Rynek biurowy przeżywa burzliwy okres – wzrastające czynsze i koszty eksploatacji, niemrawy rynek inwestycyjny, mało nowych projektów, do tego dochodzą niepewność makroekonomiczna, wysokie koszty finansowania i znaczące, często ukryte pustostany. To tylko część wyzwań, o których rozmawiamy z Arturem Sutorem, szefem ITRA Polska.
„Property Insider”: Jak minęło ostatnie półrocze na rynku biurowym?
Artur Sutor, szef ITRA Polska: Ostatnie pół roku na rynku minęło pod znakiem drożyzny. Nie da się nie zauważyć, że klientów niepokoją wzrost czynszów oraz mniejszy pakiet zachęt finansowych. Budżety na fit-out są porównywalne do tych, które negocjowałem w ubiegłych latach, ale dziś ich siła nabywcza jest znacznie mniejsza ze względu na inflację. Czynsze bazowe może nie poszły mocno w górę, ale przez ograniczenie upustów i zachęt czynsze efektywne wzrosły. Nie jest to zjawisko obserwowane tylko w Polsce, podobnie dzieje się też w USA.
Wzrost kosztów sprawił, że większość naszych klientów zdecydowała się na renegocjację warunków obecnych umów najmu wraz z ich przedłużeniem. Aby zniwelować dotkliwość podwyżek, które najemcy bardzo odczuli, koszty związane z adaptacją i aranżacją powierzchni biur pokrywa często właściciel budynku. Jednak zazwyczaj łączy się to z propozycją przedłużenia umowy najmu ze standardowych 5 do 7 lub nawet 10 lat. Niestabilna sytuacja rynkowa związana z pandemią, wojną, inflacją i widmo recesji sprawiają, że mało jest dziś firm, które bez obaw podpisują umowę na 10 lat. Najemcy oczekują większej elastyczności umów, która zapewni im możliwość dopasowania do szybko zmieniających się warunków rynkowych. Długoterminowe zobowiązania zawężają pole do działania również w zakresie dostosowania biura do realnych potrzeb biznesowych firmy, które stale ewoluują. To determinuje rynek wynajmu, na którym obecnie jest więcej renegocjacji niż relokacji. Z drugiej strony ze względu na niską podaż nowych inwestycji możliwości relokacji są dość ograniczone.
Czy najemcy, renegocjując umowy, zostają przy tej samej powierzchni, czy raczej chcą ją zmniejszyć?
Aktualnie większość najemców biurowych stawia na optymalizację kosztów i rearanżację powierzchni. I nie jest to związane z redukcją liczby pracowników, ale z postpandemiczną zmianą stylu życia, pracy i spotkań.. Home office zostało z nami na dobre. Większość najemców wskazuje, że ma nadpodaż powierzchni biurowej, i chcą to rozwiązać, albo przez renegocjacje umowy, albo przez podnajem, w czym pomagamy klientom, świadcząc taką usługę. Wprawdzie te podnajmy nie są tak częste, jak było to po pierwszym lockdownie, i nie są zbyt długie, ale jest ich dość sporo.
Z raportów wynika, że pustostany w Polsce stanowią ok. 10–13 proc., ale to nie jest do końca realny wskaźnik. Najemcy mają nadpodaż powierzchni i będą chcieli ją optymalizować, więc tej powierzchni z drugiej, trzeciej ręki może się pojawić na rynku całkiem sporo. Rynek najemcy, który ostatnio zmienił się w rynek wynajmującego, może bardzo szybko wrócić, i to do poziomów nieobserwowanych wcześniej. Wystarczy, że ta powierzchnia zostanie uwolniona, a właściciele będą zmuszeni pogłowić się bardzo nad zachętami dla najemców.
Ile powierzchni najemcy mogą uwolnić?
Tu nie można generalizować, to zależy od branży i od tego, czy firma działa na rynku lokalnym czy globalnym. Trzeba też podkreślić, że dziurę nadpodażową wypełnia branża IT. Również wojna na Ukrainie spowodowała zasilenie biurowego rynku w Polsce przez ukraińskie firmy. Swoje robi też embargo na działalność w Rosji, więc firmy zagranicznie najczęściej przenoszą swoje oddziały do Polski. Do tego sektor publiczny nadal się rozrasta i sięga po nowe powierzchnie komercyjne, również te z najwyższej półki.
A co ze starszymi biurowcami?
Pojawili się inwestorzy, którzy upatrują szans w rewitalizacji i uwspółcześnieniu standardu starszych biurowców. Są to m.in. fundusze węgierskie, które kupują, i to za dobre pieniądze, starsze budynki wymagające dość kosztownych modernizacji. I to jest dobre, bo definitywnie skończył się czas marnotrawstwa. Takie budynki nie muszą mocno odstawać od nowoczesnych A-klasowych produktów. To raczej kwestia mądrze zainwestowanych pieniędzy. Przekłada się to jednak na wysokość czynszów.
Jakie będzie drugie półrocze?
To, co wydarzy się w najbliższych miesiącach, determinuje sytuacja wojenna na Ukrainie i wszystko to, co ona ze sobą niesie. Naszych klientów niepokoją też niepewność makroekonomiczna i oczywiście dalszy wzrost czynszów oraz kosztów eksploatacji. Indeksacja czynszów jeszcze niedawno była symboliczna, dziś sięga ona nawet poziomu 10 proc. r./r. Do tego koszty eksploatacji urosły w niektórych lokalizacjach nawet o 50 proc. za 1 mkw. miesięcznie, co stanowi zauważalną zmianę w kosztach utrzymania biura. Dla najemców, którzy będą chcieli poszukać oszczędności, końcówka roku będzie bardzo trudna.
To właśnie po rozmowach z najemcami postanowiliśmy wprowadzić nową usługę, która wpisuje się w aktualną sytuację. Jest to rozwinięcie usługi dwutorowej stay & go, ale jest bezpłatna. Polega na interpretacji dostarczonych nam przez klienta danych, z których przygotowujemy raport. Nasze RentCheck to możliwość niezobowiązującego zweryfikowania umowy najmu przestrzeni biurowej w dowolnym momencie jej trwania. Usługa obejmuje analizę czterech obszarów: kosztów eksploatacyjnych, rozwiązań technicznych dostępnych w budynku, prawnych aspektów umowy, a także strategii środowiska pracy.
