W 2023 r. podaż nowych powierzchni magazynowych będzie o wiele, wiele niższa niż w poprzednich latach. Z naszej perspektywy mniejsza podaż i ostrożność inwestorów wynikająca z sytuacji w sektorze finansowym sprawiają, że polski rynek staje się coraz bardziej dojrzały. Nie mam wątpliwości, że w 2023 r. rynek się ucywilizuje. Procesy due diligence już są dokładniejsze i dłuższe, rynek jest bardziej transparentny i można go rzetelnie analizować. „Polski Teksas” się ukróci, bo nie ma już do tego bazy. Taki wstrząs czasem jest potrzebny, żeby znowu pojawiła się jakość. I to, moim zdaniem, będzie największy sukces tego roku.
Sądzę, że druga połowa tego roku może przynieść bardzo dużą dynamikę, jeśli chodzi o transakcje inwestycyjne, być może i konsolidacje… Struktura własnościowa magazynów w Polsce jest rozdrobniona, z dziesiątkami drobnych inwestorów, którzy mogą być w tym roku skłonni sprzedać swoje nieruchomości. To jeszcze przyszłość, ale może nie tak znowu odległa.
Co poruszy rynek inwestycyjny
Rynek inwestycyjny hamuje w sytuacjach dużych zmian w fundamentach i właśnie tego doświadczamy. Najpierw mieliśmy tąpnięcie czwartego kwartału ub.r., teraz obserwujemy stagnację transakcyjną. Czy ceny znajdą się jeszcze niżej? Nawet gdy nastąpi korekta wartości nieruchomości, ale ich wyceny będą pozostawać na stałym poziomie, to już będzie to impuls dla rynku inwestycyjnego. Do niższych cen można się przecież dopasować innymi parametrami finansowymi. Najgorsza jest niepewność, nikt nie chce kupować nieruchomości, jeśli istnieje duża obawa, że ich wartość spadnie.
Pozytywny dla polskiego rynku jest fakt, że mimo korekty popyt nadal jest. Wielu naszych klientów powiększa swoje powierzchnie magazynowe, a poziom pustostanów nie sięga 15–16 proc. jak w 2008 r., a jedynie 3–4 proc. W krajach zachodnich jest to natomiast około 0,5 proc. Jako Prologis mamy wynajęte 98 proc. powierzchni w naszych magazynach w Europie. To historycznie wysoki poziom.
Pod znakiem BTS
Na pięciu najważniejszych rynkach magazynowych w Polsce mamy przygotowany bank ziemi z pozwoleniami na budowę. To daje nam zapas na trzy, cztery lata budowania. Nasze plany są ukierunkowane na projekty typu BTS i inwestycje z umowami przednajmu. Nie przewidujemy zbyt wielu spekulacyjnych budynków. W takich okresach kluczowe jest dla nas zarządzanie własnym portfelem, a ten jest w Polsce całkiem spory, oraz skupienie się na maksymalizacji jego wartości.
Na razie koncentrujemy się na rozwoju w głównych aglomeracjach, czyli tam, gdzie jesteśmy obecni. To Warszawa, Wrocław, Poznań, Łódź i okolica, a także Śląsk. Rynki wschodzące, jak na przykład Rzeszów lub Bydgoszcz, mają potencjał, powstają tam pojedyncze projekty, ale jeszcze nie wiemy, jak się będą zachowywały w dłuższej perspektywie. Trudno przewidzieć, jak będzie wyglądał tam popyt drugiej generacji, czyli po pięciu – siedmiu latach od wybudowania magazynu. Trzeba poczekać i zobaczyć, jak te wschodzące rynki będą dojrzewały.
Monitorujemy rynek
Nie planujemy sprzedaży naszych aktywów. Reorganizację portfela zrobiliśmy cztery lata temu. Teraz jesteśmy ukierunkowani na zakupy, ale musi się pojawić odpowiednia oferta. Nie mamy konkretnych celów, ale mamy budżet na zakupy praktycznie w każdym regionie. Nasz apetyt jest spory, a jego realizacja będzie zależała od tego, jakie możliwości pojawią się na horyzoncie. Cały czas monitorujemy rynek, analizujemy zarówno portfele, jak i pojedyncze nieruchomości.
Paweł Sapek, senior vice president i regional head na region Europy Środkowej w Prologis
