Rok 2024 mimo dużej zmienności i niepewności okazał się zaskakująco dobry dla segmentu kredytów hipotecznych. Pomimo wysokich stóp procentowych rynek zanotował wzrost. Dane Biura Informacji Kredytowej (BIK) wskazują, że wartość udzielonych kredytów mieszkaniowych wyniosła 87,1 mld zł, co oznacza wzrost o 36,1 proc. w stosunku do roku poprzedniego. Ten rok nie powinien być gorszy.
Warto podkreślić, że około 13,6 mld zł z tej wartości pochodziło z wniosków kredytowych złożonych jeszcze w ramach programu Bezpieczny Kredyt 2 proc. Zaskakuje jednak znacząca dynamika popytu, mimo że program wsparcia już się zakończył. Rynek kredytów mieszkaniowych rósł głównie w ujęciu wartościowym, za co odpowiadały wysokokwotowe kredyty mieszkaniowe powyżej 600 tys. zł. Odnotowały one dodatnią dynamikę rok do roku na poziomie prawie 115 proc. i stanowiły niemal 30 proc. wszystkich udzielonych pożyczek. Wpływ na to miały wzrosty cen na rynku nieruchomości, a także wzrost zdolności kredytowej konsumentów, spowodowany m.in. zwiększeniem wynagrodzeń o 11 proc.
W 2024 r. zauważalna była także zmiana w profilach kredytobiorców. Kredyty hipoteczne na wysokie kwoty trafiały do osób o wyższych dochodach, co można tłumaczyć nie tylko rosnącą zdolnością kredytową, ale również większą ostrożnością banków w ocenie ryzyka. Co więcej, obserwuje się wzrost zainteresowania kredytami mieszkaniowymi wśród obcokrajowców – w grudniu ub.r. stanowiły one 7,4 proc. wartości akcji kredytowej w tym segmencie.
Prowadzona przez nas analiza rynku mieszkaniowego ukazuje korekty cen mieszkań, które mają istotny wpływ na kształtowanie dynamiki popytu – odnotowaliśmy korekty już w IV kwartale ub.r. Deweloperzy intensyfikują swoje działania w celu precyzyjnego dostosowania oferty do bieżących oczekiwań klientów.
Na pierwszy plan wysuwają się atrakcyjne promocje, które mają na celu zwiększenie atrakcyjności inwestycji w okresie niepewności cenowej, ale również pomagają stabilizować rynek w obliczu zmian. Zaobserwowaliśmy promocje dla zdecydowanych klientów, programy związane z harmonogramami płatności w transzach 20/80 proc. czy nawet 10/90 proc., czy promowanie poleceń przez klientów. Takie podejście pozwala na utrzymanie równowagi między oczekiwaniami klientów a możliwościami inwestycyjnymi deweloperów, co w dłuższej perspektywie przyczyni się do zrównoważonego rozwoju rynku nieruchomości w Polsce.
Prognozy na rok 2025 pozostawiają przestrzeń do dalszego rozwoju segmentu kredytów hipotecznych, choć w nieco bardziej stonowanym tempie. Spodziewam się, że oczekiwany spadek stóp procentowych od III-IV kwartału oraz prognozowany wzrost dochodów gospodarstw domowych przyczynią się do poprawy warunków finansowych potencjalnych kredytobiorców i podtrzymania silnego popytu na mieszkania.
Banki mogą zwiększyć dostępność kredytów hipotecznych, co powinno przełożyć się na niewielki, ale stabilny wzrost wartości udzielanych pożyczek. Prognozy BIK zakładają wzrost o około 1,2 proc., do wartości bliskiej 88,2 mld zł.
Kluczowe będzie monitorowanie zmian w otoczeniu makroekonomicznym, które będą determinowały popyt na kredyty mieszkaniowe oraz kształtowały ryzyko kredytowe instytucji finansowych.
Łukasz Makar, dyrektor sprzedaży sieci stacjonarnej w mFinanse SA
