Uczestnicy jednego z najważniejszych paneli dyskusyjnych podczas Forum Rynku Nieruchomości 2025 zgodnie przyznali: rynek nieruchomości komercyjnych w Polsce pozostaje aktywny, choć jego dynamika zmieniła się zasadniczo. Prognozy na cały rok 2025 wahają się między 3 a 5 mld euro, a ich realizacja zależeć będzie od kilku czynników – w tym od skutecznej finalizacji dużych transakcji portfelowych oraz zaangażowania kapitału lokalnego.
– Jestem optymistą i uważam, że łączna wartość transakcji w tym roku może osiągnąć poziom 4,5–5 mld euro – ocenił Sean Doyle, head of Capital Markets CEE w CBRE. Jak dodał, w ubiegłym roku to sektor handlowy odpowiadał za największe transakcje i podobny trend może się utrzymać również w kolejnych kwartałach.
– Druga połowa roku może przynieść ok. 3,5 mld euro, z czego nawet 2 mld euro w samym czwartym kwartale – szacował Sean Doyle.
Ostrożniejszą perspektywę przedstawiła Marta Rayss, head of Alternative Funds Management w Ipopema TFI, wskazując na poziom 3–4 mld euro jako bardziej prawdopodobny wynik. Jej zdaniem ograniczeniem pozostaje brak aktywnego kapitału instytucjonalnego o krajowym rodowodzie.
– W okresach spowolnienia lokalny kapitał powinien kompensować nieobecność inwestorów globalnych. Tymczasem w Polsce taka luka nie jest dziś wypełniana – zaznaczyła Marta Rayss.
Rayss wskazała również, że choć rynek oferuje dziś wiele interesujących aktywów, to wiele z nich pozostaje bez nabywców, ponieważ dominuje podejście oportunistyczne i ostrożność co do ekspozycji na ryzyko. – Brakuje podmiotów zdolnych do absorpcji całych portfeli. Tym bardziej potrzebujemy rozwiązań instytucjonalnych, takich jak REIT-y, które umożliwiłyby mobilizację krajowych oszczędności – dodała.
Według Piotra Fijołka, co-managing partnera w Griffin Capital Partners, liczba zawartych transakcji nie odbiega znacząco od ubiegłorocznej, jednak ich struktura się zmienia.
– Obserwujemy wyraźny niedobór transakcji o dużej skali, co wpływa na niższy wolumen. Kluczowe będzie, czy kilka większych transakcji dojdzie do skutku jeszcze w tym roku – powiedział Piotr Fijołek.
Z kolei Piotr Szafarz, partner i szef praktyki nieruchomości w Polsce i CEE w kancelarii Dentons, podkreślił rosnącą rolę kapitału regionalnego.
– Dziś rynek znajduje się w fazie przejściowej, z ograniczoną obecnością tradycyjnych inwestorów instytucjonalnych. To tworzy przestrzeń dla bardziej elastycznego kapitału, szczególnie z Europy Środkowo-Wschodniej – zaznaczył Piotr Szafarz.
Jego zdaniem realizacja transakcji portfelowych może przesądzić o osiągnięciu górnych prognoz wolumenowych.
Paneliści zgodnie wskazywali, że mimo ograniczeń w dostępie do finansowania oraz utrzymującej się niepewności regulacyjnej, rynek pozostaje aktywny – zwłaszcza w sektorze handlowym i logistycznym. W segmencie biurowym coraz wyraźniej rysuje się luka podażowa, która może przełożyć się na wzrost wartości wybranych aktywów w kolejnych latach.
Rok 2025 może się zakończyć solidnym wynikiem inwestycyjnym – ale tylko pod warunkiem uruchomienia dużych transakcji i większego udziału kapitału lokalnego.
Rynek wchodzi w fazę selektywnej odbudowy, w której liczyć się będzie nie tylko ilość kapitału, lecz także jego szybkość, elastyczność i gotowość do podejmowania ryzyka.
