Wstępne wyniki sprzedaży mieszkań na rynku deweloperskim w I kwartale okazały się zgodne z przewidywaniami JLL: w większości miast sprzedaż była taka sama lub nieznacznie niższa niż w ostatnim kwartale ubiegłego roku. Największy spadek miał miejsce we Wrocławiu: 17 proc. kw./kw., ale w liczbach bezwzględnych było to mniej o zaledwie ok. 250 transakcji. W sumie na sześciu rynkach deweloperzy sprzedali nieco ponad 9 tys. jednostek, o niecałe 600 lokali, czyli o 6 proc., mniej niż w czwartym kwartale ub.r.
Trzeba pamiętać, że zwykle w pierwszym kwartale sprzedaż jest słabsza niż wiosną czy pod koniec roku. Nie wydarzyło się także nic pozytywnego w otoczeniu rynku: kredyty kosztują wciąż tak samo dużo, rząd nie jest w stanie wprowadzić tematu nowego programu mieszkaniowego do kalendarza swoich prac, tymczasem coraz to inni politycy podkreślają, że podatki od kolejnych posiadanych mieszkań powinny wzrosnąć, co nadal odstrasza potencjalnych inwestorów. Na słaby popyt wciąż mają też zapewne wpływ pojawiające się od czasu do czasu w mediach opinie o pękaniu bańki cenowej i nadzieje na zakup za wyraźnie niższą cenę.
Wydawać by się mogło, że w takiej sytuacji deweloperzy powinni wyhamować wprowadzanie na rynek nowych inwestycji i dostosować nową ofertę do skali obecnej sprzedaży. Skoro jednak sytuacja jest bez zmian, to znaczy, że tego nie zrobili. Jedynym miastem, w którym liczba wprowadzonych do sprzedaży mieszkań wyraźnie zmalała w porównaniu z poprzednim kwartałem, była Warszawa, ale pomimo to sprzedaż była o blisko 900 mieszkań niższa od nowych wprowadzeń. W pozostałych miastach albo spadek był nieznaczny – jak w Trójmieście, albo odnotowaliśmy wzrost: niewielki we Wrocławiu i w Poznaniu, duży w Krakowie i Łodzi. W sumie na rynek trafiło we wszystkich sześciu aglomeracjach ponad 13,4 tys. jednostek. Oferta na koniec kwartału musiała zatem pójść w górę – przekraczając 59 tys. lokali, rekordowo wysoką liczbę dla polskiego rynku.
Wyjaśnienie działań firm w tym zakresie nie jest łatwe. Jakiekolwiek były motywy tych decyzji, ich suma, czyli rekordowo duża oferta, może cieszyć tylko nabywców. W takiej sytuacji ceny podstawowych typów mieszkań nie będą rosły, niezależnie od tego, że na wskaźniki zachowania przeciętnych cen mogą wpływać pojedyncze duże i bardzo drogie inwestycje.
Aleksandra Gawrońska, head of Residential Research, JLL
