W 2019 r. przychody CBRE w Polsce przekroczyły 200 mln zł i firma odnotowała solidny zysk. Covid przyniósł spadki, ale w kolejnych latach udało się je nadrobić z nawiązką, choć 2023 r. nie należał do najłatwiejszych. Obecnie CBRE zatrudnia w Polsce ok. 600 osób, a w regionie CEE doradztwem w ramach CBRE zajmuje się ok. 1500 pracowników. Daniel Bienias, dyrektor zarządzający CBRE w regionie CEE i w Polsce, w wywiadzie dla „Property Insidera” opowiada, jak steruje się firmą na burzliwych wodach gospodarczych i czy widać na horyzoncie rozpogodzenia.
„Property Insider: Patrząc na sprawozdania finansowe CBRE w Polsce za ostatnie lata, ciężko dostrzec w nich duże piętno wydarzeń, które na stałe zagościły na pierwszych stronach gazet: pandemia, wojna, inflacja, droższy pieniądz. Tymczasem między 2019 a 2022 r. przychody firmy wzrosły o ok. 35 proc. Skąd taki wzrost? Jak wypadł rok 2023?
Daniel Bienias, dyrektor zarządzający CBRE w Polsce i CEE: W ostatnich latach nasza firma, mimo wspomnianych wyzwań, które zmieniły diametralnie rynek nieruchomości, zdołała osiągnąć wzrost. Obecnie zatrudniamy ponad 580 osób i mimo utrzymujących się trudnych okoliczności gospodarczych udaje nam się nieustannie rozwijać.
Jeśli chodzi o wpływ pandemii na naszą działalność, w pierwszym roku pandemii odnotowaliśmy spadek przychodów o ok. 2–3 proc. w porównaniu z rokiem 2019. Jednakże w 2021 r. udało nam się nie tylko odrobić straty, ale również przesunąć granice naszych możliwości, co zaowocowało rekordowym 2022 r. Rok ten był tak dobry, że uznałem, iż nie należy go wliczać do zwykłej krzywej wzrostu, gdyż w pewnym stopniu zaburzyłby on obraz rozwoju spółki. Niestety, rok 2023, choć nie dysponujemy jeszcze pełną sprawozdawczością, to wiadomo, że był to rok spadku – korekta po bardzo dobrym roku 2022. Głównie dotknął nas spadek na rynku inwestycyjnym, aczkolwiek nadal zarobiliśmy pieniądze, a nasz udział w rynku jest całkowicie satysfakcjonujący.
Z jakimi nastrojami jechaliście na tegoroczne targi MIPIM w Cannes?
Przekonywaliśmy inwestorów, że rynek w Polsce i regionie ma mocne fundamenty. Nawet w segmencie biurowym, który w ostatnim czasie nie miał dobrej passy, zwłaszcza w USA. Tymczasem jest on w dobrej kondycji. Owszem, jego transformacja jest widoczna na wielu rynkach na całym świecie, a Polska nie jest wyjątkiem. Zmiany te, choć wydają się wyzwaniem, mogą również otwierać nowe możliwości. Redevelopment starszych biurowców to trend, który zyskuje na popularności, gdyż inwestorzy i deweloperzy szukają sposobów na reaktywowanie przestrzeni, które mogą nie spełniać obecnych standardów lub potrzeb najemców.
Czy to biurowce są wartością, czy grunty, na których stoją?
Trudno jeszcze jednoznacznie stwierdzić, czy większy potencjał tkwi w samych konwersjach biur, czy w działkach, na których te biurowce stoją, odpowiedź może zależeć od wielu czynników, w tym lokalizacji, stanu istniejącej infrastruktury, a także trendów i przepisów urbanistycznych na danym obszarze. W niektórych przypadkach bardziej opłacalna może być pełna rozbiórka i zmiana przeznaczenia działki, podczas gdy w innych adaptacja istniejących struktur biurowych do nowych potrzeb może być bardziej ekonomiczna i ekologiczna.
W każdym przypadku kluczem do sukcesu jest elastyczność i zdolność do przewidywania przyszłych trendów oraz potrzeb mieszkańców i firm. Transformacja rynku biurowego może przynieść korzyści nie tylko deweloperom i inwestorom, ale również miastom i ich mieszkańcom poprzez tworzenie bardziej zróżnicowanych i zintegrowanych środowisk miejskich.
Tutaj może i widzimy te perspektywy, ale jak postrzegają sytuację inwestorzy, którzy byli obecni w Cannes? Kiedy wrócą do zakupów?
Słoneczna aura w Cannes sprzyjała podnoszeniu na duchu inwestorów. W rozmowach panował umiarkowanie pozytywny sentyment, oczekuje się, że aktywność inwestycyjna powróci w drugiej połowie 2024 r.
Polska wyłania się jako prymus inwestycyjny w regionie Europy Środkowo-Wschodniej, zwracając na siebie uwagę inwestorów z Czech, ze Słowacji, z Litwy, a nawet krajów skandynawskich. Kluczowym czynnikiem przyciągającym ich zainteresowanie jest przede wszystkim rozmiar polskiego rynku, połączony z solidnymi podstawami gospodarczymi oraz perspektywami na znaczący wzrost PKB. W długoterminowej perspektywie zarówno Polska, jak i cały region mogą się spodziewać tempa wzrostu PKB dwukrotnie wyższego niż średnia dla Europy Zachodniej. Tak optymistyczne prognozy podkreślają potencjał gospodarczy kraju, który staje się fundamentem dla dalszego rozwoju sektora nieruchomości.
Pomimo iż globalne nastroje mogą nie sprzyjać inwestycjom, ważnym aspektem, który może wspierać polski rynek nieruchomości, są fundusze unijne. Te europejskie środki finansowe mają za zadanie stymulować gospodarkę, co bezpośrednio przekłada się na korzyści dla sektora nieruchomości. Oczekuję, że wpływ tych funduszy będzie szczególnie widoczny od roku 2026, co może przyczynić się do dalszego wzrostu zainteresowania inwestorów.
Co sprawi, że inwestorzy ruszą do zakupów szeroką ławą?
Spadek inflacji i stóp procentowych może znacząco zachęcić inwestorów do aktywniejszego angażowania się na rynku nieruchomości, gdyż obniża koszty finansowania. Dodatkowo, pojawienie się nowych graczy, jak fundusze dłużne, zwiększa różnorodność inwestycji i dostęp do finansowania. W miarę zbliżania się oczekiwań sprzedających do warunków akceptowalnych dla kupujących rynek może się ożywić.
Czy na realia na rynku nieruchomości w Polsce i regionie przekłada się sytuacja w Niemczech?
Obserwacja sytuacji w Niemczech, u naszego głównego partnera handlowego, budzi pewne zaniepokojenie o ich obecną kondycję gospodarczą. Jako że to największa gospodarka w Europie, wszelkie oznaki spowolnienia mogą mieć negatywny wpływ na cały kontynent. Jednakże istnieje także pozytywny aspekt, jakim jest potencjał przenoszenia produkcji do nas, czyli tzw. nearshoring, co może przynieść korzyści naszej gospodarce.
No właśnie, było sporo zapowiedzi na temat przenoszenia produkcji, nie tyle może z Niemiec, co z Azji, ale chyba niewiele się dzieje?
Rzeczywiście, w kontekście nearshoringu było sporo zapowiedzi, które mogły wydawać się nieco przesadzone w kontekście realnych zmian. Jednak procesy te są długofalowe i często trwają kilka lat, dlatego efekty nie są jeszcze wystarczająco widoczne. Należy jednak spodziewać się, że wkrótce sytuacja zacznie się zmieniać. Bierzemy udział w kilku tego typu inicjatywach, w tym w branży motoryzacyjnej. Przykładem jest budowa dużej fabryki baterii do samochodów elektrycznych na Węgrzech. Te projekty powoli dobiegają końca i wkrótce powinny stać się bardziej zauważalne, zważywszy na ich liczbę w naszym regionie.
Płynnie przeszliśmy w ten sposób do rynku magazynowego, który ostatnio złapał zadyszkę.
W sektorze magazynowym nie obserwujemy większych kryzysów, chociaż tempo rozwoju nieco zwolniło w porównaniu z okresem pandemii. Deweloperzy, antycypując wysoki popyt, wybudowali sporo obiektów spekulacyjnie, co teraz przekłada się na szeroki wybór dostępnych powierzchni, a niektórzy inwestorzy, którzy wcześniej dużo inwestowali w nieruchomości magazynowe, z optymizmem patrząc na zwroty, mogli się rozczarować nie do końca spełnionymi oczekiwaniami. Pomimo tego aktywa magazynowe wciąż są uznawane za jedne z najbardziej atrakcyjnych inwestycji na rynku nieruchomości.
Gdy rynek magazynowy odpalił rakiety, sytuacja w segmencie obiektów handlowych nie była zbyt różowa. Na tej kanwie wypłynęły parki handlowe. Czy również duże centra handlowe wrócą do łask inwestorów?
W sektorze handlowym obserwujemy interesujące zjawiska. Z naszych badań wynika, że istnieje optymistyczne oczekiwanie wzrostu obrotów w parkach handlowych, co przekłada się na rosnące zainteresowanie inwestorów tym segmentem rynku. Widać również tendencję do wymiany inwestorów w dużych centrach handlowych. Potencjalni kupujący są już na rynku, szukając nie tyle spektakularnych okazji, ile interesujących aktywów w rozsądnych cenach. Sugeruje to, że centra handlowe wciąż są postrzegane jako atrakcyjne inwestycje mimo zmieniających się trendów w zakupach konsumenckich i wyzwań, przed jakimi stanęła branża w ostatnich latach.
Na celowniku inwestorów na zachodzie Europy, w Stanach i Azji znalazły się centra danych, na które jest coraz większe zapotrzebowanie. W Polsce to chyba nadal sektor niszowy?
Data center to sektor o dużej dynamice rozwoju i jeden z kluczowych dla działalności CBRE, mimo że w naszym regionie branża ta wciąż znajduje się na wczesnym etapie rozwoju. Głównym wyzwaniem dla dynamicznego wzrostu tego segmentu są ograniczenia w dostawach energii, problem, który dotykać zaczyna również kraje Europy Zachodniej. Rozwiązanie kwestii energetycznych mogłoby znacząco przyspieszyć rozwój sektora data center w naszym regionie, otwierając drzwi przed większą liczbą projektów przeznaczonych zarówno dla szerokiej grupy odbiorców, jak i specjalistycznych usług. W CBRE jesteśmy do tego przygotowani. Dysponujemy nie tylko odpowiednią wiedzą, ale także zespołami specjalistów z bogatym doświadczeniem zdobytym na rynkach europejskich.
Oczekujemy, że w perspektywie najbliższych 3–5 lat rynek centrów danych znacząco się rozwinie, a Polska ma wszelkie szanse, aby stać się europejskim hubem w tej dziedzinie.
Co w 2024 r. na celowniku ma CBRE?
W kontekście finansowym celujemy w umiarkowany wzrost przy jednoczesnym koncentrowaniu się na efektywności operacyjnej. Pracujemy nad licznymi projektami wewnętrznymi, skupiając się na digitalizacji i automatyzacji procesów. Wdrażamy i eksplorujemy możliwości sztucznej inteligencji, posiadając własną platformę do testów i eksperymentów, znaną jako ELIS.
Nasze zainteresowanie koncentruje się również na szeroko pojętym sektorze living, obejmującym mieszkania na wynajem, które cieszą się rosnącym popytem. Zmiana stylu życia oraz rosnące trudności z zakupem własnego mieszkania przez coraz większą część społeczeństwa sprzyjają tej tendencji. Dostrzegamy także potencjał w obszarze domów studenckich oraz senior housing, choć ten ostatni segment wymaga jeszcze czasu na rozwój ze względu na jego rozproszoną strukturę rynku. Widzimy również możliwości w sektorze ochrony zdrowia i zarządzania obiektami medycznymi, ale to wymaga zmian systemowych.
Jakie są plany na rozwój firmy w najbliższych latach?
Planujemy koncentrować się na ścieżkach rozwoju ściśle powiązanych z branżą nieruchomości, stawiając na doradztwo i wzmacnianie udziału lokalnego kapitału oraz rodzimych inwestorów i funduszy. Inspiracją jest dla nas rynek czeski, gdzie aż 70 proc. transakcji na rynku nieruchomości realizowanych jest przez lokalnych inwestorów, co pozwoliło tamtejszemu rynkowi utrzymać stabilność i uniknąć głębokich spadków wartości. Mamy nadzieję, że podobna tendencja rozwinie się również w Polsce, gdzie obserwujemy coraz większą świadomość inwestorów, jednak wciąż brakuje odpowiedniej platformy, która umożliwiłaby im silniejsze zaangażowanie w sektor nieruchomości. W perspektywie kilku lat chcemy umocnić swoją pozycję jako lidera w doradztwie i pośrednictwie nieruchomościowym, wspierając wzrost udziału polskiego kapitału w rynku nieruchomości.
Oprócz działalności transakcyjnej i zarządczej, aktywnie rozwijamy segment doradztwa strategicznego skierowanego do samorządów, ze szczególnym uwzględnieniem obszarów ESG oraz zielonych aktywów.
Kiedyś to rynek transakcyjny był głównym motorem napędowym dla wielu podmiotów, jednak branża nieruchomości ewoluuje w kierunku modernizacji i rewitalizacji. Zachęcamy też do odbywania staży w CBRE, gdzie można budować cenne relacje i rozwijać umiejętności networkingowe.
W świecie, gdzie nowe technologie odgrywają coraz większą rolę, konsekwentnie budowane osobiste kontakty z klientami i inwestorami pozostają kluczowe dla sukcesu w tej branży.
