Polska wyrasta na jeden z najbardziej dynamicznych rynków w Europie, nie tylko pod względem wzrostu gospodarczego, lecz także atrakcyjności inwestycyjnej. Taki obraz wyłania się z konferencji ULI „Poland 2025 Back to the Future”, która zgromadziła czołowych przedstawicieli sektora nieruchomości, analityków i inwestorów z kraju i zagranicy. Podczas wydarzenia wielokrotnie podkreślano, że Polska nie tylko odrobiła dystans wobec Zachodu, ale też w wielu wymiarach zaczyna go wyprzedzać i staje się jednym z ważniejszych rynków inwestycyjnych.
Prof. Marcin Piątkowski, ekonomista Akademii Leona Koźmińskiego i doradca Banku Światowego, w otwierającym konferencję wystąpieniu przedstawił diagnozę, która może zaskoczyć wielu: Polska była najszybciej rozwijającą się gospodarką w Europie w ciągu ostatnich 35 lat.
– Od 1989 roku dochód narodowy na mieszkańca Polski wzrósł o 250 proc., podczas gdy w Niemczech – o 50 proc. W tym samym okresie Polska wyprzedziła wszystkie azjatyckie tygrysy, a jedynymi krajami, które rozwijały się szybciej, były znacznie uboższe wtedy Chiny i Wietnam – powiedział prof. Marcin Piątkowski.
Czas na złoty wiek?
Jeszcze bardziej zaskakujące są prognozy na przyszłość. Jak wskazał prof. Piątkowski, według szacunków Międzynarodowego Funduszu Walutowego już w 2026 roku Polska – pod względem parytetu siły nabywczej – stanie się gospodarką bogatszą od Japonii i Hiszpanii [mowa o PKB na osobę]. W ciągu kolejnych dziesięciu lat dochód na głowę ma osiągnąć poziom Włoch i Wielkiej Brytanii. To oznacza, że Polska wejdzie do grona piętnastu najbogatszych państw świata, a według prof. Piątkowskiego, jeśli tylko utrzyma dotychczasową trajektorię, może aspiracyjnie celować jeszcze wyżej. W 2025 r. Polska osiągnie najprawdopodobniej symboliczny próg biliona dolarów nominalnego PKB, co stawia ją w pierwszej dwudziestce gospodarek świata. W ciągu dekady polski PKB może wzrosnąć o kolejne 40–50 proc. – Jeśli to nie jest złoty wiek Polski, to nie wiem, co nim jest – skwitował prof. Piątkowski i dodał:
– Przy średniorocznym wzroście sięgającym 3–4 proc., co znacząco przewyższa projekcje dla Niemiec czy Francji, do 2035 r. Polska może przekształcić się z kraju doganiającego Zachód w jego nowego lidera – uważa prof. Marcin Piątkowski.
Profesor podkreślił również, że Polska potrzebuje strategicznej wizji rozwoju i konieczne będą duże inwestycje w infrastrukturę, energetykę, cyfryzację, naukę i przyciąganie talentów. Jak zauważył, Polska wciąż pozostaje krajem relatywnie niedoinwestowanym – kapitał przypadający na jednego pracownika jest trzykrotnie niższy niż w strefie euro (chodzi tu o wartość zasobów trwałych, takich jak maszyny, technologie i infrastruktura, które wspierają codzienną pracę i podnoszą wydajność). Mimo to Polska zdołała osiągnąć 83 proc. średniego dochodu Wielkiej Brytanii.
– Z takim silnikiem udało nam się zobaczyć tylne światła niemieckiego Audi, co będzie, gdy zamienimy go na turbodoładowany model? – pytał retorycznie prof. Piątkowski.
Inwestorzy nieruchomościowi o Polsce
Grzegorz Sielewicz, główny ekonomista i szef działu analiz rynkowych CEE w Colliers, zaznaczył, że Polska pozostaje „growth champion” regionu – prognozując 3,5 proc. wzrostu PKB w 2025 r. oraz wskazując na znaczenie napływu środków z UE i rosnące inwestycje publiczne.
– W 2024 r. mieliśmy do czynienia z odbiciem konsumpcji prywatnej, a w 2025 r. zobaczymy efekt odblokowania funduszy z KPO. To będzie silny impuls inwestycyjny – zaznaczył Sielewicz.
Uwagę ekspertów przykuwa też zmiana podejścia inwestorów zagranicznych wobec Polski.
– Chciałabym się podzielić jednym spostrzeżeniem z MIPIM 2025. Po raz pierwszy inwestor zagraniczny sam do mnie podszedł i powiedział: „Wy naprawdę macie świetny wzrost gospodarczy. Macie mocne dane. Powinniśmy coś razem zrobić”. To dla mnie nowość. I nie mówię o inwestorze regionalnym – ci już od dawna rozumieją potencjał Polski. Mówię o naprawdę dużym zagranicznym graczu. To pokazuje, że postrzeganie Polski się zmienia i to bardzo pozytywny sygnał – powiedziała Dorota Wysokińska-Kuzdra, Senior Partner oraz Head of Corporate Finance & Living Services na region CEE w Colliers.
Maciej Dyjas, Co-Owner i Managing Partner w Griffin Capital Partners jest jednak nieco bardziej powściągliwy.
– Myślę, że przynajmniej w ciągu ostatnich dwóch miesięcy inwestorzy nie uważają, że to dobry moment, by inwestować w cokolwiek – gdziekolwiek. Są silnie zdezorientowani przez sytuację makroekonomiczną. Zastanawiają się: inwestować w USA, czy w Europie? W rezultacie przyjmują postawę: „poczekamy, zobaczmy” – i nie inwestują nigdzie. A my jako Polska, mimo że wypadamy dobrze, nie jesteśmy wyjątkiem. Potrzeba jeszcze trochę czasu, zanim globalny kapitał zacznie wracać do gry. Do tego dochodzi ogromny problem z niesprzedanymi aktywami o wartości bilionów dolarów. To z kolei wpływa na możliwości reinwestowania. Polska wypada dobrze na tle innych krajów, ale na razie to nie wystarcza, by podjąć szybkie decyzje inwestycyjne. Myślę, że przez najbliższe dwa kwartały będzie nadal dominować podejście „poczekamy, zobaczymy” – prognozuje Maciej Dyjas.
Nieco inne spojrzenie zaprezentował Josef Malir, Managing Director w Star Capital Finance z Czech, który dostrzega rosnącą rolę regionalnego kapitału w uzupełnianiu możliwych luk inwestycyjnych.
– Jeśli kapitał zachodni się zawaha, to środkowoeuropejscy inwestorzy wypełnią tę przestrzeń. Wierzymy w Polskę i Czechy i mamy środki, żeby inwestować niezależnie – powiedział.
Polskie nieruchomości mogą też liczyć na kapitał z północy. Emil Holmström, Chief Investment Officer w Eastnine, jednoznacznie wskazał Polskę jako jeden z kluczowych rynków dla swojej firmy.
– Polska stanowi już ponad 50 proc. naszego portfela. Budujemy tu długoterminowy biznes i chcemy być silnym, lokalnym właścicielem oraz operatorem – zapewnił. Przypomniał, że Eastnine zadebiutowało na polskim rynku kilka lat temu, a niedawno nabyło wieżowiec biurowy Warsaw Unit od Ghelamco. – To nasz pierwszy krok w Warszawie, ale zdecydowanie nie ostatni. Widzimy tu duży, stabilny popyt na nowoczesną powierzchnię biurową – podkreślił Holmström. W jego ocenie Polska wyróżnia się nie tylko jakością dostępnych aktywów, ale też przewidywalnością i transparentnością – cechami, które są kluczowe z perspektywy inwestora instytucjonalnego.
Także Doris Pittlinger, doradczyni funduszy logistycznych Newport/Panattoni, z uznaniem mówiła o sukcesie gospodarczym Polski, ale równie mocno podkreślała, że kraj wciąż nie potrafi odpowiednio się zaprezentować na arenie międzynarodowej.
– Polska potrzebuje lepszego PR-u. Macie realne powody do dumy – świetne dane makroekonomiczne, silny wzrost, stabilne podstawy – ale musicie nauczyć się to pokazywać światu. W całej Europie brakuje dziś silnych liderów. Polska mogłaby zająć to miejsce – przekonywała Doris Pittlinger.
Pittlinger mówiła też otwarcie o tym, jak inwestorzy z Europy Zachodniej postrzegają kraje regionu – i że często ta percepcja nie nadąża za rzeczywistością. Jej zdaniem wiele funduszy instytucjonalnych nadal patrzy na ten region przez pryzmat stereotypów sprzed dekady. Tymczasem Polska dziś to zupełnie inny kraj – cyfrowy, otwarty, z bardzo profesjonalnym rynkiem nieruchomości. Pittlinger zauważyła również, że Polska mogłaby przyciągać więcej pieniędzy nie tylko jako rynek „tańszy”, ale jako rynek strategiczny – kluczowy w łańcuchach dostaw, zielonej transformacji i transformacji miejskiej. Żeby to jednak osiągnąć, potrzebna jest proaktywna narracja, która wyprzedza pytania inwestorów.
Wyzwania przed Polską i przed inwestorami
Polska wprawdzie przyciąga uwagę inwestorów, ale zarówno przed rynkiem nieruchomości w naszym kraju, jak i przed samymi inwestorami pojawiają się nowe wyzwania. To kwestie transformacji energetycznej, adaptacji istniejących budynków, cyfryzacji przestrzeni pracy oraz roli miast w procesie dekarbonizacji. Eksperci zwrócili uwagę, że wartość nieruchomości będzie coraz częściej zależeć nie tylko od lokalizacji, ale od tego, na ile aktywa są przygotowane na przyszłość – energetycznie, technologicznie i społecznie. Szczególne miejsce zajmuje koncepcja Net Zero, czyli neutralności klimatycznej, rozumianej jako ograniczenie emisji gazów cieplarnianych do absolutnego minimum i ich kompensacja poprzez odpowiednie rozwiązania techniczne.
– Net Zero tworzy wartość – to nie tylko wydatek, ale przede wszystkim inwestycja, która w dłuższej perspektywie generuje oszczędności i podnosi stopy zwrotu – podkreślił Brad Dockser, CEO i Co-Founder Green Generation.
Eksperci zwracają też uwagę, że największy potencjał wzrostu wartości może kryć się nie w nowych budynkach, ale w umiejętnym przekształcaniu tych już wybudowanych.
– 80 proc. budynków, które będą funkcjonowały za 20 lat, już dziś istnieje. To oznacza, że gra toczy się o ich modernizację – nie tylko pod względem estetyki, ale i funkcjonalności, energochłonności oraz dostosowania do zmieniających się potrzeb użytkowników – zauważył Łukasz Platkowski, Managing Director w Gensler Germany.
Nie tylko zielona energia
Nie sposób też pominąć coraz bardziej strategicznego znaczenia sektora energetycznego w kontekście decyzji inwestycyjnych. Rozmowa o energii w nieruchomościach to już nie tylko kwestia kosztów operacyjnych czy śladu węglowego – to element przewagi konkurencyjnej i warunek długoterminowej stabilności aktywów. Eksperci na konferencji ULI Poland podkreślali rolę zarówno transformacji w stronę OZE, jak i zrównoważonego miksu energetycznego, który uwzględnia także rolę konwencjonalnych źródeł, energetyki jądrowej i systemów hybrydowych. Zwracali uwagę na dynamiczne powiązania między sektorem nieruchomości a infrastrukturą energetyczną – szczególnie w kontekście centrów danych, magazynów energii, lokalnych ekosystemów off-grid czy autonomicznych źródeł zasilania.
– W nowym układzie rynku nieruchomości dostęp do zielonej, stabilnej energii będzie miał taki sam wpływ na wartość aktywa, jak lokalizacja czy standard wykończenia – zauważył Tomasz Mrowczyk, Co-Managing Partner w Griffin Capital Partners.
Z kolei Tomoho Umeda, założyciel Hynfry, zwrócił uwagę, że przyszłość systemu energetycznego leży w rozwiązaniach lokalnych i elastycznych, które będą działać bliżej odbiorcy końcowego. – Musimy zdecentralizować system. Przyszłość to zbilansowane lokalnie podsystemy energetyczne – niezależne, odporne, oparte o konkretne odbiory i umowy typu offtake. Według Umedy to właśnie deweloperzy mogą odegrać kluczową rolę w tej transformacji – mają bowiem doświadczenie w budowie projektów, strukturze transakcji i pozyskiwaniu lokalizacji. – Deweloperzy nieruchomości mogą odegrać tu ważną rolę – te same kompetencje, które pozwalają realizować duże inwestycje, będą coraz bardziej potrzebne również w sektorze energii – powiedział.
Energia przestaje być tłem dla inwestycji w nieruchomości – staje się ich integralną częścią i czynnikiem tworzącym realną wartość. To przesuwa akcent z „czy” na „jak” – jak projektować, finansować i zarządzać aktywami, które będą konkurencyjne nie tylko dziś, ale również w świecie gospodarki niskoemisyjnej i wysokiej niepewności geopolitycznej. Wspólnym mianownikiem wypowiedzi ekspertów była potrzeba szerszego spojrzenia na rynek nieruchomości – już nie tylko jako przestrzeni inwestycyjnej, ale jako elementu większego systemu: miejskiego, środowiskowego i energetycznego. Dla inwestorów oznacza to jedno: aby utrzymać konkurencyjność, trzeba myśleć nie tylko o stopie zwrotu, ale również o odporności aktywów na przyszłość.
Elastyczna adaptacja miast
W dynamicznie zmieniającym się otoczeniu kluczowe staje się budowanie infrastruktury i przestrzeni, które będą elastyczne, zdolne do adaptacji i cyfrowo zarządzane.
– Nasza wizja miast musi opierać się na elastyczności projektowych rozwiązań, które potrafią dynamicznie reagować na gwałtowne zmiany klimatyczne i społeczne. Integracja nowoczesnych narzędzi cyfrowych, takich jak digital twins oraz inteligentne systemy monitoringu, pozwala nie tylko optymalizować koszty operacyjne, ale także stale dostosowywać funkcjonowanie budynków. To inwestycja, która podnosi komfort użytkowników oraz znacząco zwiększa wartość aktywów w długoterminowej perspektywie – Signe Kongebro, Global Director, Future Resilient Design, Rambøll. – Współczesne miasta powinny ewoluować w kierunku zrównoważonych, zdecentralizowanych systemów – w których infrastruktura i usługi są projektowane z myślą o szybko zmieniającym się otoczeniu. Elastyczne podejście do planowania urbanistycznego, w połączeniu z cyfrową transformacją, stanowi fundament dla odpornych na zmiany inwestycji. Inwestorzy, którzy uwzględnią te czynniki, zyskają przewagę konkurencyjną, tworząc przestrzenie sprzyjające nowoczesnym modelom pracy oraz poprawie jakości życia mieszkańców – dodaje Signe Kongebro.
Taka wizja miast to nie tylko przyszłość urbanistyki, ale także kierunek, w którym coraz częściej podąża strategia inwestycyjna. Coraz więcej inwestorów dostrzega, że wartość aktywów będzie zależeć nie tylko od lokalizacji czy stopy zwrotu, ale również od zdolności do adaptacji w zmiennym świecie.
– Jeszcze dziesięć lat temu Polska była krajem, który dopiero starał się przyciągnąć uwagę globalnych inwestorów. Dziś nie tylko jesteśmy obecni na ich radarach – stajemy się punktem odniesienia, przykładem dynamicznego rozwoju i stabilności. To duży sukces, ale jednocześnie zobowiązanie. Naszym kolejnym krokiem powinno być inwestowanie w jakość – budynków, przestrzeni, relacji z miastami i mieszkańcami – i w odporność na wyzwania przyszłości naszych aktywów, bo to one zdecydują, czy ten sukces będzie trwały – podsumowuje Marcin Juszczyk, przewodniczący ULI Poland.
Konferencja ULI Poland 2025 „Back to the Future” zgromadziła w dniach 9-10 kwietnia 2025 r. w Warszawie ponad 200 liderów rynku nieruchomości, inwestorów, urbanistów i analityków z Polski i zza zagranicy. W programie znalazły się debaty o inwestycjach, przyszłości miast, zrównoważonym rozwoju, energii, adaptacji budynków oraz roli Polski w europejskim i światowym łańcuchu inwestycyjnym. Wydarzenie potwierdziło rosnące znaczenie Polski jako rynku o strategicznym potencjale – nie tylko dla kapitału regionalnego, ale i globalnego.
Property Insider jest patronem medialnym wydarzenia
