Po okresie niepewności związanej z napięciami geopolitycznymi i ograniczonym dostępem do finansowania europejski rynek nieruchomości komercyjnych zaczyna odzyskiwać równowagę. Z danych Savillsa wynika, że w II kwartale br. wartość transakcji inwestycyjnych sięgnęła 50 mld euro, co oznacza wzrost o 8 proc. r./r. W całym pierwszym półroczu inwestycje wyniosły blisko 95 mld euro, notując niemal 11-proc. zwyżkę wobec analogicznego okresu ubiegłego roku.
Według Savillsa drugi kwartał upłynął pod znakiem wyraźnego podziału – początkowo aktywność inwestorów została wyhamowana przez napięcie polityczne związane z tzw. Liberation Day oraz ogłoszeniami celnymi administracji Trumpa. Jednak w drugiej połowie kwartału na rynek powróciło kilka dużych transakcji portfelowych, co pozwoliło częściowo odrobić wcześniejsze spowolnienie i odbudować nastroje inwestorów. Największe zainteresowanie budziły duże, zdywersyfikowane aktywa.
Ożywienie nierównomierne, ale widoczne
Choć większość krajów Europy odnotowała wzrost obrotów inwestycyjnych w H1 2025, skala odbicia jest zróżnicowana. Niemcy zaliczyły najsłabszy kwartał od 2010 roku, ale coraz więcej transakcji w przygotowaniu oraz zmniejszająca się luka cenowa między kupującymi a sprzedającymi budzą umiarkowany optymizm. Francja także pokazuje odbicie, głównie za sprawą biurowych i handlowych transakcji w topowych lokalizacjach. Z kolei Hiszpania, Włochy i Holandia zawdzięczają dobre wyniki solidnym fundamentom najmu i aktywności kapitału prywatnego. Na szczególną uwagę zasługują inwestorzy krajowi, którzy w wielu krajach stali się główną siłą napędową rynku. Mniejsza zależność od kredytowania i większa elastyczność pozwalają im szybciej reagować na zmieniające się warunki. Kapitał instytucjonalny – choć powoli wraca – nadal jest ostrożny i skupiony na najbardziej dojrzałych segmentach rynku.
Pomimo serii kolejnych obniżek stóp procentowych przez Europejski Bank Centralny (z 4 do 2 proc. w ciągu roku) oczekiwanej kompresji stóp kapitalizacji jeszcze nie widać. Prime yieldy utrzymują się na stabilnym poziomie – ok. 5 proc. dla magazynów i biur w centrach miast, 6,15 proc. dla centrów handlowych, 5,85 proc. dla retail parków i 4,3 proc. dla głównych ulic handlowych. Zdaniem analityków Savillsa kompresja stóp może nastąpić w drugiej połowie roku, w miarę powrotu zaufania inwestorów i odbudowy wolumenów. Najszybciej może to nastąpić w sektorach z wyraźnym odbiciem popytu i niedoborem podaży, jak PBSA czy hotele.
222 mld euro do końca roku i dalsze wzrosty
Savills prognozuje, że do końca 2025 r. łączna wartość inwestycji w Europie osiągnie poziom 222 mld euro, co oznaczałoby wzrost o 12 proc. r./r. W kolejnych latach oczekiwany jest dalszy wzrost – o 19 proc. w 2026 r. i 15 proc. w 2027 r. Największy potencjał wykazują takie rynki, jak Czechy, Holandia, Dania, Finlandia czy Belgia – napędzane lokalnym kapitałem, silną konsumpcją i rosnącym popytem na aktywa operacyjne. Sektory takie jak PBSA, retail convenience oraz hotele cieszą się ponadprzeciętnym zainteresowaniem inwestorów. Z kolei rynek magazynowy – choć wciąż atrakcyjny – staje się coraz bardziej selektywny. Przewagę zyskują lokalizacje core z długimi umowami i renomowanymi najemcami. Inwestorzy coraz ostrożniej podchodzą do projektów spekulacyjnych. W sektorze biurowym analitycy obserwują pojedyncze duże transakcje w rynkach typu core, ale większość aktywności dotyczy strategii typu value-add i koncentruje się w centralnych lokalizacjach.
Polska na stabilnej ścieżce
Na tle innych rynków europejskich Polska prezentuje umiarkowaną, ale stabilną ścieżkę wzrostu. Według prognoz Savillsa w 2025 r. łączna wartość inwestycji ma wzrosnąć o ok. 10 proc. r./r., a w 2026 – przyspieszyć do poziomu ok. 13–15 proc. Choć nie są to tak dynamiczne wyniki jak w Czechach, Finlandii czy Belgii, gdzie oczekiwane są kilkudziesięcioprocentowe wzrosty, to Polska plasuje się powyżej średniej dla Europy Zachodniej, wyprzedzając m.in. Niemcy, Niderlandy i Irlandię. To pokazuje, że nasz rynek – mimo mniejszej ekspozycji na duże transakcje portfelowe – wciąż postrzegany jest jako bezpieczna, przewidywalna przystań dla inwestorów szukających zdywersyfikowanych strategii wejścia.
Źródło danych: „European Investment Q2 2025 – Preliminary Results & Forecasts”, Savills Research: https://www.savills.com/research_articles/255800/379098-0
Artykuł ukazał się w roczniku „Na Półmetku 2025”
