Po ekstremalnych zjawiskach na rynku kredytów mieszkaniowych w ostatnich latach nastąpiło uspokojenie i wrócił optymizm, i to niezależnie od tego, kiedy i w jakiej formie ruszy nowy program wsparcia kredytobiorców. Nowe propozycje wsparcia, choć dość skomplikowane, mają potencjał otworzenia rynku dla szerszej grupy odbiorców – przekonuje w rozmowie z „Property Insiderem” Łukasz Makar, dyrektor sprzedaży i rynku deweloperskiego, mFinanse SA.
„Property Insider”: Czy rynek kredytów mieszkaniowych wysiadł już z rollercoastera?
Łukasz Makar, dyrektor sprzedaży i rynku deweloperskiego, mFinanse: Na rynku kredytów hipotecznych, niczym w pogodzie, doświadczyliśmy w ostatnich latach ekstremalnych zjawisk. Do 2021 r. rynek był jednorodny z ekstremalnie tanim kredytem hipotecznym, gdzie zdolność kredytową miał praktycznie każdy z udokumentowanymi dochodami. Jednak wybuch pełnoskalowej wojny po sąsiedzku skrajnie podkręcił nam inflację, a za nią w ekspresowym tempie poszybowały stopy procentowe. W kulminacyjnym momencie stopa referencyjna NBP dobiła do 6,75 proc., co, dodając do tego 5-procentowy bufor ostrożnościowy UKNF i inne koszty, sprawiło, że w efekcie otrzymaliśmy bardzo wysoki poziom oprocentowania w kalkulatorze zdolności kredytowej. Efekt był taki, że rynek kredytów hipotecznych przed końcem 2022 r. tąpnął o ponad połowę.
Credit crunch trwał rok, do momentu gdy 3 lipca ub. roku ruszył rządowy program dopłat pn. Bezpieczny Kredyt 2 proc. Wtedy wahadło przechyliło się w drugą stronę. Zaczęła się gonitwa za mieszkaniami i nawet 20-proc. wzrost średnich cen. Klienci kupowali jak w gorączce, żeby tylko załapać się na program. Z rynku znikały mieszkania do 700–800 tys. zł. Boom trwał pół roku, a kulminacja popytu nastąpiła w grudniu, kiedy zakończyło się przyjmowanie wniosków ze względu na wyczerpanie puli przeznaczonej na ten program.
Mimo tego pierwszy kwartał roku upłynął jeszcze pod znakiem programu Bezpieczny Kredyt 2 proc., bo na rozpatrzenie wszystkich wniosków potrzeba było czasu. U nas jeszcze w marcu ok. 40 proc. uruchomionych kredytów objętych było tym programem. Teraz mamy uspokojenie sytuacji, ale też powrót optymizmu.
Bezpieczny Kredyt 2 proc. w ubiegłym roku okazał się game changerem, ale program się zakończył. Jednak na horyzoncie mamy nowy pomysł wsparcia kredytobiorców i nowość pod nazwą Kredyt Mieszkanie na Start. Jak ocenia Pan ten nadchodzący program?
Na razie poznaliśmy projekt, który oczywiście może się zmienić, zwłaszcza biorąc pod uwagę feedback płynący z rynku. Trzeba podkreślić, że nowy pomysł wsparcia popytu jest dość skomplikowany. W przeciwieństwie do poprzednika, który opierał się na dwóch prostych limitach ceny nieruchomości dla dwóch grup klientów, w nowym programie mamy ich aż pięć – od singla i parę, przez rodzinę z jednym dzieckiem, dwojgiem i co najmniej trojgiem dzieci. I każdy z nich będzie miał nieco inne kryteria, w tym również inne oprocentowanie w zależności od liczby dzieci. W przypadku pary z trójką pociech wynieść ma ono 0 proc. Już teraz wygląda na to, że będzie to najbardziej skomplikowany program w historii. Zaletą jest jednak to, że może być skierowany do znacznie szerszego grona odbiorców.
W jaki sposób może on wpłynąć na rynek?
To również może być game changer, choć nie z takimi skutkami cenowymi jak jego poprzednik. W dyskusji podczas łódzkiej konferencji „Miasta i Deweloperzy” przedstawiłem skróconą analizę tego wpływu w dwóch skrajnych opcjach: dla singla i dużej rodziny. Ten pierwszy przy miesięcznych zarobkach 7 tys. zł ma zdolność kredytową ok. 470 tys. zł, natomiast rodzina z trójką dzieci – nawet 1,7 mln zł. Dodając do tego brak limitu wkładu własnego, duża rodzina z solidnym dochodem i za małym lokum może je sprzedać i kupić z dofinansowaniem mieszkanie za ponad 2 mln zł, choć nie większe niż 150 mkw. Może też zbudować dom bez limitu powierzchni. Limitowany będzie jednak sam program – na ok. 60 tys. umów rocznie w latach 2025–2027.
Z ujawnionych założeń projektu ustawy wynika, że zapisana jest w nim metoda na zwiększenie dostępności kredytów mieszkaniowych oraz powiększenia grona kredytobiorców, których będzie stać na zakup mieszkania. Z drugiej strony raczej nie spowoduje to nagłego wzrostu popytu i szybowania cen. Zwłaszcza że teraz jesteśmy w zupełnie innej sytuacji niż rok temu. Nie mamy skumulowanego popytu na mocnym dopingu, a podaż mieszkań rośnie. Z przedstawionego na konferencji raportu serwisu Rynekpierwotny.pl o sytuacji na rynku mieszkaniowych w I kwartale 2024 r. wynika, że rozpoczętych budów w prawie wszystkich dużych miastach jest średnio o kilkaset procent więcej niż przed rokiem. Widać więc, że deweloperzy odzyskali optymizm, nie oglądając się na rządowe programy wsparcia kredytobiorców.
A propos wsparcia i kredytobiorców, w dyskusji podczas konferencji padła teza, że przy spadku stopy referencyjnej NBP już do poziomu 3,5–4 proc. klienci nie będą chcieli kredytu z dopłatą, bo na wstępie będą mieli bardzo wysokie raty w systemie rat malejących, więc za półtora roku ten program straci sens. Co Pan na to?
Nie do końca zgadzam się z tą tezą, bo jednak mamy tu dużą dopłatę i to przez pierwsze 10 lat. Rata malejąca jest lepsza, bo spłacamy więcej kapitału przez pierwsze lata, więc jeżeli klient będzie miał do wyboru wzięcie kredytu z dopłatą, czy bez, to jestem przekonany, że weźmie z dopłatą. Według BIK 30–40 proc. klientów, którzy skorzystali z programu Bezpieczny Kredyt 2 proc.”, miało zdolność kredytową w kredycie standardowym. To oznacza, że nie do końca funkcja poprawienia zdolności kredytowej została spełniona. Oczywiście byłoby dobrze, żeby stopy procentowe spadły.
Gdy zrobiliśmy wyceny kredytu dla 3,5–4 proc. stopy referencyjnej przy marży w okolicach 2,3 proc., to otrzymaliśmy wynik, który wskazał, że rata kredytu standardowego z równą ratą (najczęściej wybieraną) zrówna się z ratą w programie, co oczywiście zmniejszy frustrację klientów, którzy nie załapali się na dopłaty. My, pośrednicy kredytowi, razem z kredytobiorcami życzymy sobie spadku stóp procentowych, który już nawet widać na horyzoncie.
Mowa już była o tym, że proponowany Kredyt Mieszkanie na Start będzie najbardziej skomplikowanym programem wsparcia kredytobiorców i jak na razie krytykowanym. Co należałoby w nim poprawić, nie pozbawiając go jednocześnie zalet?
Trzeba zacząć od właściwego komunikowania się z rynkiem i edukowania Polaków. Naszą rolą, jako pośredników kredytowych współpracujących ze wszystkimi bankami komercyjnymi w Polsce oraz największymi deweloperami, jest wspomóc skutecznie klientów w chaosie informacyjnym. Zbieramy oferty z rynku i przygotowujemy najlepsze dla nich opcje. Jest to o tyle ważne, że w długoterminowej umowie kredytowej nawet pozornie drobna różnica między ofertami skutkuje dużymi różnicami w finalnej kwocie zwracanej bankowi.
