Polska szturmem weszła na europejski rynek magazynowy, dostarczając w ostatniej dekadzie ponad 25 mln mkw. nowoczesnej powierzchni magazynowo-przemysłowej. Dzięki temu jest jednym z najmłodszych rynków magazynowych w Unii Europejskiej oraz trzecim pod względem wielkości zasobów, które już w 2025 r. przekroczą 35 mln mkw. Więcej magazynów w UE mają jedynie Niemcy i Francja.
Nie uwzględniając renegocjacji, w 2023 r. na 12 głównych rynkach magazynowych UE najemcy wynajęli łącznie ponad 22 mln mkw., z czego ponad 75 proc. przypadło na pierwszą piątkę, czyli Francję, Holandię, Hiszpanię, Niemcy i Polskę. Popyt na nowoczesną powierzchnię magazynowo-przemysłową w pierwszych trzech miesiącach 2024 r. na największych rynkach UE tylko nieznacznie przekroczył 4,5 mln mkw., ale kolejne kwartały mogą przynieść wzrost aktywności najemców. Z kolei zainteresowanie polskim rynkiem magazynowym utrzymuje się na stosunkowo wysokim poziomie. Biorąc pod uwagę średnioroczny popyt netto w Polsce, który w latach 2014–2023 wynosił ok. 3,3 mln mkw., możemy się spodziewać podobnego wolumenu w całym 2024 r.. Natomiast całkowity wolumen transakcji najmu w Polsce – wliczając renegocjacje umów – może przekroczyć w tym roku 5 mln mkw.
Deweloperzy na europejskim rynku magazynowym wykazują ostrożność w podejmowaniu decyzji o rozpoczynaniu nowych inwestycji, co przekłada się na umiarkowaną aktywność deweloperską. Na koniec pierwszego kwartału 2024 r. na głównych rynkach magazynowych UE w budowie znajdowało się niewiele ponad 16 mln mkw., z czego projekty realizowane na zasadach spekulacyjnych stanowiły ok. 40 proc. Polska pozostaje liderem pod względem powierzchni magazynowej w budowie w UE. W trakcie realizacji są inwestycje o łącznej powierzchni 2,3 mln mkw. – to znacznie więcej niż we Francji (ok. 1,5 mln mkw.) czy w Niemczech (ok. 1 mln mkw. na głównych rynkach), co sprawia, że jest ona najszybciej rozwijającym się rynkiem magazynowym w UE.
Średni współczynnik pustostanów w Unii wynosi obecnie ok. 5 proc., ale znacząco różni się w zależności od lokalizacji i waha się od ok. 2 proc. w Czechach czy Danii do ponad 8 proc. w Hiszpanii, Polsce czy na Węgrzech. W niektórych krajach obserwujemy wzrost czynszów, który wynika z niskiej podaży nowoczesnych obiektów magazynowych dostępnych do wynajęcia od zaraz, niewielkiej liczby rozpoczynanych i planowanych inwestycji oraz ograniczonej dostępności gruntów inwestycyjnych. Polska wyróżnia się na tle innych krajów europejskich dużą liczbą dostępnych obiektów magazynowych istniejących, jak również planowanych, a także konkurencyjnymi stawkami czynszów.
Agnieszka Giermakowska, dyrektor Działu Badań Rynkowych i Doradztwa, lider ds. ESG, Newmark Polska
