Jest bardzo prawdopodobne, że ceny najmu biur spełniających standardy ESG będą nadal rosły, a różnice między cenami biur klasy A i klasy B w centrach biznesowych miast będą się pogłębiać – podaje Savills w najnowszym raporcie.
W raporcie Savillsa dotyczącym biurowców w Europie przeanalizowano trendy cenowe pomiędzy biurami klasy A (najlepszej jakości) a biurami klasy B (niższej jakości) w centrach biznesowych miast, aby wskazać różnicę w cenach najmu między nowymi, energooszczędnymi biurami a starszymi, mniej energooszczędnymi obiektami, ze szczególnym uwzględnieniem zmian, które zaszły przed pandemią i w jej następstwie. Podane ceny najmu odnoszą się do nowo podpisanych umów i nie uwzględniają indeksacji cen.
Przed pandemią. To se ne vrati
Savills podaje, że w latach 2014–2020 ceny najmu biur klasy A i klasy B podążały we w miarę podobnym kierunku. Średnie wskaźniki pustostanów biurowych spadły po kryzysie strefy euro do zaledwie 5,5 proc. w I kwartale 2020 r., co przekładało się na rynek korzystniejszy dla wynajmujących. W rezultacie wielu najemców poszukujących przestrzeni biurowej w lokalizacjach CBD była zmuszona zadowolić się starszymi, mniej wydajnymi biurami, co spowodowało większy wzrost roczny cen najmu w kategorii biur klasy B niż w przypadku biur klasy A.
Kij, który zawrócił nie tylko Wisłę
Pandemia zakłóciła relację między wzrostem cen najmu biur klasy A i klasy B. Średnie wskaźniki pustostanów od tego czasu wzrosły do 7,6 proc., a średnie ceny najmu biur klasy A wzrosły średnio o 7,4 proc., licząc od I kwartału 2020 r., co jest wyższym wzrostem niż w przypadku biur klasy B, który wyniósł jedynie 1,1 proc. w tym samym okresie – podliczyli eksperci Savillsa.
Wskazują oni, że wyraźnie istnieją czynniki wpływające na decyzje dotyczące wyboru bardziej ekologicznej przestrzeni biurowej. Z jednej strony najemcy decydują się na biura bardziej nowoczesne, zarówno aby przyciągać i zatrzymywać utalentowanych pracowników w konkurencyjnych branżach przy rekordowo niskich stopach bezrobocia. Jednakże w ostatnim czasie większe notowane spółki wybierają nieruchomości spełniające wymogi ESG w celu ograniczenia emisji Scope 3, co mogą wykazać w raportach firmowych.
Ten nurt ma kierunek
Prawdopodobnie dominującym czynnikiem jest wpływ przepisów dotyczących certyfikatów wydajności energetycznej (EPC), które zostały wprowadzone w Wielkiej Brytanii i Holandii. Ciekawe jest, że w miastach, w których zaobserwowano największe rozbieżności między cenami najmu biur klasy A i klasy B, wprowadzono regulacje dotyczące EPC – są to Londyn (dzielnica West End) i Amsterdam. Sugeruje to, że przepisy EPC są kluczowym czynnikiem różnicującym wzrost cen najmu biur klasy A i klasy B w centrum biznesowym, bardziej niż zmieniające się wymagania najemców – podkreślają analitycy. W Londynie (dzielnica West End) najemcy poszukujący biur klasy A mają bardzo ograniczone opcje, co wpływa na wzrost cen najmu w nowych budynkach. W Amsterdamie z kolei ceny najmu biur klasy B nie wzrosły od 2019 r., co odzwierciedla trudności z wynajmem starszych nieruchomości.
Co na horyzoncie?
Biorąc pod uwagę związek między coraz ostrzejszymi przepisami dotyczącymi EPC a rosnącą różnicą między cenami najmu biur klasy A i klasy B, można oczekiwać podobnych rozbieżności cen najmu w głównych miastach Europy, gdy wprowadzone zostaną jeszcze bardziej restrykcyjne przepisy dotyczące EPC.
Jeżeli zostaną wprowadzone dalsze regulacje na innych europejskich rynkach, niektórzy właściciele nieruchomości będą rozważać możliwość przekształcenia ich na cele alternatywne. W Madrycie na przykład deweloperzy przekształcili 130 tys. mkw. biur klasy B na cele głównie mieszkalne (66 proc.) w ciągu ostatnich pięciu lat, to wpłynęło na ogólny wzrost cen najmu biur – podaje Savills.
Jednak najemcy coraz bardziej zwracają uwagę na lokalizację, a popyt na biura wzrasta w sąsiedztwie węzłów transportowych. Ostatnie analizy przeprowadzone w Londynie wskazują, że firmy podpisywały umowy najmu na odległość średnio trzech minut spacerem od stacji metra, co oznacza, że popyt najemców przesuwa się z obszarów poza centrum w stronę centrum biznesowego.
Analitycy Savillsa oczekują, że właściciele nieruchomości, którzy są skłonni zarządzać starszymi biurami w miastach o niskim wskaźniku pustostanów, mogą oczekiwać premii w postaci wzrostu cen najmu. Z kolei najemcy poszukujący biur klasy A, których umowy wygasają w 2025/2026 roku, powinni starać się jak najszybciej zabezpieczyć swoje lokale, zanim ceny najmu wzrosną jeszcze bardziej.
Komentarz
David Hauge, dyrektor ds. badań w Danii, Savills
Spojrzenie z Kopenhagi
Na rynku biurowym w Kopenhadze zaobserwowano trend wzrostu cen najmu nieruchomości certyfikowanych pod względem ESG. Nieruchomości z najlepszymi certyfikatami zrównoważonego rozwoju zwykle charakteryzują się niższym zużyciem energii, co przekłada się na niższe koszty eksploatacji dla najemców. Z perspektywy właścicieli nieruchomości jest to zachęta do większych inwestycji w budynki i pobierania wyższych czynszów, które odzwierciedlają wartość zrównoważonych i energooszczędnych obiektów.
Rosnąca świadomość zrównoważonego rozwoju i wpływu nieruchomości na środowisko nie tylko wpłynie na właścicieli i inwestorów, ale również spowoduje szerszą transformację w branży budowlanej i nieruchomościowej. Oczekiwania dotyczące bardziej zrównoważonych i energooszczędnych budynków będą sprzyjać innowacjom, rozwojowi zielonych technologii oraz nowym standardom w budownictwie i zarządzaniu nieruchomościami w przyszłości.
Pod względem rozwoju cen najmu nie zaobserwowano spadku ani na rynku biur klasy A, ani też klasy B. Jednym z powodów może być stosunkowo niski wskaźnik pustostanów w połączeniu z dużą różnicą między cenami w przypadku biur klasy A i klasy B. Liczba ofert biur klasy A jest stosunkowo niska, co wpływa na wzrost cen w przypadku biur klasy B.
W kontekście zmienionych wzorców pracy firmy ponownie rozważają swoje potrzeby dotyczące przestrzeni biurowej oraz nowe wymagania dotyczące projektowania i technologii biurowej. Rosnący trend ku pracy hybrydowej i zdalnej zwiększa zapotrzebowanie na elastyczne i obsługiwane biura.
W wielu miejscach wprowadza się miejsca pracy współdzielonej i wolne stanowiska, aby zapewnić pracownikom większą elastyczność. Innowacje technologiczne w biurach, takie jak narzędzia do zarządzania rezerwacjami przestrzeni, aplikacje mobilne i narzędzia do zdalnej pracy, odgrywają kluczową rolę w dostosowaniu się do nowych trendów i potrzeb pracowników.
fot. Pexels/scott-webb
