Obecny obraz rynku biurowego w Polsce zmienia się dynamicznie. Rynki regionalne razem wzięte przekroczyły już zasoby Warszawy pod względem całkowitej powierzchni biurowej. Stolica, do niedawna lider, pozostaje też najlepszym poligonem do obserwacji trendów i zmian na rynku nieruchomości.
Bazując na naszym 26-letnim doświadczeniu, możemy z całą pewnością stwierdzić, że zmiany na rynku nieruchomości zaczynają się od zmian stawek czynszu.
Trójka z przodu wróciła w wielkim stylu
Aktualny cykl rynkowy przynosi wzrosty stawek czynszów, które utrzymają się przez kolejne dwa, trzy lata. W wybranych projektach w topowych lokalizacjach powróciły stawki na poziomie 30 euro za 1 mkw. na najwyższych kondygnacjach biurowców – te wartości ostatni raz mieliśmy okazję zobaczyć pod koniec lat 90. i na początku pierwszej dekady milenium. Przykładowo w latach 1999–2000 przy rondzie ONZ czynsze sięgały równowartości nawet 40 euro. Inna dramatyczna odsłona zmian miała miejsce w 2007 r., gdzie przy kilkuprocentowym wskaźniku pustostanów na Mokotowie wynajmujący potrafił wręczyć umowę przed końcem negocjacji w wersji przygotowanej do podpisu. Podobne sytuacje mogą mieć miejsce wkrótce, gdyż rynek biurowy w Polsce właśnie stoi przed nowym wyzwaniem: to rosnące czynsze i ograniczona podaż powierzchni biurowych, a najemcy muszą się przygotować na bardzo wymagające negocjacje.
Niska podaż i stabilny popyt
W ostatnich latach dyskusje na temat modeli pracy – od pracy zdalnej po model hybrydowy – zdominowały narrację rynkową. Tymczasem za rogiem pojawia się kolejne wyzwanie – niska podaż w zestawieniu z rosnącym popytem i brak w dalszym horyzoncie powierzchni o wysokiej jakości w najlepszych lokalizacjach. Dla najemców potrzebujących metraży np. 7 tys. mkw. i więcej (to około trzech, czterech pięter) może być dużym wyzwaniem uzyskanie powierzchni biurowej na kondygnacjach przyległych, co będzie stanowiło realny problem dla przedsiębiorstw. W stolicy w najbliższych dwóch latach, tj. do końca 2026 r., planowane jest dostarczenie jedynie siedmiu budynków biurowych, w tym sześciu nowych o łącznej powierzchni ok. 225 tys. mkw. To wszystko przy stabilnym popycie z trendem wzrostowym. Budującymi informacjami w ostatnim kwartale 2024 r. były finalizacje transakcji inwestycyjnych, w tym siedmiu biurowych o znacznej skali. Jak bardzo doda to animuszu czołowym deweloperom biurowym? Z jaką asekuracją będą reagować rynki regionalne, dziś jeszcze przytłoczone wysokimi wskaźnikami wakatów?
Globalna czołówka szuka lokalnych liderów z potencjałem wzrostu
Podsumowując – nadzwyczajny czas, który jest przed nami, wymaga innych metod współpracy i działań, co mogą zapewnić tylko wybrani najlepsi doradcy bez bagażu konfliktu interesów. Dziś liczą się też bardziej niż kiedykolwiek kompetencje i zrozumienie potrzeb zmieniającego się rynku jako całości, a nie tylko wyizolowanej, pojedynczej jego części. Dlatego też naturalnym krokiem rozwoju naszej firmy było połączenie się z siecią z pierwszej światowej piątki nieruchomościowej w rankingach, tj. NAI Global, co daje nam stały dostęp do bazy najlepszych specjalistów, a co za tym idzie bardzo szeroką perspektywę w zrozumieniu globalnych uwarunkowań. Mamy dodatkowo do dyspozycji naszych klientów nowe narzędzia, dzięki którym możemy dostarczać usługi i serwis na jeszcze wyższym poziomie.
Robert Karniewski, założyciel i prezes zarządu NAI Reina
