Mijają czasy, w których inwestycje w nieruchomości sprowadzały się wyłącznie do zakupu budynku, podpisania umów najmu i czekania na comiesięczne czynsze. Dziś, jak podkreślają eksperci Urban Land Institute, nie ma już czegoś takiego jak pasywna inwestycja w nieruchomości. Współczesny rynek wymaga zupełnie innego podejścia, które stawia na aktywne zarządzanie i dostosowywanie się do nowych potrzeb najemców, czyli potraktowanie nieruchomości bardziej jako usługi niż tylko murów.
Pojawił się rodzaj projektów nieruchomościowych, które wymagają specjalistycznych kompetencji w zarzadzaniu operacyjnym, w skrócie nazywanym z angielska OpRE, w którym kluczową rolę odgrywają technologia i elastyczność. Polska, a w szczególności Warszawa, staje się z kolei epicentrum innowacji w myśleniu o zarządzaniu nieruchomościami. Współczesny rynek nie przypomina już tego sprzed kilku lat.
– Nie ma już czegoś takiego jak pasywna inwestycja w nieruchomości. Przestały one być jedynie przedmiotem do wynajęcia i zapomnienia – podkreśla Marcin Juszczyk, przewodniczący Urban Land Institute w Polsce (ULI Poland). – Nieruchomości stają się elementem usługi świadczonej dla ich końcowych użytkowników, np. firm wynajmujących biura, pracowników takich firm, klientów obiektów handlowych czy najemców mieszkań. Zmienia się też rola właściciela, który nie jest już tylko wynajmującym, lecz powinien być menedżerem operacyjnym, stale analizującym, optymalizującym i podejmującym działania, aby maksymalizować wartość swojej nieruchomości – dodaje szef ULI Poland.
Najwięksi inwestują w nowe sektory
Inwestorzy dostrzegają ogromny potencjał w nowych sektorach, takich jak PRS (private rented sector), co-living czy akademiki, które rozwijają się dynamiczniej niż tradycyjne segmenty. Przykłady z tych sektorów wyraźnie pokazują, że elastyczne modele najmu oraz aktywne zarządzanie operacyjne to przyszłość branży nieruchomości. Inwestorzy globalni dostrzegli ten trend – największe fundusze inwestycyjne, takie jak Blackstone, które zebrało 30 mld dolarów, czy Harrison Street z funduszem o wartości 2 mld, już lokują kapitał w tych sektorach, rozumiejąc, że tylko aktywne zarządzanie przynosi długoterminowe korzyści.
Elastyczne umowy najmu, skrócone terminy wynajmu i wzrastające oczekiwania najemców to tylko niektóre wyzwania stojące przed inwestorami. Jak zauważył Simon Chinn z Urban Land Institute Europe (ULI), operacyjne zarządzanie nieruchomościami stało się niezbędne, aby utrzymać konkurencyjność na rynku i przyciągnąć klientów.
– Kluczem do sukcesu jest zrozumienie, że wartość nieruchomości nie leży już tylko w lokalizacji, ale też w tym, jak jest zarządzana. To nowe podejście, czyli potraktowanie nieruchomości jako usługi. Zmieniające się wymagania klientów wpływają na potrzebę bardziej operacyjnego zarządzania. Do tego dochodzą zmiany demograficzne, co-living, które są bardzo ważne dla tej branży – dodaje Simon Chinn.
Warszawa – centrum innowacji
W tym kontekście Warszawa odgrywa ważną rolę jako miasto, w którym wykuwają się nowe standardy w branży nieruchomości.
– Doradzamy zagranicznym inwestorom na podstawie tego, co dzieje się tutaj, w Polsce. Warszawa naprawdę jest epicentrum projektów wielofunkcyjnych – podkreśla John Gabrovic, dyrektor zarządzający Inspire Real Estate Agency.
Inwestycje wielofunkcyjne, które łączą w sobie funkcje biurowe, handlowe, mieszkaniowe i rozrywkowe, coraz częściej stają się modelem rozwoju urbanistycznego w Warszawie. Kompleksy, takie jak Fabryka Norblina czy Browary Warszawskie, pokazują, jak innowacyjne podejście do zarządzania przestrzenią może nie tylko przynieść korzyści finansowe, ale również stworzyć miejsca, które tętnią życiem i angażują społeczność.
– Takie inwestycje wymagają stałego zaangażowania. Organizujemy w Fabryce Norblina liczne wydarzenia, aby utrzymać dynamikę tego miejsca. Inwestorzy muszą zrozumieć, że sukces projektu mixed-use zależy nie tylko od budynku, ale też od tego, jak nim zarządzamy i jakie doświadczenia oferujemy naszym klientom – wyjaśnia Kinga Nowakowska, COO Grupy Capital Park.
Technologia i operatorzy kluczami do nowoczesnego zarządzania
Jednym z najważniejszych elementów nowoczesnego zarządzania nieruchomościami jest technologia. Wprowadzenie zaawansowanych rozwiązań pozwala zarówno lepiej zarządzać aktywami, jak i dostosować je do indywidualnych potrzeb najemców. – Cyfryzacja nie tylko upraszcza procesy operacyjne, ale też poprawia jakość obsługi klienta – zauważa Carl-Johan Collet, partner Thylander i współprzewodniczący Operacyjnego Forum Nieruchomości ULI Europe.
Jako przykład podaje kopenhaską firmę Nord Collection, która zarządza aparthotelami. Dzięki pełnej digitalizacji udało jej się osiągnąć 90 proc. obłożenia, przy jednoczesnym zmniejszeniu kosztów operacyjnych o połowę w porównaniu z tradycyjnymi hotelami. – Nieruchomości stają się coraz bardziej zautomatyzowane, a lepsze zarządzanie operacyjne przekłada się na większe zyski – podsumował Collet.
Z kolei Conall McGuire, CEO firmy Leach & McGuire, podkreślił wagę wczesnego zaangażowania operatorów w projektach typu PRS i PBSA (purpose-built student accommodation). Jego zdaniem operatorzy powinni być angażowani przez inwestorów już na etapie projektowania, co pozwala na lepsze przygotowanie obiektu do wynajmu i optymalizację kosztów. – Jeśli operator zostanie zatrudniony na późnym etapie, ryzykujemy zerowym poziomem wynajmu w momencie oddania budynku do użytku – stwierdził McGuire.
Aktywne zarządzanie operacyjne nieruchomościami jest motorem napędowym nieruchomości z szeroko pojętego sektora living oraz hoteli. Eksperci są jednak zgodni, że nie ogranicza się jedynie do tych obszarów. Bez takiego podejścia trudno liczyć na inwestycyjny sukces projektów wielofunkcyjnych, handlowych, a nawet biurowców.
Pogłębiona dyskusja na temat nowych nieruchomości operacyjnych odbyła się podczas spotkania eksperckiego ULI Poland Places + Spaces. Relacja z wydarzenia w języku angielskim dostępna jest pod tym linkiem.
