Wysoki koszt kapitału, energii, pracy oraz surowców postawiły deweloperów aktywnych w Polsce w trudnej sytuacji. Kurczące się zdolności zakupowe ludności, powolny wzrost zapotrzebowania na biura oraz ostrożne podejście kapitału zagranicznego do nieruchomości komercyjnych w Europie Środkowo-Wschodniej doprowadziły do spowolnienia tempa inwestycji, a przez to do zahamowania procesów zakupu gruntów inwestycyjnych – piszą eksperci Colliersa w raporcie „Market Insights 2023”.
Według analityków w 2022 r. pomimo znacznie powolniejszej dynamiki sprzedażowej na rynku gruntów inwestycyjnych niż w roku 2021 ceny nie uległy zauważalnej kompresji i utrzymały się przez cały rok na stabilnym poziomie. Mała podaż dobrze przygotowanych gruntów inwestycyjnych oraz aktywność deweloperów pomogły utrzymać ceny transakcyjne na stabilnym poziomie na wszystkich rynkach regionalnych. „Nie przewidujemy wzrostu cen, ale także nie spodziewamy się znaczących obniżek cen gruntów inwestycyjnych pod magazyny” – piszą eksperci Colliersa.
Mieszkaniówka z mniejszym apetytem
W porównaniu z 2021 r. deweloperzy mieszkaniowi rozpoczęli w 2022 r. budowę o 30,5 proc. mniej powierzchni mieszkaniowej, a to przełożyło się na bardzo niski poziom zainteresowania zakupami nowych gruntów inwestycyjnych. Zainteresowaniem ze strony rynku inwestorskiego cieszyły się atrakcyjnie położone miejskie grunty mieszkaniowe o profilu premium. Warto dodać, że choć część deweloperów i inwestorów sondowała rynek z intencją redukcji „land banków” w celu zwiększenia płynności, ani oni, ani pozostali właściciele gruntów mieszkaniowych nie byli gotowi na redukcję cen ofertowych poniżej poziomów z 2021 r.
Biurowe i handlowe w stagnacji
Znacząco ograniczone jest zainteresowanie deweloperów gruntami o przeznaczeniu usługowo-biurowym. Popularne w okresie przedpandemicznym zakupy działek o profilu usługowym w celu przekształcenia funkcji lub tworzenia harmonijnych projektów o mieszanym przeznaczeniu zostały zawieszone ze względu na długość trwania procesów administracyjnych, trudniejszych do zaakceptowania w sytuacji znaczącego wzrostu kosztów finansowania przedsięwzięcia. Z drugiej strony mała liczba odnotowanych transakcji pozwoliła na utrzymanie cen gruntów usługowo-biurowych na poziomie zbliżonym do 2021 r. Obserwowany jest też brak popytu na grunty handlowe o wysokim potencjale zabudowy w centralnych lokalizacjach.
Popyt ma być ograniczony
Zdaniem ekspertów Colliersa stagnacja na rynkach gruntów handlowo-usługowych, ale też biurowych może się pogłębić w związku ze spadkiem zainteresowania inwestorów kapitałochłonnymi, długoterminowymi projektami adaptacji istniejącej zabudowy i zmiany funkcji gruntu na mieszkaniową.
Wskazują oni, że aktywność na polskim rynku gruntów inwestycyjnych w 2023 r. pozostanie uzależniona od wskaźników makroekonomicznych i decyzji administracyjnych wpływających na koszty finansowania przedsięwzięć. Zahamowaniu dynamiki zakupów nie będą jednak towarzyszyły gwałtowne zmiany cen w związku z oczekiwaniami właścicieli dotyczącymi wartości aktywów – piszą analitycy.
Spodziewany jest wzrost aktywności deweloperów magazynowo-logistycznych, który zwiększy zapotrzebowanie na dobrze skomunikowane grunty o tym profilu, w szczególności w regionach z dostępną tanią siłą roboczą oraz w lokalizacjach kluczowych w związku z zamknięciem części wschodnich granic. Wprowadzenie nowego programu wspierania zakupów mieszkaniowych planowane na drugą połowę roku oraz oczekiwane spowolnienie wzrostu cen konsumpcyjnych mogą z kolei ożywić aktywność deweloperów z sektora mieszkaniowego. Stabilizacja poziomu czynszów w dużych miastach sprzyjać ma z kolei rozwojowi sektora mieszkań na wynajem, jednak ich rozwój spodziewany jest głównie z wykorzystaniem gruntów już zabezpieczonych przez deweloperów mieszkaniowo-usługowych.
fot. Pexels/Tomasz Filipek
