Po dynamicznym finiszu 2024 r. rynki nieruchomości komercyjnych w Europie Środkowo-Wschodniej (CEE) nie zwolniły tempa. W I kwartale br. wartość inwestycji osiągnęła poziom 3,3 mld euro, co oznacza wprawdzie 25-proc. spadek w porównaniu z IV kwartałem ub.r., ale jednocześnie wzrost o 84 proc. rok do roku – i jednocześnie jeden z trzech najwyższych wyników dla Q1 w ostatnich dwóch dekadach. Polska, mimo braku dużych transakcji, uplasowała się na drugim miejscu w regionie z wynikiem 627 mln euro.
Według raportu CBRE „CEE Real Estate Investment Figures Q1 2025” liderem kwartalnego wzrostu okazały się Czechy (ponad 1,6 mld euro), gdzie podpisano wszystkie transakcje o wartości przekraczającej 100 mln euro. Polska, z udziałem 630 mln euro, odpowiadała za ok. 20 proc. wolumenu całego regionu. Słowacja zamknęła podium z wynikiem 319 mln euro. Średnia wartość transakcji w regionie CEE wzrosła nieznacznie – z 24,5 do 26 mln euro – ale ten pozornie niewielki ruch maskuje duże różnice między rynkami. W Polsce dominowały transakcje mało- i średnioticketowe, co świadczy o ostrożności inwestorów i selektywności w doborze aktywów.
Rynek przemysłowy na czele, retail wraca do gry
Według CBRE największym beneficjentem inwestycyjnego odbicia okazał się sektor przemysłowo-logistyczny, który przyciągnął 890 mln euro – 27 proc. całkowitego obrotu. Sektor handlowy również zanotował mocny wynik (828 mln euro), głównie za sprawą sprzedaży centrów handlowych w Czechach. Z kolei biura odpowiadały za 727 mln euro, choć ich udział w strukturze rynku (22 proc.) pozostaje poniżej średniej długoterminowej. W Polsce wyraźnie zauważalne było ożywienie aktywności w segmencie retail, co może świadczyć o stabilizacji wycen i powrocie do łask niegdyś unikanych przez inwestorów aktywów.
Kapitał krajowy rośnie w siłę – również w Polsce
Zdecydowanym liderem po stronie kupujących byli inwestorzy z Czech – tylko w I kwartale wydali ponad 1,2 mld euro, głównie na swoim rodzimym rynku. W całym regionie udział transakcji krajowych wzrósł z 37 proc. w 2024 r. do 56 proc. Obserwujemy również rosnącą rolę lokalnego kapitału w Polsce – odpowiadał on już za 20 proc. obrotu (wobec marginalnych wartości w ostatnich latach). Udział inwestorów spoza Europy również wzrósł – do 24 proc. – dzięki kilku dużym transakcjom. W I kwartale br. największy udział kapitału zagranicznego w łącznej wartości transakcji odnotowano w Rumunii (ponad 90 proc.), Polsce (80 proc.) i na Słowacji (70 proc.). Wśród inwestorów zagranicznych szczególnie aktywni byli gracze ze Stanów Zjednoczonych i z Wielkiej Brytanii – zwłaszcza w przypadku dużych transakcji o wartości przekraczającej 50 mln euro.
Stabilizacja stóp kapitalizacji i rosnące zaufanie do wycen
Wyższa płynność rynku wpłynęła na stabilizację stóp kapitalizacji, a w niektórych segmentach – na ich kompresję. W Czechach, Rumunii i SEE stopy dla obiektów handlowych spadły o 25–35 pkt baz. kw./kw. Biura w SEE skompresowały się nawet o 50 pkt baz., a industrial w tej samej części regionu – o 25–50 pkt baz. W Pradze stopy biurowe spadły o 10 pkt baz. Rozpiętość stóp dla aktywów typu prime w CEE pozostaje znaczna: od 5,15 do 8,25 proc. w sektorze magazynowym, od 5,50 do 7,75 proc. w biurach i od 6,00 do 8,25 proc. w handlu.
Eksperci CBRE zwracają uwagę, że pomimo niestabilności gospodarczej coraz wyraźniej widać oznaki, że wyceny aktywów osiągnęły dołek, a korekty stóp będą mieć raczej selektywny i ostrożny charakter. Wzrost aktywności inwestorów krajowych oraz dywersyfikacja strumieni kapitału to sygnały, które mogą wspierać dalszą odbudowę rynku – również w Polsce, choć na razie bez spektakularnych transakcji.
fot. Pexels/di-lai
