Jeszcze kilka kwartałów temu prognozowano, że rynek nieruchomości w Europie doświadczy fali problemów finansowych podobnych do tych z czasów globalnego kryzysu finansowego (GFC). Jednak do tej pory ta fala się nie zmaterializowała. Mimo że kredyty osiągają terminy zapadalności, inwestorzy i pożyczkodawcy zgadzają się na przedłużenia i odroczenia, a oczekiwane transakcje NPL (zagrożone kredyty) i wymuszone przejęcia nie występują na dużą skalę. Takie są wyniki raportu GRI Club z 2024 r. „When will distress materialise and where are the opportunities in the meantime?”, który zawiera spostrzeżenia czołowych europejskich graczy na rynku nieruchomości zebrane podczas forum RE Distress & Financing Opportunities.
Jak czytamy w raporcie, konsensus rynkowy wskazuje, że aktywność inwestycyjna wzrośnie w najbliższej przyszłości, ale nie jest jasne, czy będzie to spowodowane wzrostem problemów finansowych, czy spadkiem stóp procentowych i powrotem podstawowego kapitału na rynek.
„Popraw i udawaj”, czyli gra na czas
Tymczasem wskaźniki restrukturyzacji są obecnie bardzo niskie, a preferowanym rozwiązaniem dla problematycznych aktywów jest refinansowanie, czyli przedłużanie terminów spłaty kredytów lub modyfikowanie warunków umowy kredytowej, co pozwala na unikanie natychmiastowej sprzedaży aktywów. Na rynku nieruchomości powszechne są tzw. konsensualne postoje, czyli sytuacje, w których pożyczkodawcy i inwestorzy zgadzają się na tymczasowe wstrzymanie działań związanych z wymuszaniem spłaty kredytów.
Popularna stała się strategia „popraw i udawaj” (ang. „amend and pretend”). Polega ona na modyfikacji warunków umowy kredytowej i udawaniu, że problem został rozwiązany, z nadzieją, że warunki rynkowe poprawią się w przyszłości. Ta strategia może być stosowana w oczekiwaniu na spadek stóp procentowych, co mogłoby poprawić sytuację finansową aktywów. Prowadzi to do oczekiwania z nadzieją, że albo strona trzecia wkroczy do akcji, albo przedłużenie umowy doprowadzi do bardziej atrakcyjnych opcji wyjścia przed nową datą zapadalności.
Zdarzają się też przypadki, że negocjacje z pożyczkodawcą są w rzeczywistości bardziej złożone, gdy w projekcie pozostał jeszcze kapitał własny inwestora. W takich przypadkach pożyczkodawcy mają większą siłę przetargową, co może prowadzić do trudniejszych rozmów. Z kolei w sytuacjach, gdzie nie ma już kapitału własnego, pożyczkodawcy są bardziej skłonni do zachowania status quo z powodu braku płynności na rynku.
Pełzający kryzys
Podczas spotkania GRI analizowano też szereg teorii dotyczących czynników hamujących pełnoskalowe problemy finansowe na europejskim rynku nieruchomości. Możliwe, że fala zapadalności kredytów jeszcze nie nadeszła w pełni i jest to tylko kwestia czasu lub że spread między ofertami sprzedaży a popytem jest zbyt duży. Sugerowano również, że więcej aktywności pojawi się, gdy wartości zaczną się stabilizować. Po globalnym zakłóceniu spowodowanym pandemią COVID-19 wycena aktywów nieruchomościowych była niemal niemożliwa – sytuacja ta trwa nadal w przypadku aktywów biurowych. „Jednak gdy fundamenty zaczną się stabilizować, pojawi się możliwość działań niekonsensualnych i przymusowych sprzedaży, co w konsekwencji napędzi więcej aktywności umownej i przywróci impet rynkowi” – czytamy w raporcie GRI.
Ponadto niektóre klasy aktywów, takie jak akademiki i hotele, wykazują odporność na kryzys, podczas gdy inne – na przykład biura poza centrami miast – są zbyt mocno zadłużone i przy tak drastycznym wzroście stóp procentowych muszą zostać odciążone, co pociągnie za sobą straty. Zdaniem ekspertów konieczne jest przeprowadzenie dokładnej analizy sytuacji poszczególnych aktywów, aby ocenić je indywidualnie. I z tego procesu mogą wynikać nowe transakcje.
Fundamenty są mocne
W dalszej części raportu GRI czytamy, że wskaźniki pustostanów pozostają niskie w wielu sektorach europejskich nieruchomości, co jest znaczącą różnicą w porównaniu z sytuacją podczas GFC. Aktywa performujące operacyjnie radzą sobie nie najgorzej, wykazując niezawodne przepływy pieniężne i dochody, co pomaga zrekompensować szok spowodowany rosnącymi stopami procentowymi. Wielu uczestników rynku zastanawia się, kiedy stopy procentowe zaczną spadać, co mogłoby spowodować wzrost liczby nowych transakcji, ponieważ utrzymujące się wysokie stopy procentowe zniechęcają do inwestycji.
Gdzie szukać okazji?
Zdaniem ekspertów, mimo że na rynku jest wiele ofert sprzedaży, nie są one dostępne po wystarczająco atrakcyjnych cenach. Inwestorzy koncentrują się na kwestiach kredytowych, a preferowane są projekty silne operacyjnie. Na rynku brakuje też kapitału core’owego, co przyczynia się do niskiego wolumenu transakcji. Sporo jest natomiast funduszy wartości dodanej i funduszy distressed. Pewien poziom problemów finansowych zaczyna się pojawiać w projektach deweloperskich, a deweloperzy, którym zależy na czasie, oferują interesujące możliwości dla inwestorów poszukujących projektów z wyzwaniami.
Pożyczkodawcy natomiast naturalnie preferują możliwości inwestycyjne, które korzystają z pozytywnych trendów makroekonomicznych, mają potencjał wzrostu i są odporne na inflację. W tym kontekście wymieniane były sektory: mieszkaniowy, logistyka, akademiki i magazyny samoobsługowe.
Europa postawiona na głowie
Z lektury raportu GRI wynika też, że rynki Europy Północnej doświadczają najostrzejszej destrukcji kapitału, z niezwykle wysokim poziomem dźwigni finansowej i masowymi wykupami obligacji zbliżającymi się w nadchodzących latach. Z kolei rynki Europy Południowej odnotowują jedne z najwyższych poziomów wzrostu gospodarczego na kontynencie, stając się coraz bardziej atrakcyjnymi rynkami dla inwestorów nieruchomości. To rozłożenie sił gospodarczych jest diametralnie inne niż sytuacja podczas GFC. Mając to na uwadze, uczestnicy spotkania GRI kilkakrotnie wskazywali na możliwości w różnych sektorach we Włoszech i w Hiszpanii. „Nie są to jednak okazje wynikające z problemów finansowych, gdyż zwłaszcza Hiszpania jest całkowicie wolna od distressu” – czytamy.
Niemiecki rynek nieruchomości przechodzi tymczasem trudny okres, w którym ceny nieruchomości powoli spadają, co ma prowadzić do bardziej zrównoważonego rynku. Lokalni inwestorzy i instytucje finansowe starają się dostosować do nowych, globalnych standardów cenowych, ale proces ten przebiega wolniej, niż oczekiwano, co frustruje inwestorów i powoduje niski wolumen transakcji mimo dostępności kapitału. W raporcie wspomniano również o licznych projektach typu built to sell we Francji, które utknęły w fazie realizacji. Zatrzymanie tych projektów ma negatywny wpływ na bilanse deweloperów, ponieważ zainwestowane środki są zamrożone w nieukończonych inwestycjach. Aby bilanse mogły być uwolnione, czyli aby mogły odzyskać płynność finansową i stabilność, konieczne jest zakończenie tych projektów i ich sprzedaż. W przeciwnym razie zamrożone fundusze powodują obciążenia finansowe, które mogą utrudniać dalsze inwestycje i rozwój firm deweloperskich.
W raporcie wskazano, że w Europie Środkowo-Wschodniej z kolei sektor PBSA (purpose-built student accommodation), choć jeszcze w początkowej fazie rozwoju, wykazuje ogromne możliwości w niektórych kluczowych miastach regionu, szczególnie w Polsce i dalej na wschód dla co bardziej odważnych inwestorów.
Decydenci zgromadzeni na spotkaniu GRI byli zgodni, że wzrost aktywności inwestycyjnej jest na horyzoncie i punkt zwrotny na rynku nastąpi. Pozostaje jednak kluczowy dylemat, czy będzie to spowodowane pojawieniem się problemów finansowych na większą skalę, czy obniżeniem stóp procentowych i powrotem kapitału core’owego na rynek.
fot. Pexels/eye4dtail
