Budowa nowej dzielnicy na Żeraniu to największy projekt mieszkaniowy w historii OKAM-u i jeden z najbardziej złożonych masterplanów w Warszawie. O założeniach pierwszego etapu FSO Parku, procedurze lex deweloper, strategii realizacyjnej i kluczowych wyzwaniach rozmawiamy z Anną Watkowską, wiceprezes ds. rozwoju w OKAM-ie.
„Property Insider”: Wchodzicie na rynek z projektem o skali, jakiej w Warszawie nie było od lat. Jak traktujecie FSO Park – jako pojedynczą inwestycję czy długofalowy kierunek działalności?
Anna Watkowska, OKAM: Traktujemy ten projekt jako długofalową misję. Nie chodzi tylko o skalę – choć 62 ha w zwartej tkance Warszawy to unikat. Chodzi o odpowiedzialność za stworzenie spójnej, funkcjonalnej i zrównoważonej dzielnicy. Nie planujemy sprzedaży gruntów, nie rozważamy joint venture na tym etapie. To będzie miasto od podstaw, zbudowane przez nas i pod naszym nadzorem. To nie kolejna inwestycja – to projekt transformacyjny.
Jak wygląda zakres pierwszego etapu i kiedy planujecie jego rozpoczęcie?
Obejmuje ok. 11 ha, około 2 tys. mieszkań i 63 lokale handlowo-usługowe z przeznaczeniem na sklepy, restauracje, przedszkole. Realizacja jest etapowana, bo nie da się wprowadzić na rynek tak dużej liczby lokali jednocześnie.
Start planujemy na początek 2027 r., jeśli do jesieni uda się przegłosować uchwałę lex deweloper. Najbardziej newralgicznym warunkiem jest podpisanie porozumienia edukacyjnego z miastem – szkoła podstawowa ma powstać równolegle z pierwszymi budynkami i musi uzyskać pozwolenie na użytkowanie wcześniej niż one.
Planujemy szkołę trzyciągową na 645 uczniów, czyli ok. 30 proc. większą, niż przewidują standardowe wskaźniki urbanistyczne. To była nasza świadoma decyzja. Chcemy, by infrastruktura społeczna wyprzedzała rozwój mieszkaniowy, a nie za nim nadążała. Poza tym wiemy, że ta placówka zaspokoi potrzeby zarówno naszego osiedla, jak i sąsiednich kwartałów Pragi i Targówka. Uważamy, że szkoła powinna być nie tylko budynkiem, ale też centrum integrującym społeczność. To jest nasz wkład w miasto.
Wszystko to odbywa się w ramach procedury lex deweloper. Jak oceniają Państwo ten instrument w praktyce?
Lex deweloper jest użytecznym narzędziem, ale niełatwym w obsłudze. Problemem jest brak koordynacji – każda jednostka miejska opiniuje niezależnie, często bez szerszego kontekstu. Przy takiej skali procedura jest wieloetapowa, obejmuje m.in. decyzję środowiskową z raportem oddziaływania, a każde ustalenie musi zostać w pełni sformalizowane. Przeszliśmy już niemal całość uzgodnień – została kwestia szkoły. To największy lex w Warszawie i przykład, że da się go wykorzystać do tworzenia wartościowych, inkluzywnych projektów.
Czy ramy planistyczne są wystarczające dla całości FSO Parku?
Lex dotyczy tylko pierwszego etapu. Dla reszty terenu przygotowujemy się do kolejnych procedur – m.in. decyzji środowiskowej dla drugiego etapu. Mamy świadomość, że realne planowanie obejmuje minimum 15–20 lat. Zgodnie ze studium i z założeniami ogólnego planu miasta ten teren ma mieć funkcję mieszkaniową – i to traktujemy jako ramę wyjściową. Cały masterplan został opracowany wspólnie z BAiP-em, więc od początku działamy w zgodzie z polityką przestrzenną miasta.
Jakie kompromisy były konieczne na etapie masterplanu i uzgodnień z miastem?
Największe dotyczyły infrastruktury drogowej. Chcieliśmy etapować budowę dojazdów, ale miasto oczekuje docelowych układów już na starcie – w tym np. pełnego dojazdu do szkoły z zawrotką dla autobusów. To generuje większe nakłady już na początku.
Zrezygnowaliśmy też z dominanty architektonicznej o wysokości 70 m – ze względu na korytarze lotnicze. Nie zmieniamy jednak filozofii projektu: ma być różnorodny pod względem wysokości i skali zabudowy, bez monotonii.
Jakie segmenty rynku macie na oku w pierwszym etapie?
Skupiamy się na klientach, którzy chcą związać się z tym miejscem na dłużej – przede wszystkim rodziny. Oferujemy zróżnicowane mieszkania, ale rezygnujemy z PRS-u, akademików czy funkcji rotacyjnych. FSO Park ma być miejscem do życia, nie do tranzytu. Naszą ambicją jest zbudowanie silnej społeczności sąsiedzkiej – a to wymaga stabilnych relacji, identyfikacji z miejscem, przestrzeni wspólnej.
Jakie są strategiczne filary projektu – poza funkcją mieszkaniową?
Zieleń. Park o długości kilometra będzie kręgosłupem przestrzennym inwestycji – wyłączony z ruchu kołowego – jak zresztą większość stref zamieszkania i wypoczynku – a do tego dostępny publicznie, z miejscami rekreacji i zbiornikami retencyjnymi. Kolejnym z filarów FSO Parku jest zrównoważone budownictwo. Pracujemy z ekspertami nad systemem gospodarowania wodą zasilanym wodą opadową z całego terenu. Dodatkowo – nad rozwiązaniami energetycznymi. Chcemy wprowadzać zasady zrównoważonego rozwoju i narzędzia monitorowania wskaźników ESG, nawet jeśli nie będzie to klasyczna certyfikacja.
Jak oceniacie potencjał komunikacyjny Pragi-Północ?
Dziś to miejsce bywa postrzegane jako peryferyjne, ale za kilka lat to się zmieni. Będziemy mieć stację metra – przedłużenie II linii – a PKP planuje przesunięcie stacji kolejowej. Już teraz jeździ tu SKM. Bliskość ul. Jagiellońskiej daje potencjał na komunikację autobusową, tramwajową, rowerową i oczywiście własnym autem.
Jak zapatrujecie się na pojawiające się co jakiś czas pomysły budowy mostu Krasińskiego?
Nasze preferencje wobec mostu Krasińskiego skłaniają się ku wariantowi pieszo-rowerowemu, ewentualnie z uwzględnieniem transportu publicznego. To rozwiązanie, choć wciąż pozostaje na etapie koncepcji i nie ma jednoznacznych decyzji co do jego realizacji, mogłoby poprawić dostępność tej części miasta.
Co z funkcjami komercyjnymi na terenie inwestycji? Czy w planach są większe obiekty handlowe lub biurowe?
Nie. Planujemy wyłącznie lokalne usługi – targ miejski w zrewitalizowanej hali, gastronomię, sklepy osiedlowe. Żadne galerie, żadne retail parki. To już się działo i odchodzi. Dobrze zaprojektowane miasto nie potrzebuje wielkich centrów handlowych. Potrzebuje integracji funkcji w skali człowieka. Co do biur – w pierwszym etapie ich nie przewidujemy.
Jak wygląda finansowanie? Czy przy tak dużej skali sięgacie po zewnętrzny kapitał?
Nie w pierwszym etapie. Stawiamy na tradycyjny model, czyli finansowanie bankowe, uruchamiane etapowo i wspierane sprzedażą mieszkań. Mamy świadomość, że pozyskiwanie kapitału w obecnym otoczeniu rynkowym – przy wysokiej zmienności i braku stabilnych przepisów planistycznych – jest wyzwaniem. Ale to nie jest projekt na dwa lata. Dostosowujemy tempo do sytuacji.
A ile to wszystko będzie kosztować?
Szacujemy, że wartość pierwszego etapu FSO Parku – przy założeniu pełnej realizacji i skali, którą projektujemy – może przekroczyć próg dziewięciu zer. To inwestycja liczona w miliardach złotych, rozłożona na kilka lat, z etapowaniem zależnym od sytuacji rynkowej.
Co istotne, znaczna część tych nakładów przypada nie na same budynki mieszkalne, ale właśnie na infrastrukturę publiczną i przestrzenie wspólne.
Jak będzie wyglądało zarządzanie – zarówno infrastrukturą, jak i częściami wspólnymi?
Część zadań związanych z zarządzaniem nieruchomościami w naturalny sposób przejmą wspólnoty mieszkaniowe – zgodnie z obowiązującym prawem. Jednak ze względu na skalę całego założenia urbanistycznego i jego długofalowy charakter, zależy nam na tym, aby kluczowe komponenty infrastrukturalne – przede wszystkim park, systemy energetyczne, sieci techniczne czy rozwiązania retencyjne – były koordynowane centralnie, przez jednego operatora.
Dążymy do tego, aby stworzyć spójny model zarządzania tym obszarem, oparty na autonomii infrastrukturalnej, która uniezależni mieszkańców od zewnętrznych dostawców – szczególnie w zakresie ciepła, energii i retencji wody.
Opracowujemy własny system zarządzania energią, który umożliwi nam większą przewidywalność kosztów, bezpieczeństwo operacyjne i odporność na zmienność otoczenia rynkowego. Równolegle pracujemy z ekspertami nad zintegrowanym systemem zagospodarowania wody opadowej, który będzie wspólny dla całego obszaru – tak by woda mogła być odzyskiwana, zatrzymywana i ponownie wykorzystywana bez strat dla środowiska.
Docelowo nie wykluczamy, że część terenów – jak park czy infrastruktura publiczna – mogłaby zostać przekazana miastu. Na dziś jednak nie ma takiego zainteresowania ze strony władz lokalnych, dlatego przyjmujemy założenie, że przez najbliższe lata będziemy odpowiadać za operacyjne utrzymanie i funkcjonowanie przestrzeni wspólnych w ramach naszej struktury. Taki model zarządzania pozwala nam nie tylko lepiej zadbać o jakość i standard, ale też o integralność całego założenia urbanistycznego – bez ryzyka jego fragmentaryzacji i utraty pierwotnej wizji.
Jakie wskaźniki będą dla Was wyznacznikiem sukcesu projektu?
Oczywiście rentowność musi być zachowana. Ale sukces to coś więcej niż Excel. Liczyć się będzie nie tylko to, jak szybko sprzedamy mieszkania albo jak efektywnie zarządzimy infrastrukturą, ale przede wszystkim to, czy uda się stworzyć działającą, zrównoważoną dzielnicę. Dla nas miarą powodzenia będzie to, czy mieszkańcy poczują się związani z tym miejscem. Czy będą chcieli tu żyć, wychowywać dzieci, uczestniczyć w lokalnym życiu – korzystać z parku, szkoły, usług, targu. Jeśli przestrzenie wspólne będą żyły, jeśli powstanie realna społeczność, jeśli uda się utrzymać spójność urbanistyczną i jakość w dłuższym horyzoncie – to będzie oznaczało, że zbudowaliśmy coś trwałego i wartościowego. Nie tylko budynki, ale fragment miasta, z którym ludzie się identyfikują.
Jeśli za 20 lat nasze dzieci z dumą będą mówić, że to „ich dzielnica”, jeśli powstanie realna wspólnota, jeśli zieleń i usługi będą żyły – to znaczy, że zrobiliśmy coś trwałego. I wartościowego. A o to właśnie chodzi w FSO Parku.
