Spowolnienie w światowym sektorze nieruchomości jest znacznie mniej dotkliwe niż w niektórych poprzednich cyklach, szczególnie w przypadku nieruchomości mieszkalnych. To dobra wiadomość dla wzrostu gospodarczego. Zła jest jednak taka, że ryzyko związane z sektorem nieruchomości jeszcze nie zniknęło, zwłaszcza w obszarze nieruchomości komercyjnych, który może stać się bardzo problematyczny dla banków – podaje w analizie Oxford Economics.
Globalne ceny nieruchomości spadły w ubiegłym roku o 3,4 proc. w porównaniu z dwucyfrowymi spadkami w poprzednich dwóch okresach dekoniunktury. Ceny nieruchomości komercyjnych (CRE) spadły jednak aż o 19 proc. w ujęciu realnym w latach 2022–2023, co zaczyna wyglądać porównywalnie z 25-proc. spadkami na początku lat 70., 90. i w czasie światowego kryzysu finansowego (od 2008 r.) – podkreślają eksperci Oxford Economics.
Ich analiza sugeruje, że – w ramach szerszego sektora nieruchomości – nieruchomości komercyjne, a w szczególności podsektor biurowy, są obszarem o największym ryzyku dla globalnej gospodarki. Główną obawą analityków jest to, że duże spadki cen nieruchomości komercyjnych i duże straty kredytowe zaszkodzą bilansom banków i będą miały szerszy negatywny wpływ na akcję kredytową i wzrost globalnego PKB.
USA na krawędzi
W tym kontekście ostatnie badanie przeprowadzone przez Jiang i innych badaczy jest szczególnie niepokojące – podkreślają analitycy. Korzystając z danych na poziomie kredytodawców, badacze stwierdzają, że wzrost stóp procentowych i szacowany spadek cen nieruchomości komercyjnych do tej pory sprawiły, że wiele amerykańskich kredytów CRE znalazło się w ryzykownej sytuacji. Szacuje się, że około 14 proc. wszystkich amerykańskich kredytów CRE ma ujemny kapitał własny, a za 44 proc. z nich odpowiada sektor biurowy. Jednocześnie szacuje się, że jedna trzecia kredytów CRE może mieć problemy z przepływami pieniężnymi lub refinansowaniem, przy czym połowa kredytów w sektorze biurowym znajduje się w takiej sytuacji.
W rezultacie wskaźnik niespłacalności amerykańskich kredytów CRE może osiągnąć 10–20 proc., a straty z tytułu kredytów CRE mogą wynieść 80–160 mld dol. Oprócz innych spadków wartości aktywów spowodowanych podwyżkami stóp procentowych straty te mogą zepchnąć znaczną liczbę amerykańskich banków na niebezpieczne terytorium, a szczególnie zagrożone są banki z dużym udziałem nieubezpieczonych depozytów.
Zdaniem analityków Oxford Economics wydaje się prawdopodobne, że straty z tytułu CRE w USA będą poważnym bólem głowy dla banków i potencjalnym czynnikiem hamującym wzrost gospodarczy. W przeciwieństwie do cen nieruchomości mieszkalnych dotychczasowy spadek cen CRE był dość gwałtowny w porównaniu historycznym. Spadek cen w ujęciu realnym w Stanach Zjednoczonych, czyli największym rynku, już teraz wygląda gorzej niż na początku lat 80. i na początku XXI wieku.
Nie tylko Stany, ale biura lecą
Dobrą wiadomością jest to, że według Oxford Economics niektóre wskaźniki cen CRE wykazały nieśmiałe oznaki stabilizacji na początku 2024 r. Ponadto problemy w sektorze CRE są szczególnie skoncentrowane w sektorze biurowym i w poszczególnych regionach geograficznych, takich jak USA, Wielka Brytania i Niemcy. Wynikają one z problemów strukturalnych, takich jak niskie wskaźniki obłożenia w połączeniu z wyższymi stopami procentowymi. W innych sektorach CRE, takich jak przemysłowy, PRS i hotelowy, czynniki strukturalne wyglądają bardziej pozytywnie. Nadwyżka podaży obserwowana w sektorze biurowym jest także mniej widoczna w innych sektorach.
Eksperci Oxford Economics powołują się na ostatnie doniesienia i wskazują na rosnący poziom trudności na rynku biurowym i prawdopodobieństwo dużych strat kredytowych. Na przykład budynek biurowy Canary Wharf w Wielkiej Brytanii ma zostać sprzedany z 60-proc. dyskontem w stosunku do ostatniej ceny sprzedaży, co oznacza obniżkę o 160 mln funtów. Aozora Bank of Japan ogłosił z kolei odpisy w wysokości 50 proc. na niektóre ze swoich amerykańskich nieruchomości, podczas gdy Deutsche Bank ponad czterokrotnie zwiększył rezerwy na straty kredytowe na CRE w USA. Regionalny amerykański pożyczkodawca New York Community Bancorp z kolei ujawnił duże straty na CRE, ze stratami w wysokości 185 mln dol. na zaledwie dwóch nieruchomościach i rezerwami w wysokości ponad 500 mln dol. na potencjalne straty. Akcje tego pożyczkodawcy spadły w reakcji o 60 proc., pociągając w dół akcje innych banków regionalnych.
Gdzie jesteśmy?
Zdaniem analityków wydarzenia te sugerują, że dostępne dane dotyczące cen CRE prawdopodobnie nie pokazują pełnej skali spadku spowodowanego cyklem podwyżek stóp procentowych i jego interakcji z długoterminowymi czynnikami strukturalnymi, takimi jak zmiana wzorców pracy spowodowana pandemią. Wskaźniki cen CRE oparte na wycenach mogą być zawyżone, a wskaźniki oparte na transakcjach ucierpią z powodu niskiego poziomu rzeczywistych transakcji, uwzględniając gwałtowny spadek aktywności w sektorze.
Jak wypada to w porównaniu z poprzednimi krachami w sektorze CRE? Według obliczeń badaczy Oxford Economics przy założeniu, że wskaźnik odzyskiwania niespłaconych kredytów wynosi 70 proc., to 10-proc. wskaźnik niewypłacalności oznaczałby straty na poziomie około 3 proc., co jest znaczące, ale nadal poniżej najgorszych epizodów ubiegłego wieku. Wskaźnik niewypłacalności na poziomie 20 proc. oznaczałby jednak straty na poziomie około 6 proc., co byłoby porównywalne z kryzysem finansowym.
Ponieważ banki i inni inwestorzy odnotowują coraz większe straty, ceny nieruchomości komercyjnych mogą dalej spadać. Zdaniem ekspertów uderzenie w PKB powinno być niższe niż w poprzednich cyklach, ale efekty CRE mogą się utrzymywać. Na pocieszenie można dodać, że lepszą wiadomością dla globalnej gospodarki jest to, że CRE w USA i innych krajach jest mniejszym sektorem niż inwestycje mieszkaniowe lub inwestycje w inne struktury niemieszkalne.
fot. Pexels/marcelo-moreira
