Sopot znów stał się na dwa dni centrum dyskusji o przyszłości rynku nieruchomości w Polsce i Europie Środkowo-Wschodniej. Tegoroczna jubileuszowa edycja Forum Rynku Nieruchomości nie tylko pokazała dojrzałość branży, ale też jej zdolność do redefiniowania strategii w świecie, który coraz częściej wymyka się prognozom.
Inwestorzy, deweloperzy, przedstawiciele sektora publicznego i eksperci analizowali trendy, szanse i ryzyka w kontekście malejącej przewidywalności oraz rosnącej potrzeby elastyczności.
Mieszkaniówka na scenie: dane, cykle, bańki
Na koniec maja br. oferta mieszkaniowa na siedmiu głównych rynkach przekroczyła 62 tys. lokali, co oznacza wzrost o 37 proc. r./r. Sprzedaż w maju była wysoka, ale prognozy na czerwiec i lipiec są ostrożne. Rynek jest zależny od polityki kredytowej i zmian regulacyjnych. Nawet 1/3 transakcji mieszkaniowych ma obecnie charakter inwestycyjny. Eksperci ostrzegają przed kumulacją ryzyk w 2027 r., kiedy mogą wejść w życie regulacje dotyczące kosztów ogrzewania i opodatkowania drugiego czy trzeciego mieszkania. Jednocześnie rynki lokalne (poza TOP 6) stają się atrakcyjną alternatywą, zwłaszcza w kontekście jakości życia.
W jednym z najbardziej oczekiwanych paneli – z udziałem m.in. Jacka Furgi, Kazimierza Kirejczyka, Katarzyny Kuniewicz i prof. Jacka Łaszka – padły liczby i konteksty. Doktor Jacek Furga podkreślił, że rynek kredytowy znormalniał. W I kwartale br. zaciągnięto 46 tys. kredytów mieszkaniowych. WIBOR wyprzedził ruchy RPP, co sprawiło, że kredyty zaczęły tanieć. Jednak nadal problemem w Polsce pozostaje wysokie obciążenie podatkowe, co ogranicza realną dostępność finansowania. Jak przypomniał z kolei prof. Jacek Łaszek, rynek mieszkaniowy w Polsce nie jest jednorodny. Rynki regionalne nie są ze sobą bezpośrednio powiązane, a ich dynamika cenowa zależy od lokalnych czynników. Wskazał także na historyczne uwarunkowania systemu kredytowego, który jest sztucznym tworem sprzed ponad stu lat i wymaga aktualizacji. Ceny są najwyższe w historii, a brak instrumentów takich jak szeroko dostępne mieszkania komunalne zaburza rynkową równowagę. Katarzyna Kuniewicz zauważyła, że tylko Warszawa ma zasób ofertowy pozwalający na czterokwartalną kontynuację sprzedaży przy obecnym tempie. W siedmiu największych miastach na koniec maja było dostępnych 62 tys. mieszkań. Sprzedaż w maju była wyjątkowo wysoka, ale perspektywy na czerwiec i lipiec są mniej optymistyczne. Rynek pozostaje bardzo podatny na zmiany stóp procentowych i sygnały ze strony państwa.
Kazimierz Kirejczyk wskazał też na rosnący udział zakupów gotówkowych o charakterze inwestycyjnym. Nawet 1/3 sprzedanych mieszkań w ostatnich miesiącach kupowano nie w celach mieszkaniowych, lecz w celu zabezpieczenia kapitału. To trend, który może się utrzymać, ale też gwałtownie załamać, jeśli w 2027 r. wejdą w życie planowane obciążenia: opodatkowanie kolejnych mieszkań oraz opłaty za niską efektywność energetyczną. Eksperci byli zgodni: nie mamy do czynienia z bańką spekulacyjną. Wzrost cen napędzają realne deficyty i koszty wytworzenia, nie spekulacja. To rynek, który reaguje nerwowo, ale nie irracjonalnie.
Kluczowe będą kolejne miesiące i reakcje na zmiany regulacyjne. Rynek mieszkaniowy przypomina dziś system nerwowy – natychmiast reaguje na bodźce, ale nie zawsze w przewidywalny sposób. Jak będzie reagował w 2026 i 2027 r.? Tego nie wie nikt. Ale jedno jest pewne: emocje znów będą miały znaczenie.
Globalny kapitał szuka punktów zaczepienia
Jeszcze kilka lat temu Polska była jednym z najważniejszych celów inwestycyjnych dla globalnego kapitału w regionie CEE. Dziś – choć nadal atrakcyjna – mierzy się z zupełnie inną rzeczywistością. Uczestnicy panelu „Globalny kapitał czy sąsiedzi?” zgodzili się: zmienił się zarówno profil inwestorów, jak i skala apetytu na ryzyko. Rynek przypomina rollercoaster – z jednej strony mamy poprawiające się nastroje, z drugiej wciąż sporo zmiennych, które ograniczają przewidywalność. Panel, moderowany przez Tomasza Szpyta („Property Insider”), zgromadził kluczowych przedstawicieli instytucji kapitałowych: Seana Doyle’a (CBRE), Piotra Fijołka (Griffin Capital Partners), Martę Rayss (Ipopema TFI) i Piotra Szafarza (Dentons).
Paneliści zwrócili uwagę, że inwestorzy zagraniczni ostrożnie patrzą na Europę Środkową – nie ze względu na spadek atrakcyjności aktywów, lecz przez przesunięcia na globalnej mapie ryzyk i kosztów finansowania. Polska mierzy się dziś z podobnymi wyzwaniami co rynki zachodnie: wysokimi kosztami długu, niepewnością regulacyjną i ograniczoną płynnością.
Co się zmieniło? – pytali uczestnicy. Przede wszystkim horyzont inwestycyjny i skala gotowości do ekspozycji. Coraz więcej funduszy analizuje Polskę nie jako rynek „peryferyjny z bonusem”, lecz jako rynek niemal równorzędny, obarczony podobnymi ograniczeniami jak kraje zachodnie. Jednocześnie utrzymuje się przewaga kosztowa Polski, a jakość aktywów – zwłaszcza w sektorze magazynowym i biurowym – często przewyższa standardy europejskie.
W dyskusji wskazano również, że Polska w ostatnich latach przyciągnęła rekordowy wolumen inwestycji logistycznych. Wynika to nie tylko z popytu, lecz także z większej dostępności gruntów i sprawniejszego procesu inwestycyjnego. W związku z rosnącymi wyzwaniami w ramach unijnego systemu regulacyjnego i ograniczeniami po stronie banków coraz większe znaczenie może mieć finansowanie spoza UE, zwłaszcza że sytuacja na głównych rynkach europejskich nie jest najlepsza i jeśli tamtejszy kapitał wróci do inwestowania, to najpierw u siebie. To wszystko stwarza jednak bardzo dobre warunki do kupowania w Polsce właśnie teraz.
– Mamy dziś do czynienia z sytuacją, która nie zdarza się raz na dekadę czy raz na pokolenie. To moment wyjątkowy w perspektywie całego życia zawodowego – stwierdził Sean Doyle, szef działu rynków kapitałowych w CBRE na region CEE. – Obecne warunki rynkowe wykorzystują przede wszystkim gracze lokalni, regionalni i kapitał oportunistyczny – dodał.
Kapitałowi krajowemu poświęcony był kolejny panel. Panel dyskusyjny, moderowany przez Pawła Tonskiego (CRIDO, Polska Izba Nieruchomości Komercyjnych), zgromadził przedstawicieli instytucji aktywnie uczestniczących w rynku: Mateusza A. Boncę (JLL), Elżbietę Chmiel (PFR Nieruchomości), Roberta Pydzika (Sinfam Investments) oraz Marcina Trybusa (King Cross).
Podczas dyskusji podkreślono, że w Polsce zgromadzone są znaczące środki finansowe ulokowane w nieruchomościach – przede wszystkim w mieszkaniach. Problem w tym, że ten kapitał jest w dużej mierze zamrożony – nie uczestniczy aktywnie w obrocie, nie generuje wartości inwestycyjnej w szerszym ujęciu rynkowym. Paneliści zgodzili się, że kluczowe znaczenie ma dziś budowa infrastruktury umożliwiającej płynne uruchomienie rodzimego kapitału – poprzez fundusze inwestycyjne, REIT-y, platformy PRS czy inne mechanizmy zbiorowego inwestowania. Oczekiwania względem państwa są jasne: konieczne są konkretne regulacje, które umożliwią bezpieczne, transparentne i skalowalne zaangażowanie polskiego kapitału w sektorze nieruchomości komercyjnych. Wniosek?
Potencjał kapitału lokalnego jest duży, ale aby mógł on odegrać realną rolę w rozwoju rynku nieruchomości, potrzebna jest konsekwentna strategia budowania zaufania, płynności i efektywnych struktur inwestycyjnych.
Zwrot w stronę jakości: od metrażu do wartości użytkowej
Jednym z głównych wniosków FRN 2025 jest zmiana paradygmatu: z logiki metrażu i ceny ku projektowaniu skoncentrowanemu na jakości życia, usługowości i funkcjonalności. W kontekście mieszkalnictwa, biur i funkcji komplementarnych coraz większe znaczenie zyskuje model miasta 15-minutowego. Urbanistyka inkluzywna, projekty oparte na wartościach społecznych, retencja wody czy integracja z lokalną społecznością to nie frazy z prezentacji ESG, ale konkretne oczekiwania najemców, użytkowników i samorządów. Przestajemy się ścigać na ilość, zaczynamy konkurować na jakość – to zdanie padło w niejednym panelu i odzwierciedla dojrzewanie rynku.
Odbudowujący się po pandemii segment biurowy szuka nowych punktów odniesienia. Tylko w I kwartale 2025 r. w Warszawie wynajęto 160,5 tys. mkw. powierzchni biurowej, z czego netto ok. 88 tys. mkw. Absorpcja rośnie, ale rośnie też znaczenie jakości, zarządzania i doświadczenia użytkownika. Biuro musi być nie tylko efektywne kosztowo, ale też dostarczać wartości dodanej. Zarówno w kontekście najmu komercyjnego, jak i powierzchni dla sektora publicznego, powraca temat reprezentatywności, dostępności komunikacyjnej i adaptacyjności budynków do zmieniających się potrzeb. Coraz więcej głosów wskazuje, że rola zarządcy budynku i jakość obsługi będą czynnikiem decydującym o lojalności najemcy.Jednym z bardziej realistycznych wniosków płynących z dyskusji jest to, że nie każdy budynek można efektywnie przekształcić. Panel o konwersji biurowców na mieszkania pokazał zarówno potencjał, jak i bariery.
Wiele obiektów kategorii B nie nadaje się do zmiany funkcji, nie tylko z powodów technicznych, ale też urbanistycznych. Z drugiej strony rosnąca popularność formuły „space as a service” pokazuje, że rynek oczekuje rozwiązań hybrydowych, gdzie przestrzeń to nie zasób, ale platforma do świadczenia usług.
Strategia zarządzania: od lidera do integratora
Równie ważna co produkt jest forma zarządzania firmą deweloperską. Panel o przywództwie pokazał, że czasy autorytarnego modelu dowodzenia odchodzą do przeszłości. Liderzy przyszłości to integratorzy interesariuszy, osoby łączące wizję, innowację i analizę ryzyka w otoczeniu niestabilnym. Rola lidera się zmienia. Nie wystarczy już sprawnie dowozić projektów. Trzeba budować relacje, zarządzać zaufaniem i integrować interesariuszy.
Danilo Djurović (Monting) i Joanna Janowicz (Constructa Plus) zwracali uwagę na rosnące wymagania klientów i znaczenie transparentności. Lider przyszłości to nie menedżer metrażu, lecz strateg, który łączy wizję z empatią. Z kolei Jacek Trybusz (Probuild) podkreślił, że decyzyjność staje się procesem zespołowym – hierarchia ustępuje miejsca współodpowiedzialności.
Robert Maraszek (Inpro) przypomniał, że ryzyko to stały element działalności. Kluczowe jest zarządzanie nim na podstawie rzetelnej analizy i elastycznych modeli działania. Deweloperzy coraz częściej są partnerami samorządów i współtwórcami miejskich ekosystemów.
Dojrzałość przez niepewność
FRN 2025 pokazało rynek w trybie adaptacyjnym. Wzrost staje się pochodną nie tylko koniunktury, ale też umiejętności redefinicji. W centrum debaty znalazły się nie tyle aktywa, ile ich użytkownicy i strategie zarządzania relacjami. Jeśli tegoroczne Forum trzeba byłoby podsumować jednym zdaniem, brzmiałoby ono: „Budujemy już nie tylko budynki – budujemy znaczenia”.
