Dekoniunktura na rynku nieruchomości wkrótce może osiągnąć swój szczytowy moment. Odbicie przyjdzie, ale nie tak szybko i nie będzie tak dynamiczne, jak oczekiwałaby tego branża. Anna Duchnowska, szefowa ds. zarządzania inwestycjami w Invesco Real Estate, przekonuje jednak, że w każdym momencie cyklu jest szansa na udane inwestycje, trzeba tylko umieć ją wykorzystać.
Property Insider: Jak ocenia Pani sytuację na rynku inwestycyjnym w Europie?
Anna Duchnowska, dyrektor zarządzająca ds. zarządzania inwestycjami, Invesco Real Estate: W zeszłym roku widać było pierwsze oznaki spowolnienia na rynku kapitałowym, choć większość inwestorów uważała, że optymizm powróci w 2023 roku. Tak się nie stało. Moim zdaniem kolejne sześć miesięcy będzie dla branży czasem najgłębszej dekoniunktury. Kondycja rynku inwestycyjnego jest uzależniona od bardzo wielu czynników makroekonomicznych, ale przede wszystkim od inflacji i stóp procentowych. Jeśli koszt kapitału w strefie euro wynosi 6 proc., a w Polsce 8+ proc., to bardzo trudno to wszystko spiąć. Stąd bierze się wyhamowanie i ostrożność inwestycyjna. Widać to bardzo wyraźnie w liczbach – zarówno globalnie, jak i lokalnie – cały 2023 rok według prognoz zakończy się najprawdopodobniej na poziomie maksymalnie 30 proc. wartości transakcji z 2022 roku i około 25 proc. wartości transakcji z okresu ostatnich 4-5 lat.
Ile może potrwać stagnacja na rynku nieruchomości w Europie?
Według naszych przewidywań rynek zacznie się odradzać w 2025 roku. Uważam, że 2024 rok upłynie pod znakiem wysokich stóp procentowych i nie wydarzy się prawdopodobnie nic znaczącego, co mogłoby zachęcić inwestorów do większej aktywności na rynku nieruchomości. Oczywiście, będą zdarzały się tzw. „okazje” i zapewne niektórzy inwestorzy skorzystają z nich skrupulatnie. Natomiast rynek w tej chwili jest bardzo chwiejny. Dodatkowo tę sytuację przedłużają wydarzenia geopolityczne. Wojny w Ukrainie i na Bliskim Wschodzie to dodatkowe ryzyka. Dla naszego kraju działania zbrojne w Ukrainie były i nadal są czynnikiem, który ogranicza zewnętrzny kapitał, a odbudowywanie zaufania do regionu w moim odczuciu trochę potrwa.
Widać jednak ruch ze strony inwestorów z Europy Środkowo-Wschodniej. Co zatem skłania ich do działania?
Zachodni kapitał europejski zmniejszył znacznie swoje zaangażowanie w szeroko rozumianym regionie zgodnie z zasadą, że w czasie dekoniunktury lokalny kapitał kupuje lokalne nieruchomości. Jest to dużo bezpieczniejsze. To stworzyło z kolei szanse dla inwestorów z Europy Środkowo-Wschodniej, którzy dużo lepiej znają tutejszy rynek. Czesi, Litwini, a nawet Serbowie czy Chorwaci posiadają różnego typu wehikuły dla indywidualnych inwestorów i to właśnie podmioty z tych państw prowadzą aktywniejszą politykę inwestycyjną w regionie, choć na dużo mniejszą skalę niż przyzwyczaił nas kapitał zachodnioeuropejski.
To nie są transakcje rzędu 150-200 mln euro, ale raczej 30-50 mln euro lub nawet mniejsze. Ta tendencja jest zresztą właściwa dla całej Europy – na palcach jednej ręki można wskazać transakcje powyżej 150 mln euro na całym Starym Kontynencie. Problem ograniczonej aktywności inwestycyjnej w sektorze nieruchomości dotyczy całej Europy, a nawet Świata. Problemem Polski jest natomiast brak rozwiązań, które umożliwiałyby instytucjonalnemu kapitałowi bezpośrednie inwestowanie w nieruchomości. Brakuje nam rozwiązań prawno-podatkowych który stworzyłby solidne podwaliny rodzimego rynku nieruchomości.
W obecnej sytuacji inwestycyjnej w Polsce brak rodzimego kapitału na zakupy jest więc niekorzystny?
Zgodnie z regułami, jakimi rządzi się ten biznes, właśnie w tym okresie w Polsce powinny być aktywne polskie fundusze nieruchomościowe skupiające fundusze emerytalne, instytucje ubezpieczeniowe czy inne wehikuły, które mogłyby zbierać kapitał zarówno od instytucjonalnych jak i indywidualnych inwestorów. To jest czas, w którym można kupić bardzo dobre aktywa w atrakcyjnej cenie, które długotrwale będą generować zwroty, tylko trzeba być do tego przygotowanym i mieć odpowiednie instrumenty. Tymczasem udział rodzimego kapitału na rynku nieruchomości komercyjnych jest śladowy.
Jakie typy nieruchomości są obecnie najatrakcyjniejsze pod kątem inwestycji?
Jako właściciel sporego portfela biurowego w Europie, nie obserwujemy tak dużych i negatywnych zmian, o jakich słyszy się np. w Stanach Zjednoczonych. Biurowce dobrej jakości, ze zrównoważoną polityką ESG, dobrze skomunikowane oraz zlokalizowane w otoczeniu różnego typu usług, to nadal cenne aktywa. Tego typu obiekty nie będą miały trudności ze znalezieniem najemców, bo choć modele pracy zmieniły się w wyniku pandemii, to przeważają rozwiązania hybrydowe.
Transakcje najmu trwają dłużej, to prawda, ale popyt ciągle jest. Ważne, że firmy rozumieją potrzebę posiadania biura, czego wyrazem jest akceptacja po stronie najemców podwyżek czynszów związanych chociażby z inflacją w strefie Euro. Do tego należy dodać praktycznie zatrzymanie podaży nowych biurowców i nie tylko. Aktywność deweloperów zarówno w naszym regionie jak i w Europie jest znacznie mniejsza w Niemczech wydano w tym roku najmniej pozwoleń na budowę od 10 lat. Dojdziemy więc do sytuacji, w której już istniejąca oferta, będzie jedyną dostępną, bo nowej nie przybywa. Luka podażowa już jest i najbliższym czasie będzie się powiększać również w innych sektorach.
Czy ceny biurowców spadną?
Tak jak w innych sektorach, w sektorze biurowym następuje tzw. „ racjonalizacja wycen”. Wyceny nieruchomości uzależnione są stricte od kosztu kapitału i skoro ten znacząco wzrósł (każdy widzi ile kosztują kredyty), to wycena nieruchomości musi również przejść przez ten etap dostosowawczy.
W różnych krajach to dostosowanie następuje w rożnym horyzoncie czasowym . I tak w Wielkiej Brytanii która prawdopodobnie jest najbardziej transparentnym rynkiem w Europie, zmiany wycen nastąpiły bardzo szybko. Ale już w innych krajach Europy Kontynentalnej ten proces trwa i nie do końca wiadomo kiedy się zakończy.
Jeśli chodzi o sektor biurowy to tak jak wspomniałam wyżej nastąpiła ogromna polaryzacja miedzy tzw. „ best and the rest”, czyli tymi najlepszymi i centralnie zlokalizowanymi biurowcami oraz tymi dalej od centrum. Spodziewam się, że lokalizacje poza centrum czy na peryferiach będą interesujące dla inwestorów, którzy zakładają ich przekształcenie na projekty mieszkaniowe. Obecnie jednak ceny tych biurowców nie są jeszcze na takich poziomach, które byłyby opłacalne aby takie zmiany przeprowadzić, ale nie mam wątpliwości, że to nastąpi.
A jak wygląda sytuacja na rynku magazynowym
Od ponad 8 lat Invesco Real Estate bardzo mocno działa w sektorze logistycznym. Uważamy magazyny za bardzo dobre aktywa inwestycyjne, które idealnie wpisują się w zmiany strukturalne. Polska ma zalety w postaci dobrze rozwiniętej i nadal rozwijającej się infrastruktury drogowej, bliskości dużych rynków Europejskich oraz tańszej siły roboczej. Mimo, że koszty budowy w ostatnich dwóch latach wzrosły o 30- 40 proc., to zostały skompensowane przez wzrost stawek czynszów, więc ten rynek jest rzeczywiście bardzo perspektywiczny. Inwestując w regionie staramy się wykorzystywać potencjał lokalnych deweloperów ich know how i zasoby.
Bardzo często inwestujemy na tym rynku w formule JV z partnerami. Na dzień dzisiejszy nasz portfel to ponad 1,2 mln mkw. zbudowanych lub już sprzedanych nieruchomości magazynowych. Nasze ostatnia inwestycje to duży magazyn typu „last mile” w pobliżu lotniska w czeskiej Pradze oraz magazyn w Gliwicach budowany z naszym partnerem MDC2. W skład MDC2 Park Gliwice wchodzą trzy budynki magazynowe o łącznej powierzchni 57 tys. mkw.
Co skłoniło Invesco do współpracy z MDC2, skoro mówi Pani o problemach z wyjściem z inwestycji?
Ta inwestycja miała swoje podwaliny jeszcze w 2021 roku. Wówczas MDC2 dopiero rozwijało się na tym rynku. Porozumieliśmy się w kwestii zabezpieczeń, co było wówczas kwestią kluczową. Natomiast lokalizacja i sam projekt od początku były dla nas bardzo interesujące. To bardzo udana inwestycja, mimo ze budowa odbywała się w bardzo trudnych czasach.
Jakie plany na przyszłość ma Invesco Real Estate?
Jak zwykle odpowiadam – ambitne, choć w tej chwili w Europie, podobnie jak większość graczy, jesteśmy bardzo selektywni. W najbliższych 12 miesiącach będziemy skupiać się na inwestycjach z wykorzystaniem instrumentów dłużnych i kwasi-kapitałowych. Pod względem sektorów najbardziej interesują nas projekty logistyczne, PRS oraz student housing. W Polsce zarówno PRS, jak i rynek akademików są dla zagranicznych inwestorów wyzwaniem ze względu na walutę w której denominowany jest czynsz , ale popyt prowokuje działania w tych kierunkach. W tej chwili realizujemy projekt mieszkaniowy na wynajem w czeskiej Pradze. Mamy także podobne plany względem rynku polskiego i dość intensywnie przyglądamy się rożnym projektom. Chcielibyśmy zacząć od Warszawy, choć interesują nas również największe miasta regionalne.
Czy kwestie dotyczące ESG są rzeczywiście ważnym wyznacznikiem przy zakupie nieruchomości?
W Europie zainteresowanie ESG jest spowodowane regulacjami unijnymi w tym zakresie i w dużej mierze opiera się na kwestiach związanych z czynnikami środowiskowymi. Dużą rolę odgrywają też wymogi banków, które ściśle stosują się do wytycznych unijnych i wymagają od firm potwierdzenia działań w zakresie ESG nie tylko w zakresie korporacyjnym, ale także poszczególnych nieruchomości. Invesco od niemal 10 lat wdraża strategie ESG w Europie, która miedzy innym zakłada certyfikację ekologiczną, audyty, zbieranie danych dotyczących zużycia energii i produkcji CO2 i cały czas utrzymujemy nakłady inwestycyjne na zwiększanie stopnia ekologiczności naszego portfela.
Polska jest młodym, nowoczesnym rynkiem z bardzo wysokim wskaźnikiem zielonych certyfikatów. Natomiast polska sieć energetyczna jest nadal jedną z najgorszych w Europie i nie spełnia wymagań wyznaczonych przez UE na 2030 rok – i w tym tkwi problem. Mam nadzieje ze nowy rząd wprowadzi w tej kwestii konieczne zmiany i wdroży niezbędne nakłady, które spowodują modernizację infrastruktury energetycznej, tak aby nasz kraj mógł wypełnić zobowiązania europejskie w tym zakresie i aby sformułowanie „ zielona wyspa” nabrało nowego bardziej ekologicznego znaczenia.
