Nie każda nowinka technologiczna od razu zmienia reguły gry, ale niektóre potrafią zaskoczyć skalą efektów. Paweł Dymek, dyrektor działu construction management w Spravii, opowiada o tym, dlaczego firma postawiła na prefabrykację, co udało się dzięki niej osiągnąć, a co nadal bywa trudne do przeskoczenia. W tle: większa przewidywalność, mniej ludzi na budowie i dużo wcześniejsze planowanie.
„Property Insider”: Co skłoniło Spravię do inwestycji w rozwiązania prefabrykowane?
Paweł Dymek, dyrektor działu construction management w Spravii: Niewątpliwie na przestrzeni ostatnich lat coraz więcej firm deweloperskich sięga po nowoczesne technologie budowlane, które pozwalają na szybszą, bardziej przewidywalną i zrównoważoną realizację inwestycji. Decyzja Spravii nie była podyktowana jednym czynnikiem – to efekt analizy wielu aspektów, które wspólnie wpłynęły na wybór prefabrykacji jako strategicznego kierunku rozwoju.
Zastosowanie elementów prefabrykowanych w znaczącym stopniu redukuje ryzyka, które są powszechne dla tradycyjnego budownictwa, jak np. opóźnienia wynikające z niekorzystnych warunków atmosferycznych czy błędy wykonawcze.
Umożliwienie przeniesienia znacznej części procesów budowlanych do kontrolowanego środowiska fabrycznego oznacza większą przewidywalność nie tylko czasu realizacji, ale też jakości oraz zgodności z dokumentacją projektową. Mimo że na początku wdrożenie technologii prefabrykacji może się wydawać droższym rozwiązaniem, to w perspektywie długofalowej redukowane są koszty robocizny, skraca się czas realizacji inwestycji oraz minimalizuje się odpady budowlane.
W jakich projektach wykorzystujecie prefabrykację i na jaką skalę? Czy są to elementy konstrukcyjne, instalacyjne czy także wykończeniowe? Czy prefabrykacja dotyczy całych budynków, czy raczej wybranych komponentów?
Wykorzystujemy prefabrykację w różnych typach projektów, dostosowując skalę i zakres do specyfiki inwestycji. Obecnie realizujemy inwestycję Aalto przy ul. Ogrodowej w Gdańsku, gdzie prefabrykacja obejmuje przede wszystkim elementy konstrukcyjne, takie jak ściany, słupy czy stropy, a także prefabrykowane biegi schodowe, szyby windowe, balkony. Osiedle składa się z sześciu budynków mieszkalnych wraz z infrastrukturą techniczną oraz zagospodarowaniem terenu. W zadaniu mamy do wykonania 88 mieszkań oraz garaż podziemny na 108 stanowisk postojowych.
Jakie konkretne efekty udało się osiągnąć dzięki prefabrykacji?
Prefabrykacja przyniosła nam konkretne korzyści. Przede wszystkim udało się znacznie skrócić czas realizacji inwestycji nawet od 20 do 30 procent. Dzieje się tak dlatego, że elementy powstają w fabryce równolegle z przygotowaniem placu budowy, a montaż jest szybszy i mniej zależny od pogody. To daje nam większą pewność realizacji harmonogramu. Co równie ważne, dzięki produkcji prefabrykatów w kontrolowanych warunkach udało się znacząco zmniejszyć liczbę usterek i błędów wykonawczych. Efekt jest taki, że klienci otrzymują wyższy standard jakości, a my ograniczamy koszty poprawek i serwisu. Choć prefabrykacja może wymagać większych nakładów na początku, to w dłuższej perspektywie pozwala oszczędzić – dzięki skróceniu czasu budowy i redukcji prac naprawczych. W efekcie jest to rozwiązanie, które zwiększa efektywność całego procesu inwestycyjnego.
Jak prefabrykacja wpływa na bezpieczeństwo pracy na budowie?
Prefabrykacja niewątpliwie ma wyraźny wpływ na poprawę bezpieczeństwa pracy na budowie. Statystycznie budowy z dużym udziałem prefabrykacji wykazują nawet kilkudziesięcioprocentową redukcję liczby wypadków. Główną zaletą w zakresie bezpieczeństwa jest redukcja liczby pracowników na budowie poprzez redukcję ekip ciesielskich i zbrojarskich w miejsce kilkuosobowej wykwalifikowanej brygady monterskiej. Jednym z kluczowych aspektów jest zmniejszenie prac na wysokości i w trudnych warunkach. Prace mokre, takie jak betonowanie czy murowanie, wiążą się z dużym ryzykiem poślizgnięć, upadków oraz kontaktów z substancjami chemicznymi. Prefabrykacja ogranicza ich zakres. Mimo że do montażu prefabrykatów potrzebne jest użycie ciężkiego sprzętu, sumarycznie czas korzystania z niego jest krótszy, co ogranicza ekspozycję pracowników na potencjalnie niebezpieczne sytuacje. Dodatkowo montaż prefabrykatów wymaga precyzyjnego planowania i koordynacji – przekłada się na większy porządek i poprawę organizacji, co sprawia, że proces budowlany jest bardziej przewidywalny i uporządkowany.
Czy prefabrykacja zmienia sposób zarządzania zespołem projektowym i wykonawczym? Na ile różni się koordynacja budowy z użyciem prefabrykatów od tradycyjnego procesu?
Prefabrykacja kładzie większy nacisk na fazę projektowania, gdyż wymaga bardzo dokładnego i wczesnego zaplanowania wszystkich elementów. Błędy, które pojawią się już na etapie projektu, trudniej naprawić później. Z tego powodu projektanci muszą ściślej współpracować z producentami prefabrykatów już od początku procesu budowlanego. Dodatkowo koordynacja między branżami (architektura, konstrukcje, instalacje) musi być znacznie bardziej zintegrowana. W tym wypadku BIM i wszelkie modele 3D stają się znacznym ułatwieniem. Prefabrykacja przenosi znaczną część prac mokrych do zakładu prefabrykacji, co wiąże się ze skróceniem budowy oraz mniejszą liczbą pracowników fizycznych na budowie – rośnie jednak rola zespołów montażowych czy operatorów dźwigów. W zarządzaniu zespołem wykonawczym zwiększa się nacisk na planowanie, logistykę oraz współpracę z fabryką. W przypadku budownictwa tradycyjnego planowanie jest etapowe, z możliwością wprowadzenia zmian, a harmonogram jest bardziej elastyczny.
Prefabrykacja wymaga precyzyjnej synchronizacji z produkcją oraz dostawą prefabrykatów. Opóźnienia w dostawach mogą sparaliżować cały proces, a wszelkie zmiany są kosztowne i trudniejsze do wprowadzenia.
Jakie są reakcje klientów?
Reakcje klientów na mieszkania realizowane w technologii prefabrykowanej są pozytywne. Dla większości nabywców kluczowe są konkretne efekty końcowe: jakość wykończenia, funkcjonalność lokalu, estetyka, komfort użytkowania – a nie sama technologia wykonania. Jakość i precyzja wykonania są często wyższe niż w budownictwie tradycyjnym – dzięki warunkom fabrycznym unikamy wielu typowych błędów budowlanych, np. krzywych ścian, nierównych powierzchni czy mostków termicznych. Akustyka i izolacyjność – to często obszar, który budzi pytania, ale dobrze wykonane prefabrykaty spełniają, a często nawet przewyższają normy akustyczne. Klienci rzadko mają zastrzeżenia w tym zakresie, zwłaszcza gdy stosowane są odpowiednie systemy izolacji akustycznej i montażowe. Prefabrykacja wymusza większą precyzję na wcześniejszym etapie, ściany i kąty są równiejszee, co ułatwia prace wykończeniowe i pozwala osiągnąć wyższy standard estetyczny. Co więcej, w prefabrykacji stosuje się wysokiej jakości beton, zbrojenie i zabezpieczenia kontrolowane w fabryce. Dla klienta końcowego przekłada się to na trwałość i mniejszą potrzebę napraw w przyszłości.
Nabywcy – przede wszystkim inwestorzy instytucjonalni, kupujący mieszkania na wynajem – coraz częściej traktują prefabrykację jako wartość dodaną: gwarancję powtarzalności i solidności wykonania.
W Polsce prefabrykacja nadal ma wizerunek alternatywnego rozwiązania i kojarzy się z wielką płytą. Czy to się zmienia?
Stereotyp prefabrykacji jako rozwiązania alternatywnego czy niskobudżetowego nadal jest obecny – często kojarzy się on z budownictwem z lat 70. i 80., czyli z wielką płytą i niską jakością wykonania. Jednak ten wizerunek zdecydowanie się zmienia, szczególnie w ostatnich latach, w wyniku postępu technologicznego i rosnącej świadomości rynkowej.
Coraz więcej deweloperów, szczególnie w sektorze mieszkaniowym, dostrzega zalety prefabrykacji: szybszą realizację, powtarzalność jakości, mniejsze ryzyko błędów oraz większą kontrolę nad budżetem i harmonogramem.
Ten trend wspierany jest też przez zmiany rynkowe: rosnące koszty pracy i niedobory wykonawców, presję na szybką rotację kapitału, większy nacisk na zrównoważone budownictwo i redukcję odpadów. Obserwujemy, że coraz więcej firm z branży budowlanej i deweloperskiej testuje lub wdraża elementy prefabrykacji. Początkowo często w ograniczonym zakresie (np. stropy prefabrykowane), ale z rosnącą otwartością na pełne rozwiązania modułowe. Stereotyp prefabrykacji jako rozwiązania alternatywnego ustępuje miejsca bardziej profesjonalnemu i nowoczesnemu podejściu. Kluczowe jest jednak dalsze budowanie zaufania do tej technologii poprzez jakość realizacji, transparentność procesu i otwartą komunikację. Ze swojej strony przykładamy dużą wagę do edukowania rynku, zarówno poprzez działania komunikacyjne, jak i konkretne realizacje. Przede wszystkim pokazujemy prefabrykację w praktyce, na rzeczywistych projektach.
Jak prefabrykacja wpływa na przewidywalność harmonogramów i kosztów? Czy faktycznie można mówić o większej kontroli nad projektem?
Z perspektywy zarządzania procesem budowlanym prefabrykacja znacząco zwiększa przewidywalność harmonogramów i kosztów. Produkcja prefabrykatów odbywa się równolegle z pracami przygotowawczymi na placu budowy, co skraca całkowity czas budowy. Dodatkowo odchodzi nam czynnik niekorzystnych warunków atmosferycznych, co redukuje ryzyko opóźnień z tego tytułu. Montaż na miejscu, po dostarczeniu elementów prefabrykowanych, trwa znacznie krócej i jest bardziej przewidywalny. Co do kosztów – produkcja w zakładzie prefabrykacji umożliwia lepsze dysponowanie dostępnymi materiałami, co ogranicza występowanie strat i odpadów. Wiąże się to z większą efektywnością. Z kolei większa precyzja wykonania elementów prefabrykowanych wiąże się z mniejszą liczbą robót dodatkowych i poprawek. Tym samym koszty montażu są bardziej stałe i przewidywalne w przeciwieństwie do kosztów pracy na budowie, gdzie łatwo o nadgodziny, opóźnienia itd.
Jakie macie plany – czy będziecie rozwijać tę technologię w kolejnych inwestycjach?
Prefabrykacja może być skutecznym narzędziem wspierającym skalowanie działalności deweloperskiej, szczególnie w warunkach rosnących kosztów pracy, ograniczonej dostępności wykonawców oraz presji na szybkość realizacji projektów. Dzięki standaryzacji, powtarzalności procesów i skróceniu czasu budowy prefabrykacja pozwala szybciej rotować kapitałem (krótsze cykle inwestycyjne), lepiej planować przepływy finansowe, redukować ryzyko związane z harmonogramem i jakością wykonania. Zarazem większe skale produkcji prefabrykatów sprzyjają osiąganiu efektu skali – przy większej liczbie inwestycji możliwe jest obniżenie jednostkowych kosztów produkcji i montażu, co zwiększa opłacalność naszej strony. Widzimy w prefabrykacji istotny potencjał i dlatego planujemy rozwijać tę technologię w kolejnych inwestycjach.
Jakie są największe wyzwania przy wdrażaniu prefabrykacji na większą skalę? Logistyka, projektowanie, koszt wejścia, regulacje?
Wyzwaniem jest przede wszystkim potrzeba innego podejścia projektowego. Projektanci muszą dostosować się do wymogów prefabrykacji już na etapie koncepcji. Dodatkowo różnice między producentami prefabrykatów utrudniają stworzenie uniwersalnych rozwiązań projektowych.
Kolejnym aspektem jest logistyka – produkcja i dostawa muszą być precyzyjnie synchronizowane. Opóźnienia w danym etapie mogą sparaliżować cały proces. Wielkogabarytowe elementy wymagają specjalistycznego transportu i dźwigów, co jest szczególnie trudne w gęsto zabudowanych miastach lub na terenach o trudnym dojeździe. Nie tylko projektowanie, ale też montaż musi się odbywać z dużą dokładnością – w prefabrykacji nie ma miejsca na późniejsze zmiany. Ponadto prawo budowlane nie zawsze nadąża za nowymi technologiami (np. w zakresie dopuszczania nowych systemów prefabrykacji, certyfikacji materiałów). Często brakuje precyzyjnych przepisów dotyczących montażu i kontroli jakości elementów prefabrykowanych.
Inną kwestią jest wysoki koszt wejścia – budowa bądź modernizacja fabryk prefabrykatów wymaga dużych nakładów kapitałowych, a opłacalność prefabrykacji rośnie przy dużej skali. Przy mniejszych projektach koszt jednostkowy może być wyższy niż w tradycyjnych metodach. W obecnych czasach wiele firm nadal preferuje tradycyjne metody budowy. Inżynierowie, projektanci i wykonawcy często nie mają wystarczającego doświadczenia z prefabrykacją.
Jakie są główne zalety i ograniczenia prefabrykacji w porównaniu z tradycyjnym modelem budowy z udziałem generalnego wykonawcy? Co daje większą kontrolę, przewidywalność i efektywność kosztową, a gdzie pojawiają się największe wyzwania?
Z naszej perspektywy prefabrykacja ma wyraźne zalety w porównaniu z tradycyjnym modelem budowy, szczególnie w obszarach związanych z kontrolą nad harmonogramem, przewidywalnością procesów oraz długofalową efektywnością kosztową. Produkcja elementów w fabryce pozwala na wyższą jakość wykonania i ogranicza wpływ warunków atmosferycznych, co zmniejsza ryzyko opóźnień i poprawek. Jednocześnie prefabrykacja wymaga wcześniejszego zamrożenia projektu i bardzo dobrej koordynacji – wprowadzanie zmian na późniejszym etapie jest trudne i kosztowne. Wymaga to wysokiej dyscypliny projektowej i bardzo dobrej koordynacji międzybranżowej już na etapie koncepcji. Wysoki próg wejścia, złożona logistyka oraz potrzeba zaawansowanego planowania stanowią istotne wyzwania.
Podsumowując, prefabrykacja może dać większą kontrolę i efektywność, ale tylko przy odpowiednio dojrzałym zarządzaniu procesem i zespołem.
Prefabrykacja ma wiele zalet, jednak wymaga zmiany sposobu myślenia o procesie budowlanym: większej integracji, wcześniejszego planowania i ścisłej koordynacji wszystkich uczestników inwestycji. Bez tych elementów łatwo o efekt przeciwny: opóźnienia, wzrost kosztów i brak elastyczności.
Co może być największym motywatorem dla branży do wdrażania prefabrykacji w nadchodzących latach? Presja kosztowa, braki kadrowe, ESG, a może jeszcze coś innego?
Myślę, że największym motywatorem będzie połączenie kilku czynników. Po pierwsze, rosnąca presja kosztowa – wzrost cen materiałów i robocizny wymusza poszukiwanie efektywniejszych metod realizacji inwestycji. Po drugie, braki kadrowe – prefabrykacja pozwala ograniczyć potrzebę wykwalifikowanej siły roboczej na placu budowy, co jest dziś kluczowe. Do tego dochodzą wymogi ESG, które skłaniają branżę do bardziej zrównoważonych i ekologicznych rozwiązań, a prefabrykacja idealnie wpisuje się w te cele, redukując odpady i zużycie surowców. Na koniec, rozwój technologii cyfrowych i automatyzacji, które wspierają prefabrykację i umożliwiają dalszą optymalizację procesów. To wszystko razem sprawia, że prefabrykacja będzie coraz szerzej wdrażana.
