Dobra przestrzeń publiczna to niezbędnik zdrowego życia społecznego, środowiskowego i gospodarczego. Mimo olbrzymiego zapotrzebowania na realizacje tego typu projektów w Polsce oraz szeroko płynących z nich korzyści ich rozwój utrudniają dziś liczne wyzwania.
Bariery te nie tylko blokują krajowy potencjał inwestycyjny, architektoniczny, społeczny czy środowiskowy, ale też odcinają całe otoczenie od wielu korzyści finansowych i pozafinansowych.
– Dlaczego ludzie potrzebują przestrzeni publicznej? Dążymy do społecznych interakcji. Uwielbiamy rekreację i wypoczynek. Potrzebujemy imprez kulturalnych. Lubimy obserwować innych ludzi. Potrzebujemy mieć poczucie przynależności. Cenimy też sobie ucieczkę z miejskiej dżungli, choć na chwilę. O tych podstawowych potrzebach dobitnie przypomniała nam pandemia – uważa Søren Rodian Olsen, przewodniczący ULI Poland.
Międzynarodowi i krajowi specjaliści rynku nieruchomości i planowania przestrzeni zgromadzeni na spotkaniu eksperckim ULI Poland Places + Spaces: „The rise of public spaces” zidentyfikowali pięć warunków, których niespełnienie stoi na przeszkodzie rozwoju przestrzeni publicznych w Polsce.
- Dostępność finansowania i jego nowe formy
Wysokiej jakości przestrzenie publiczne zawsze podnoszą wartość nieruchomości – jeśli są ich częścią – jak również całych obszarów, na których są realizowane. Korzyści przewyższają koszty w długim terminie, także dla otoczenia, ale takie projekty bywają ponadprzeciętnie kosztowne w krótkiej perspektywie. Najczęściej wpływ na cenę ma złożony charakter inwestycji – np. rewitalizacja centrów miast, ochrona i odbudowa zasobów naturalnych, dużych i chronionych obiektów lub ekosystemów. Nierzadko wymagane na starcie koszty przekraczają możliwości budżetowe samorządów oraz prywatnych inwestorów.
Z tego typu ograniczeniami mierzy się m.in. koncepcja przekształcenia i ożywienia terenów Uniwersytetu Śląskiego w Katowicach, w tym renaturalizacji rzeki Rawy, w której udział biorą m.in. projektanci Experimental Urbanism i Metropolii GZM. Część prac planistów już zdobyła nagrodę Komisji Europejskiej – Mobility Action Award 2022 – za najlepszą inicjatywę w zakresie zrównoważonej mobilności. Mimo że z rewitalizacji zaniedbanych i zdegradowanych przestrzeni miejskich i ich przemiany w zieloną, włączającą i społeczną przestrzeń skorzystaliby wszyscy – mieszkańcy, turyści, przedsiębiorcy oraz lokalne systemy przyrodnicze – środków jak na razie brak. Nadzieją są fundusze unijne, które m.in. dzięki wdrażaniu Europejskiego Zielonego Ładu wraz z zasadą sprawiedliwej transformacji mogą pomóc zmienić oblicze Katowic. Przy spełnieniu odpowiednich warunków i wsparciu w staraniu się o takie finansowanie polskie przedsięwzięcia i samorządy mogłyby też korzystać z nowych, szybko rozwijających się instrumentów, jakimi są zrównoważone obligacje (np. emitowane przez EBI czy finansowane przez EBOiR). Zakres i skala unijnych przepisów dotyczących zrównoważonego rozwoju i gospodarki wskazują na to, że dobry czas na realizowanie projektów przestrzeni publicznych oraz wprowadzanie innowacji w tym zakresie w Polsce, w tym finansowych, dopiero przed nami.
- Współpraca publiczno-prywatna i dzielenie się kosztami
Projektanci, inwestorzy i badacze podkreślają kluczowe znaczenie szukania synergii i dobrej współpracy publiczno-prywatnej w tym obszarze. Współpraca obejmuje też racjonalne i odpowiedzialne myślenie o podziale kosztów nie tylko wykonania, ale też późniejszego utrzymania powierzchni publicznych. W Polsce właśnie ta kwestia – oraz biurokracja – często staje na przeszkodzie realizacjom projektów. Nie pomagają też nieufność wobec sektora prywatnego, niespójności proceduralne czy brak zasobów do prowadzenia wymagającej, ale też satysfakcjonującej partnerskiej współpracy po stronie instytucji publicznych.
Twórcy mediolańskiego kompleksu wielofunkcyjnego CityLife twierdzą, że w dłuższej perspektywie wszystkim opłaca się współpraca oparta na zaufaniu, szukaniu stycznych, ale też na racjonalnej kalkulacji. Zaangażowanie środków w realizację przestrzeni publicznych w projekcie należącym do Generali Real Estate wyniesie w sumie 140 mln euro i przełoży się na wiele udogodnień, usług, obiektów i aktywności nie tylko dla mieszkańców i pracowników kompleksu, ale też całego miasta – powstaną m.in. żłobek, obiekty rekreacyjne i boiska czy świetnie zagospodarowany park. Przemyślany system partycypacji w kosztach utrzymania może pomóc w stworzeniu względnie samowystarczalnych terenów zielonych i publicznych. Park będący częścią mediolańskiego projektu należy do gminy, ale zarządzany jest przez firmę Smart CityLife – deweloper może czerpać dochody z organizowania tam wydarzeń, dzięki którym pokrywa koszty utrzymania i zarządzania nieruchomością.
– Koszty utrzymania przestrzeni publicznych wynoszą około 2 mln euro rocznie, ale korzyści płynące z wielofunkcyjnego projektu dla użytkowników, społeczeństwa i środowiska są dużo większe. Rocznie kompleks odwiedza 11 mln osób – podkreśla Paolo Micucci, prezes CityLife.
W projektowanie mediolańskiego kompleksu wielofunkcyjnego CityLife zaangażowali się m.in. Arata Isozaki, Daniel Libeskind i Zaha Hadid.
- Innowacje w projektowaniu i zarządzaniu nieruchomościami
Dobrze zaplanowane, zrealizowane i zarządzane przestrzenie publiczne przynoszą wymierne zyski w długim terminie wszystkim grupom interesariuszy. Jednak wymagają pomysłowości, innowacyjności oraz elastyczności w łączeniu potrzeb, perspektyw i oczekiwań ich wszystkich. O takie rozwiązania w Polsce wciąż trudno – często uchodzą za zbędny, kosztowny i czasochłonny wydatek. Powoli się to zmienia za sprawą nowych, obowiązkowych wymogów ESG, które np. zakładają przeprowadzanie przez firmy analizy istotności, mapowania interesariuszy czy integrowania czynników ESG w swojej głównej działalności gospodarczej. Zmianom ulegają także wymogi dotyczące zamówień publicznych.
Aby właściwie odpowiedzieć na potrzeby wszystkich interesariuszy projektu i nie wydać fortuny, polscy projektanci powoli sięgają po niekonwencjonalne wsparcie, np. konceptualizację na podstawie metody design thinking. Proste eksperymenty, prototypowanie, szybkie testowanie i audyty społeczne pomagają skutecznie i sprawnie ocenić oczekiwane funkcjonalności i rezultaty, sprawdzić, co zadziała i dla kogo, a co nie. Wszystko to, zanim inwestycja przybierze pełną kosztową skalę.
– Prototypowanie pomaga przetestować pomysły i pokazać pełną funkcjonalność, zobaczyć, co zadziała, zanim inwestycja przyniesie znaczące koszty – podkreśla Aleksandra Hantkiewicz-Lejman ze wspomnianej już Metropolii GZM.
Gdy znane są już potrzeby wszystkich użytkowników, warto dalej trzymać się ścieżki nowatorskich rozwiązań, które nie tylko ułatwiają korzystanie z powierzchni publicznych, ale też wnoszą ekonomiczną wartość dodaną. Dla przykładu właściciel Fabryki Norblina – Grupa Capital Park – inwestuje w działania, które angażują użytkowników kompleksu i pomagają im. Jednym z rozwiązań jest wielofunkcyjna aplikacja dla odwiedzających i najemców, która pozwala im wypracować nowe, korzystne rozwiązania dla obu grup – np. przez łączenie ofert usługowych. Capital Park zainwestował również w całkiem realne przestrzenie publiczne, jak choćby w stołecznym projekcie Royal Wilanów.
– W Wilanowie stworzyliśmy przestrzeń publiczną pośrodku niczego. Szybko zdaliśmy sobie sprawę, że nasi najemcy – kawiarnie, restauracje, sklepy – wymrą, jeśli nie ożywimy tej przestrzeni. Ostatecznie stała się ona charakterystycznym i zupełnie nowym miejscem spotkań okolicznych mieszkańców. Zdaliśmy sobie sprawę, że praca została wykonana dobrze, gdy deweloperzy mieszkaniowi w naszej okolicy zaczęli wspominać o naszym projekcie w swoich materiałach marketingowych, aby przyciągnąć klientów – podkreśla Kinga Nowakowska, dyrektor operacyjna oraz członkini zarządu Grupy Capital Park.
- Nieobojętna społeczność i edukacja ESG
Ułatwianie współpracy interesariuszom w projektach przestrzeni publicznej jest zadaniem nie tylko inwestorów, lecz także samorządów, choć w polskich realiach jest to wciąż rzadko spotykane. Bolączką dotykającą twórców polskich przestrzeni publicznych jest częsty brak wyraźnego zaangażowania i upodmiotowienia społeczności, w których funkcjonuje projekt. Według Artura Jerzego Filipa z Wydziału Architektury Politechniki Warszawskiej, która realizuje obecnie edukacyjną instalację Ha-LAS w Warszawie, bez zmiany postaw i aktywnego udziału społeczności niewiele zmieni się w zakresie powstawania jakościowych przestrzeni publicznych, które będą trwałe, a nie zakończą się jedynie na poziomie eksperymentalnym.
Problemem jest też skuteczna realizacja celów i priorytetów ESG przez projekty publiczne, których realizacja nieodłącznie wiąże się z poprawą stanu życia społecznego oraz środowiska. Polscy projektanci i samorządy uczą się, na co uważać i jak czerpać korzyści z wymagań ESG w projektach przestrzeni publicznej stawianych przez regulatorów, ustawodawców, inwestorów i samych klientów. To jednak powolny proces, do którego jeszcze nie wszyscy mają przekonanie oraz zasoby. Z tego powodu najmniejsze lokalne podmioty mogą zostać w tyle za pozostałymi interesariuszami projektów powierzchni publicznych.
- Otoczenie prawno-regulacyjne i wspólne działania branży
Brak przewidywalności i transparentności, ograniczenia i opóźnienia administracyjno-prawne, zbyt szybko zmieniające się prawo oraz rozbieżności na poziomie lokalnych i krajowych planów legislacyjnych także nie ułatwiają realizacji projektów przestrzeni publicznej. Trudnością jest też kadencyjność, która sprawia, że trudno o tworzenie, a potem konsekwentne trzymanie się wieloletnich założeń i planów. Ponadto ze względu na małą liczbę takich projektów brak na rynku punktów odniesienia i precedensów, które mogłyby pokazać zarówno przedstawicielom administracji publicznej, jaki i sektora prywatnego, że wielostronne działania w przestrzeni publicznej są zarówno opłacalne finansowo i pozafinansowo, jak i zwyczajnie warte zaangażowania, czasu i zaufania. Polska administracja może być cenionym partnerem dla inwestora, ale też źródłem dezorientacji i frustracji. Wyzwaniem dla lepszego inwestowania, rozwoju i zarządzania przestrzenią publiczną w Polsce jest również brak jednolitego frontu uczestników rynku prywatnego. W życiu publicznym potrzeba wspólnego głosu podmiotów współtworzących przestrzenie publiczne.
Relacja z ULI Poland Places + Spaces: „The rise of public spaces” w języku angielskim znajduje się pod tym adresem.
