Rynek mieszkaniowy w Polsce znajduje się w fazie poszukiwania równowagi – uważają eksperci JLL. Według ich wyliczeń w III kwartale br. sprzedaż mieszkań na sześciu największych rynkach spadła o 7 proc. w porównaniu z poprzednim kwartałem, co oznacza, że sprzedano 9,2 tys. mieszkań. W sumie od początku roku sprzedano 30 tys. lokali, co stanowi spadek o 31 proc. r./r.
Pomimo słabszego popytu deweloperzy kontynuują realizację nowych inwestycji, co przełożyło się na wzrost podaży nowych mieszkań w okresie od stycznia do września o 65 proc. r./r., podnosząc ofertę do 52,2 tys. lokali.
Aleksandra Gawrońska, dyrektorka Działu Badań Rynku Mieszkaniowego w JLL, zauważa, że jesteśmy obecnie najprawdopodobniej w dołku sprzedażowym, a kolejny kwartał może przynieść lepsze wyniki sprzedaży, wspierane przez promocje i większą elastyczność deweloperów. Kluczowym czynnikiem, który może wpłynąć na ożywienie rynku, będzie decyzja w sprawie nowego programu wsparcia kredytobiorców.
Pod względem podaży sytuacja na rynku jest zróżnicowana. Warszawa i Trójmiasto znajdują się w równowadze, ze wskaźnikiem wyprzedaży oferty na poziomie 4–5 kwartałów. W Krakowie i we Wrocławiu, gdzie popyt wyhamował, wskaźnik ten wynosi 5–6 kwartałów, co nadal uznawane jest za optymalne. W Poznaniu i Łodzi z kolei nadmiar dostępnych lokali powoduje, że deweloperzy mogą być zmuszeni do większej elastyczności cenowej. – Nasuwa się pytanie, jak deweloperzy poradzą sobie z tym zapasem mieszkań – komentuje Gawrońska.
Zmiany średnich cen mieszkań w ofercie w ujęciu r./r. nadal wskazują na wyraźne wzrosty, nawet do kilkunastu procent. Warto podkreślić, że część tego wzrostu została zrealizowana jeszcze na początku br. W minionym kwartale wraz ze spowolnieniem sprzedaży i rosnącą ofertą wzrosty średnich cen wyhamowały do poziomu 0–-2 proc. kw./kw. Można zatem mówić o pewnej stabilizacji w zakresie średnich cen ofertowych. W przypadku średnich cen mieszkań sprzedanych kwartalne zmiany cen były bardziej zróżnicowane. Na części dużych rynków odnotowano wyraźny wzrost cen – nawet 5–7 proc., co jest związane z większą aktywnością zakupową grupy nabywców poszukujących produktu lepszej jakości.
Zgodnie z oficjalnymi statystykami w Warszawie występuje nadwyżka 145 tys. lokali mieszkalnych. Badania firmy JLL wskazują jednak co innego. – Oficjalne statystyki nie mówią całej prawdy o sytuacji mieszkaniowej w Warszawie. Żeby realnie ocenić tę sytuację przeanalizowaliśmy wiele źródeł danych. Na ich podstawie szacujemy, że w stolicy występuje deficyt ok. 200 tysięcy mieszkań. Ma to negatywny wpływ na rozwój gospodarczy i demograficzny miasta, ponieważ rodziny pragnące mieć więcej dzieci i lepsze warunki mieszkaniowe wyprowadzają się z Warszawy do gmin ościennych. Brak rezerwy mieszkań utrudnia pozostawanie tu absolwentów warszawskich uczelni i pozyskiwanie nowych talentów spoza miasta – powiedział Kazimierz Kirejczyk, senior strategy advisor, Housing Sector, z firmy JLL.
Mimo trudnej sytuacji na rynku kredytów hipotecznych można dostrzec oznaki stabilizacji. Średnia liczba składanych wniosków kredytowych wyniosła 28 tys. miesięcznie, a liczba udzielonych kredytów osiągnęła poziom średnio 15,4 tys. miesięcznie w okresie od maja do sierpnia br. Mamy zatem stosunkowo stabilną grupę popytową, która akceptuje obecny poziom stóp procentowych i dokonuje transakcji. Czynnikiem pozwalającym na umiarkowany optymizm dotyczący skali zakupów mieszkań w nadchodzących dwóch latach jest prognoza spadku stóp procentowych.
fot. Pexels/maksym-harbar
