Pierwsze półrocze 2025 r. przyniosło umiarkowane, ale wyraźne ożywienie na rynku inwestycyjnym w Polsce. Z danych CBRE wynika, że w II kwartale wartość transakcji inwestycyjnych przekroczyła 1 mld euro – to wzrost o niemal połowę względem początku roku (627 mln euro w I kwartale).
Po pierwszej połowie roku pozostajemy w tyle za Czechami, którzy odnotowali obrót inwestycyjny na poziomie 2,2 mld euro. O ile jednak u naszych południowych sąsiadów wyśmienitym wynikiem zamknął się I kwartał (1,5 mld euro), o tyle już w kolejnym odnotowali oni spadek do 641 mln euro. Spadł też obrót w całym CEE. Według CBRE w II kwartale br. wyniósł on 2,1 mld euro wobec 3,3 mld odnotowanego w I kwartale.
Najlepiej magazyny
Z danych CBRE wynika, że w okresie od kwietnia do czerwca w sektorze magazynowym w Polsce ulokowano 492 mln euro – ponad dwukrotnie więcej niż w poprzednim kwartale i aż 48 proc. całkowitego wolumenu. Siedem transakcji odpowiada za niemal połowę całkowitej wartości rynku. Sektor biurowy odnotował 10 transakcji o łącznej wartości 227 mln euro (22 proc.), a sektor handlowy – 6 transakcji na kwotę 133,5 mln euro (13 proc.), głównie w formacie parków typu convenience.
Równolegle dane Savillsa pokazują, że pomimo niższego niż rok wcześniej wolumenu inwestycji (za I półrocze, -10 proc. r./r.), rośnie liczba transakcji – podpisano ich aż 59. To niemal połowa wszystkich umów zawartych w całym 2024 r. Średnia wartość jednej transakcji spadła do 26 mln euro, co sugeruje koncentrację na mniejszych, bardziej przewidywalnych aktywach. – Inwestorzy wracają, ale w sposób selektywny. Widać większą skłonność do podejmowania ryzyka, w tym poprzez transakcje typu sale & leaseback czy projekty typu value-add – mówi Wioleta Wojtczak, szefowa działu badań w Savills Polska.
Kapitał lokalny coraz śmielszy
Wzrost zainteresowania inwestorów krajowych to kolejny istotny trend. Według CBRE polski kapitał odpowiadał w I półroczu br. za 250 mln euro.
– Wartość inwestycji w nieruchomości komercyjne w II kwartale br. jest wyższa o prawie połowę w porównaniu z I kwartałem. Przekroczyła 1 mld euro, podczas gdy w poprzednich trzech miesiącach było to 698 mln euro. Choć średnia wartość transakcji była niższa niż w pierwszych trzech miesiącach roku, to zrealizowano ich więcej. Co ważne, rośnie udział polskiego kapitału w całej kwocie lokowanej w nieruchomościach komercyjnych. Szczególnie widać to w ujęciu półrocznym. Od początku roku 14,5 proc. stanowił polski kapitał, podczas gdy w takim samym okresie rok wcześniej było to 11,1 proc. To optymistyczny trend, ale trzeba pamiętać, że taki odsetek to cały czas mało w porównaniu z wynikami osiąganymi przez naszych sąsiadów – mówi Przemysław Felicki, dyrektor w dziale rynków kapitałowych w CBRE.
Z raportu Savillsa wynika, że inwestorzy z regionu Europy Środkowo-Wschodniej odpowiadają już za 37 proc. całkowitego kapitału zidentyfikowanego w Polsce w I półroczu, wyprzedzając graczy z Europy Zachodniej i USA. Wśród czynników makroekonomicznych sprzyjających rynkowi inwestycyjnemu eksperci wskazują na rosnące PKB (3,4 proc. w 2025 r.) oraz cykl łagodzenia polityki pieniężnej – stopy referencyjne w Polsce spadły już do 5 proc., a Europejski Bank Centralny obniżył stopę refinansową do 2,15 proc. Niższe koszty finansowania mogą się przyczynić do dalszego wzrostu aktywności inwestycyjnej w kolejnych kwartałach.
Living wciąż niszowy, ale z potencjałem
Sektor mieszkaniowy na wynajem pozostaje w Polsce niszowy, ale coraz bardziej zauważalny. Savills podaje, że w I półroczu sfinalizowano trzy transakcje o łącznej wartości 86,5 mln euro – m.in. zakup dwóch akademików przez belgijską spółkę Xior oraz wspólny projekt PRS w Krakowie realizowany przez Eiffage i LifeSpot. Prime yieldy dla projektów PRS szacowane są na 5,5–6 proc., a potencjalna transakcja portfelowa Resi4Rent może stanowić przełom dla całego segmentu. – Choć to jeszcze niewielki wolumen, zainteresowanie instytucjonalne rośnie, również poza Warszawą. To efekt zmian demograficznych i stylu życia nowego pokolenia – komentuje Jacek Kałużny, head of Operational Capital Markets w Savills.
Bez przełomu
Ożywienie w II kwartale to dobry znak, ale jeszcze nie przełom. Jak zauważają eksperci, rynek inwestycyjny staje się coraz bardziej zróżnicowany – zarówno pod względem wielkości transakcji, jak i strategii inwestorów. Obok projektów typu core rośnie zainteresowanie aktywami wymagającymi repozycjonowania i przekształceń, a druga połowa roku może przynieść kontynuację umiarkowanego ożywienia – szczególnie jeśli stopy procentowe będą nadal spadać, a gospodarka utrzyma stabilny kurs.
Artykuł ukazał się w roczniku „Na Półmetku 2025”
