Według globalnych liderów branży perspektywa gospodarcza dla nieruchomości zawiera wiele obszarów niepewności wywołanych przez ciągłe wzrosty stóp procentowych i brak dostępnego kapitału zarówno dłużnego, jak i equity. A to skutkuje niską płynnością, obawami o refinansowanie istniejących pożyczek i modą na postawę „czekaj i obserwuj” w całej branży – to główne wnioski zaprezentowanego na targach MIPIM w Cannes raportu Urban Land Institute (ULI) i PwC „Emerging Trends in Real Estate Global Outlook 2023”.
Według decydentów branży główne pytanie brzmi: czy możliwe jest podwyższanie czynszów w obliczu stagnacji gospodarczej, spadku sentymentu konsumentów, trwających zmian strukturalnych i rosnących wymagań dotyczących inwestycji?
– Liderzy rynku nieruchomości dostosowują swoje działania do wyższych stóp procentowych, które pozostaną z nami na dłużej. Muszą też sobie poradzić z nową normalnością polegającą na wyższych kosztach finansowania. Kluczem do sukcesu jest dostosowywanie nieruchomości do wymogów ESG. Branża już nie może czekać i patrzeć, licząc na obniżenie kosztów budowy i finansowania, ponieważ najemcy bardzo skrupulatnie analizują swoje całkowite koszty najmu przy odnowieniu umowy. Zgodność oferty z ich zapotrzebowaniem na powierzchnię i strategią ESG jest kluczowa. Brak działania może oznaczać utratę dochodów z czynszu już wkrótce – przestrzega Lisette van Doorn, dyrektor zarządzająca ULI Europe.
Co z tą niepewnością?
W raporcie czytamy, że pełne konsekwencje działań banków centralnych w zakresie zaciskania pasa monetarnego i wzrostu stóp procentowych wciąż pozostają nieokreślone, ale gwałtowny odpływ inwestorów instytucjonalnych i detalicznych z prywatnych funduszy wzbudza niepokój wśród liderów branży nieruchomości.
Największą przeszkodą w zawieraniu transakcji w 2023 r. jest niepewność dotycząca tego, gdzie i kiedy stopy procentowe przestaną rosnąć, co da więcej jasności co do cen nieruchomości. Z ogólnym oczekiwaniem, że stopy procentowe pozostaną wyższe na dłużej, wiążą się bieżące problemy w zakresie wyznaczania cen między kupującymi a sprzedającymi. Sytuacji nie poprawiają niewielkie obroty na rynku inwestycyjnym i niska płynność. W raporcie czytamy, że wyceny nieruchomości logistycznych wydają się już w dużym stopniu zrewidowane na głównych rynkach, a długotrwałe zmiany strukturalne w handlu też zostały już najprawdopodobniej odpowiednio ujęte w wartości tego typu nieruchomości. Ogromna niepewność panuje jednak, jeśli chodzi o wartość nieruchomości biurowych.
– Powolne tempo rewaluacji nieruchomości w porównaniu z akcjami i obligacjami stanowi problem dla instytucjonalnych inwestorów, zwłaszcza w Stanach Zjednoczonych, Europie i Australii – uważa Gareth Lewis, dyrektor w PwC.
Banki patrzą i czekają
Finansowanie dłużne jest integralną częścią funkcjonującego rynku inwestycyjnego i zwiększania płynności, ale banki są w trybie czekania i obserwowania. Aktualne pozostaje pytanie, czy pozabankowi pożyczkodawcy wykorzystają okazję i wypełnią lukę w finansowaniu nieruchomości. Finansowanie jest ograniczone dla nowych inwestycji i rewitalizacji, gdzie wysokie koszty budowy, niedobory siły roboczej i niepewność dotycząca popytu ze strony najemców stwarzają zbyt duże ryzyko dla większości banków. Refinansowane są natomiast udzielone już kredyty.
Decydenci przepytani przez autorów raportu nie spodziewają się kryzysu finansowego na skalę globalną, ale wielu inwestorów odczuje zawirowania boleśnie. Podkreślane jest jednocześnie, że istnieje ogromna potrzeba przyspieszenia we wdrażaniu agendy ESG, co stawia branżę w trudnej sytuacji, ponieważ odkładanie większych modernizacji może już nie być możliwe.
Pełny raport dostępny jest pod linkiem
Więcej o globalnych wyzwaniach dla rynku nieruchomości i nie tylko będzie można usłyszeć na dorocznej konferencji ULI Poland “New World Order”
Zarejestruj się, szczegóły po kliknięciu w grafikę
Property Insider jest patronem medialnym konferencji
