nagłe wycofywanie się inwestorów instytucjonalnych i detalicznych z prywatnych funduszy otwartych niepokoi jego liderów. Takie działanie może być po części odpowiedzią na tzw. efekt mianownika. Jednak ponieważ fundusze otwarte to stosunkowo płynna inwestycja, gorączkowe wychodzenie z nich jest powodem do obaw inwestorów.
Wpływ na sytuację w Polsce
Te trendy nie pozostają bez wpływu na polski rynek nieruchomości. – Nie dziwi nas, że globalne obawy o wysokość stóp procentowych, dostępność kapitału, a także rentowność wyjścia znajdują odzwierciedlenie także na polskim rynku nieruchomości. Niektórzy inwestorzy pozostają aktywni, ale inni wskazują, że ciągłe zniechęcające ich wahania mogą się utrzymać nawet do III kwartału 2023 r. – powiedział Søren Rodian Olsen, prezes ULI Poland.
– Polskim najemcom z kolei ten rok może przynieść różne wyzwania, ponieważ popyt nadal rośnie – mowa o warszawskich biurach, rynku logistycznym i PRS. Spada jednak podaż i najpewniej w najbliższym czasie ten trend się nie zmieni. Kluczowym czynnikiem wpływającym na polski rynek będzie też bardzo potrzebne wdrażanie odpowiednio opomiarowanych strategii i działań ESG. W polskim sektorze nieruchomości staje się to priorytetem, zarówno dla inwestorów, jak i najemców, co doprowadzi do zwiększenia i przyśpieszenia redukcji emisji CO2 – dodał Søren Rodian Olsen.
Niepewność u sterów
Największą przeszkodą przy zawieraniu transakcji w 2023 r. na globalnym rynku ma być niepewność i nieprzewidywalność co do tego, kiedy, na jak długo i na jakim poziomie stopy procentowe się zatrzymają, przez co brakuje jasności odnośnie do cen nieruchomości. Przy powszechnym oczekiwaniu, że stopy procentowe pozostaną na wysokim poziomie przez dłuższy czas, ustalanie cen jest ogromnym problemem. Niskie wolumeny i płynność dodatkowo utrudniają to zadanie, a niektórzy określają je obecnie mianem oszukańczej wojny między kupującymi i sprzedającymi. Sektor magazynowy zaliczył już najprawdopodobniej korektę cenową na głównych rynkach, a handlowy liczy na to, że długotrwałe zmiany strukturalne są już uwzględniane w cenach. W segmencie biurowym panuje z kolei ogromna niepewność.
– Wolne tempo rewaloryzacji cen nieruchomości w stosunku do rynku akcji i obligacji stanowi problem dla inwestorów instytucjonalnych, zwłaszcza w USA, Europie i Australii. Tzw. efekt mianownika w niektórych przypadkach bardzo przybliża instytucje do limitów, które nałożyły sobie na inwestycje nieruchomościowe. To może wpływać na dostępność istotnego źródła finansowania inwestycji dla sektora – mówi Gareth Lewis, ETRE Leader, dyrektor w PwC.
Finansowanie dłużne to co prawda integralna część rynku inwestycyjnego i zwiększania płynności, jednak banki przyjęły obecnie podejście „poczekamy, zobaczymy”. Czas pokaże, czy kredytodawcy pozabankowi wykorzystają sytuację i wypełnią lukę. Na rynku brakuje kapitału zarówno na nowe, jak i odnawiane nieruchomości. Wysokie koszty budowy, problemy z dostępnością siły roboczej i niepewne przyszłe zapotrzebowanie ze strony najemców stanowią obecnie zbyt duże ryzyko dla większości banków. Istniejące kredyty są wszakże refinansowane, co może wpływać uspokajająco na obawiających się powtórki globalnego kryzysu finansowego. Jednak wielu inwestorów i tak boleśnie odczuje braki finansowe. Rynek nieruchomości znajduje się w niełatwej sytuacji, bo rosną potrzeby i naciski na przyspieszanie realizacji celów ESG firm, zmiany funkcjonalności nieruchomości, utrzymanie budynków i dochodowości najmów, a wielu modernizacji i inwestycji nie można już odkładać.
To bolączka szczególnie widoczna w segmencie biurowym. Wśród ankietowanych panuje mocne przekonanie, że doświadczy on podobnych, nieuniknionych problemów jak segment handlowy. Większość z nich uważa, że obłożenie powierzchni biurowych będzie spadać, a na rynku dojdzie do wyraźnego podziału: na nieruchomości typu prime i secondary oraz na spełniające i niespełniające wymogi ESG. Dynamika wzrostu i przyszłość każdej z tych grup będzie wyglądać inaczej.
Handel odżywa
W segmencie nieruchomości handlowych widać oznaki życia, które pozwalają na optymizm. Zarządzający aktywami odnotowują dobre wyniki operacyjne w swoich portfelach handlowych w USA i Europie, i to nie tylko w stosunkowo odpornych kategoriach convenience, grocery i retail park. Nieruchomości logistyczne zdają się wychodzić z rynkowego marazmu i to w lepszej formie niż wcześniej. Na niektórych rynkach nowe realia cenowe wzmacniają ich atrakcyjność.
Segment mieszkaniowy jest nadal nieosiągalny dla rosnącej liczby nabywców, mimo że rosnące stopy procentowe wpłynęły na osłabienie popytu i wyhamowały wzrost cen lokali na niektórych rynkach. Powszechna nierównowaga między podażą a popytem w tym segmencie spowodowała realokację kapitału – nieruchomości mieszkaniowe stały się największym sektorem rynku pod względem wolumenu transakcji od czasu pandemii. Obecne warunki rynkowe sprzyjają koncentracji inwestorów mieszkaniowych na najbardziej odpornych na zawirowania rynkowe typach nieruchomości, z mocnym profilem dochodowym, w tym wielorodzinnych, senioralnych i studenckich.
Bez ESG ani rusz
W raporcie ULI i PwC odnotowują też niewielki, ale rosnący wzrost zainteresowania cenami uprawnień do emisji CO2e jako czynnik przyśpieszający dekarbonizację na rynku nieruchomości. Przełożenie kosztu emisji CO2e na kwoty i wpływy, które profesjonaliści branży nieruchomości coraz lepiej rozumieją, analizują i wliczają w koszty działalności, zaczyna zmieniać sposób myślenia firm z tego sektora.
– Liderzy rynku nieruchomości przyzwyczajają się do sytuacji, w której stopy procentowe pozostaną na wysokim poziomie przez dłuższy czas. Radzą sobie z nową rzeczywistością, w której koszty finansowania są wyższe, a wzrostu kapitału – minimalny. Klucz do sukcesu, czyli zarządzanie operacyjne i wzrost czynszów, będzie zależeć od dopasowania aktywów do celów i osiągania zgodności z ESG – podsumowuje Lisette Van Doorn, dyrektor generalna ULI Europe. – Branża nieruchomości nie może już dłużej tylko czekać i patrzeć, mając nadzieję, że koszty budowy i finansowania spadną. Najemcy krytycznie ocenią całkowite koszty najmu przy przedłużaniu umów – zgodność zajmowanych przez nich powierzchni z czynnikami ESG będzie mieć kluczowe znaczenie. Brak działania teraz może oznaczać utratę dochodów w bardzo krótkim czasie – dodaje.
Omówienie wyników raportu z udziałem ekspertów ULI dla stref czasowych Europy odbędzie się 23 marca.
Początek o godz. 09:00 tutaj.
