Polski sektor nieruchomości mieszkaniowych, podobnie jak inne europejskie rynki, stoi przed wieloma wyzwaniami wynikającymi z dynamicznych zmian cenowych, demograficznych, urbanizacyjnych oraz ewolucji w preferencjach użytkowników. Jednym z nich jest bitwa pokoleń, w której preferencje mieszkaniowe tzw. baby boomers oraz pokoleń Y/Z przenikają się i generacje te zaczynają konkurować o zasoby mieszkaniowe w centrach miast. Potencjał rynku mieszkaniowego przyciąga jednak rzesze zainteresowanych nim inwestorów – wynika z dyskusji podczas międzynarodowego spotkania ekspertów Places + Spaces poświęconego nowym konceptom mieszkalnym, które zostało zorganizowane w Warszawie przez Urban Land Institute Poland.
Zmiany demograficzne, w tym starzenie się populacji oraz zmiany w strukturze gospodarstw domowych, mają bezpośredni wpływ na rynek mieszkaniowy. Polska, podobnie jak inne kraje europejskie, obserwuje wzrost liczby gospodarstw jednoosobowych. – Musimy się zastanowić nad dostosowaniem naszych przestrzeni mieszkaniowych do zmieniających się potrzeb – podkreślił Thomas Beyerle, szef działu badań międzynarodowej grupy Catella Real Estate AG, która zajmuje się inwestowaniem na rynku nieruchomości.
Jego zdaniem bardzo interesującym zjawiskiem jest bitwa pokoleń na rynku mieszkaniowym, gdzie preferencje mieszkaniowe baby boomers i pokoleń Y/Z zaczynają się przenikać. Konflikt ten może zyskać na znaczeniu, ponieważ zarówno młodsze, jak i starsze pokolenia poszukują swojego miejsca na zmiennym rynku nieruchomości. – Bitwa pokoleń na rynku nieruchomości to coś więcej niż stereotyp; to rzeczywistość, którą obserwujemy po raz pierwszy w historii – podkreśla ekspert Catelli.
Oczekiwania młodszych pokoleń
Młodsze pokolenia wykazują silne preferencje do życia w centrach miast, gdzie mogą się cieszyć bliskością miejsc pracy, rozrywki i usług. Cenią sobie również mobilność, elastyczność i możliwość dostosowania przestrzeni mieszkaniowej do swoich dynamicznie zmieniających się potrzeb. Interesują się rozwiązaniami takimi jak współdzielenie przestrzeni (coliving), mikroapartamenty czy mieszkania serwisowane, które odpowiadają ich aktywnemu trybowi życia.
– W 50 największych europejskich miastach ponad 50 proc. gospodarstw domowych jest obecnie jednoosobowych. To, wraz z odmiennym stylem życia i stylem pracy preferowanym przez młodszych profesjonalistów, jest oczywiście czynnikiem, który kształtuje obecny rynek mieszkaniowy. Podsyca to jednak również stereotyp, że pokolenia Y i Z to tylko najemcy, którzy nie inwestują we własne domy. Pytanie dla graczy rynkowych brzmi jednak, czy te młodsze pokolenia wyprowadzą się z wynajmowanych mieszkań, gdy w końcu będą mieć dzieci, i zamieszkają na przedmieściach – wskazuje Thomas Beyerle.
Preferencje starszych pokoleń
Pokolenie tzw. baby boomers, wchodząc w okres emerytalny, może się czuć zmęczone życiem na podmiejskich osiedlach i zaczyna szukać mniejszych, bardziej funkcjonalnych przestrzeni mieszkalnych, aby korzystać z lepszej dostępności usług i infrastruktury. Dla wielu z nich ważne stają się możliwość życia w społecznościach wspierających aktywny tryb życia seniora, a także bezpieczeństwo i dostępność pomocy medycznej. – Gdy ich potomstwo wyfrunie już z gniazda, mogą skończyć w dużych domach ze zbyt dużą liczbą pokoi. Czy zdecydują się wtedy sprzedać swoje domy na obrzeżach i kupić mniejsze mieszkanie w centrum miasta? – pyta ekspert Catelli.
Zderzenie oczekiwań
Konflikt pokoleniowy na rynku mieszkaniowym ujawnia się głównie poprzez zderzenie oczekiwań dotyczących lokalizacji, wielkości i funkcjonalności przestrzeni mieszkaniowej. Młodsze pokolenia poszukują elastycznych rozwiązań mieszkalnych w miejskich centrach, natomiast starsze, decydując się na przeprowadzkę do miasta, często poszukują mieszkań, które oferują wygodę i dostęp do usług, ale są też odpowiednio przystosowane do potrzeb osób starszych. To zderzenie oczekiwań może prowadzić do wzrostu cen nieruchomości w atrakcyjnych lokalizacjach, ograniczając dostępność lokali dla młodszych osób i rodzin.
Rozwiązania na przyszłość
Rozwiązaniem konfliktu pokoleń na rynku mieszkaniowym mogą być innowacyjne koncepcje mieszkaniowe, które zaoferują elastyczne i przystępne cenowo opcje dla osób w różnym wieku. Rozwój mieszkań z usługami, które mogą dostosowywać się do zmieniających się potrzeb mieszkańców, zarówno młodych profesjonalistów, jak i seniorów, może się przyczynić do zrównoważonego rozwoju rynku nieruchomości. Ponadto inwestycje w infrastrukturę społeczną i usługi wspierające społeczności lokalne mogą pomóc zminimalizować napięcia wynikające z różnic pokoleniowych.
– Bitwa pokoleń na rynku mieszkaniowym to wyzwanie, ale także szansa na stworzenie bardziej zintegrowanych, dostępnych i zrównoważonych środowisk do mieszkania, które będą odpowiadać na potrzeby wszystkich generacji – uważa Thomas Beyerle. – Przestrzeń miejska przestaje być domeną tylko młodych. Najbliższe dekady zdecydują o kształcie europejskiego mieszkalnictwa. Potrzebujemy innowacyjnych rozwiązań, które zaspokoją potrzeby zarówno starszych, jak i młodszych generacji, nie zapominając przy tym o naszej planecie – przekonuje ekspert Catelli.
Coraz więcej nowych formatów
Jednym z takich rozwiązań może być coliving, czyli rozwiązanie, które – jak to tłumaczy Gui Perdrix, prezes globalnego stowarzyszenia colivingu CoLiv i współzałożyciel inkubatora colivingu Art of Co – polega na tym, że więcej niż dwie niespokrewnione osoby mieszkają w tej samej przestrzeni i dzielą wspólne zasoby, na przykład kuchnię czy salon.
– Ten podsegment rynku, który obejmuje rozwiązania zapewniające miejsce zamieszkania dla od kilkunastu do nawet kilkuset osób, rozwija się w ostatnich latach bardzo intensywnie. – Od 2017 r. liczba profesjonalistów z branży colivingu wzrosła prawie dziesięciokrotnie, liczba marek colivingowych również odnotowała gwałtowny wzrost: ze 120 w 2016 r. do ponad 1,7 tys. w roku ubiegłym – podlicza Gui Perdrix.
Zdaniem Marcina Wyszomierskiego, prezesa firmy Proaltum specjalizującej się w budowie domów seniora, nie tylko zmiany demograficzne napędzają rynek colivingu, lecz także wzrost liczby ludności. – Ceny będą rosły wraz ze wzrostem liczby ludności na świecie. Mikroapartamenty i coliving mogą być zatem odpowiedzią w przyszłości nie tylko na dostępność mieszkań, ale także na ich przystępność cenową. Dłuższe życie i podatność na starzenie się stawiają również nowe wyzwania przed sektorem mieszkań wspomaganych – uważa Marcin Wyszomierski.
Na jeszcze inny aspekt zmian w segmencie mieszkaniowym zwraca uwagę Andrei Martin, partner w londyńskim studiu PLP Architecture i partner założyciel PLP Labs, które specjalizuje się w badaniu i projektowaniu ekosystemów miejskich na dużą skalę. Jego zdaniem kluczowe jest zapewnienie możliwości adaptacji przestrzeni życiowej – co stało się szczególnie istotne od czasu pandemii.
– Mieszkanie musi być teraz wielofunkcyjne, zdolne do pełnienia różnych ról w tej samej przestrzeni. Powinno więc funkcjonować jako domowe biuro, kino domowe, domowa kawiarnia, domowa biblioteka, domowy warsztat i domowa siłownia. W przypadku colivingu, gdzie przestrzeń może być na wagę złota, należy poświęcić wiele uwagi temu, w jaki sposób można to osiągnąć – radzi Andrei Martin.
Inwestorzy chętni na zakupy
Segment mieszkaniowy przeszedł w ostatnich latach bardzo dużą ewolucję i wiele wskazuje na to, że to jeszcze nie koniec zmian. Jest też bardzo atrakcyjnym obszarem dla inwestorów nieruchomościowych. Tylko w ostatnich dwóch latach w Polsce na zakupy związane z formatami mieszkalnymi inwestorzy wydali około 600 mln euro.
– Zaledwie dwie dekady temu mówiło się po prostu o segmencie mieszkaniowym, wymieniając go obok magazynów czy biur. Postępująca specjalizacja i zmieniające się preferencje użytkowników sprawiły, że na rynku zaczęły się pojawiać kolejne podsegmenty i klasy aktywów związanych z funkcją mieszkalną, takie jak PRS, prywatne akademiki, mieszkania serwisowane, coliving i inne. Obecnie spośród całej gamy około 30 klas aktywów nieruchomościowych aż 8 jest związanych z funkcją mieszkalną i to one cieszą się największym zainteresowaniem ze strony inwestorów nieruchomościowych – podkreśla Marcin Juszczyk, przewodniczący ULI Poland.
Według przytoczonego podczas wydarzenia corocznego badania przeprowadzonego przez Catellę wśród 250 europejskich inwestorów w nieruchomości aż 78 proc. badanych stwierdziło, że w tym roku będą się mocno koncentrować na nieruchomościach związanych z funkcjami mieszkalnymi, podczas gdy dwie kolejne najbardziej preferowane klasy aktywów nieruchomościowych, czyli logistykę i biura, wybrało odpowiednio 51 proc. i 40 proc. z nich.
Kupują i sprzedają
Preferencje inwestorów dobrze odzwierciedla ich aktywność na Polskim rynku inwestycji w sektorze living w ciągu ostatnich 24 miesięcy. Według danych zaprezentowanych podczas spotkania przez przedstawiciela Catelli zarówno kupujący, jak i sprzedający aktywnie obracali aktywami.
Xior Student Housing z Belgii był jednym z najaktywniejszych kupujących, inwestując 164 mln euro, co sugeruje silne zainteresowanie segmentem akademików. Innych znaczących inwestycji dokonały firmy Crestyl z Czech (134 mln euro) i TAG Immobilien AG z Niemiec (66 mln euro), podkreślając zainteresowanie międzynarodowych inwestorów polskim rynkiem mieszkaniowym. Na rynku aktywne były również polskie firmy, takie jak Dom Development (zakup za 46 mln euro) i Syrena Real Estate (18 mln euro), które aktywnie inwestowały, co świadczy o silnej pozycji lokalnych deweloperów w tym segmencie. Wśród kupujących aktywni byli również: Heimstaden, Vivion, Aurec Real Estate Europe czy Atrium European Real Estate. Łącznie wymienione podmioty zainwestowały w polski sektor living 583 mln euro.
Po stronie sprzedażowej wymienić trzeba BaseCamp Group z Wielkiej Brytanii, które zrealizowało transakcję na 164 mln euro. Także lokalny inwestor – Cornerstone Investment Management – sprzedał nieruchomości za 134 mln euro, pokazując znaczącą aktywność lokalnych podmiotów na rynku sprzedaży. Odnotować także należy aktywność amerykańskich instytucji finansowych, np. Goldman Sachs i Centerbridge Partners, które również zrealizowały znaczące sprzedaże (po 66 mln euro każda). Innymi sprzedającymi byli Catella, Activ Investment, Buma, Dantex, Victoria Dom i Unibep. Łącznie sprzedali oni nieruchomości o wartości 682 mln euro.
Dane te pokazują, że rynek instytucjonalny inwestycji mieszkaniowych w Polsce jest dynamiczny, z silnym udziałem zarówno międzynarodowych, jak i lokalnych inwestorów. Widać zróżnicowane zainteresowanie różnymi segmentami rynku, od mieszkań dla studentów po nieruchomości premium. Aktywność ta świadczy o atrakcyjności Polski jako miejsca dla inwestycji mieszkaniowych, z potencjałem na dalszy rozwój i przyciąganie kapitału zarówno krajowego, jak i zagranicznego.
Pogłębiona dyskusja na temat nowych konceptów mieszkalnych odbyła się podczas spotkania eksperckiego ULI Poland Places + Spaces „Emerging Living Concepts”. Relacja z wydarzenia w języku angielskim dostępna jest pod tym linkiem.
