Korekta cenowa na rynku nieruchomości komercyjnych ciąży właścicielom i ich wynikom, a ich awersja do upłynniania tracących na wartości aktywów trzyma rynek w szachu.
Seria podwyżek stóp procentowych zainicjowana w pierwszej połowie 2022 r. wywołała gwałtowny spadek płynności na największych rynkach. Za nim poszła utrzymującą się korekta cenowa. MSCI wziął pod lupę skalę zmian cen aktywów na kluczowych globalnych rynkach w okresie do czerwca br. Przez zestawienie wskaźnika RCA Commercial Property Price Index (RCA CPPI) ze zmianami cen nieruchomości w analizowanym okresie analitycy MSCI określili, jaki procent budynków stracił na wartości od momentu zakupu.
Najgorzej spośród analizowanych globalnych miast wypadły Londyn i Hongkong, gdzie szacuje się, że ponad połowa aktywów ma wartość niższą od kwoty ich ostatniego nabycia. Autorzy wskazali przy tym, że ceny nieruchomości w Londynie osiągnęły poziom notowany ostatnio w 2017 r. Najbardziej odporne okazały Sydney, Seul i Melbourne, gdzie roczna stopa wzrostu (CAGR) w ciągu ostatnich 10 lat do czerwca br. wyniosła odpowiednio: 10,5 proc., 8,2 proc. oraz 7,4 proc.
Spośród 21 transakcji sprzedaży biurowców – dokonanych w analizowanym okresie i dostarczających wystarczającej do analizy ilości danych – tylko 6 przyniosło stratę. Oznacza to – twierdzi MSCI – większą skłonność sprzedających do upłynniania wysokiej jakości aktywów przy jednoczesnej awersji do ponoszenia strat wynikających ze sprzedaży aktywów niższej jakości. To z kolei przekłada się na znaczący spadek płynności na rynkach.
Rozszerzając analizę awersji sprzedających do ponoszenia strat na posiadanych nieruchomościach, które już są na minusie – dalszy spadek cen nieruchomości tylko zwiększy liczbę właścicieli budynków obciążonych problematycznymi aktywami, wykazuje MSCI na przykładzie Waszyngtonu. Jeśli ceny nieruchomości w Waszyngtonie spadną o kolejne 15 proc., to ponad 80 proc. właścicieli będzie obciążonych problematycznymi nieruchomościami, które przełożą się na straty w ich bilansie, a 25-proc. spadek cen dotknie już 99 proc. aktywów – wskazują analitycy.
Donata Karpik
fot. Pexels/sergio-souza
