ANALIZA Rynek gruntów inwestycyjnych w Polsce od lat zmaga się z barierami, które spowalniają rozwój: rozdrobnionymi procedurami, nieprzewidywalnością planistyczną i rozproszonym dostępem do kluczowych informacji. W efekcie inwestorzy nie tylko ponoszą wyższe koszty przygotowania inwestycji, ale przede wszystkim działają w warunkach regulacyjnej niepewności, która nie sprzyja długoterminowemu planowaniu.
Tymczasem poprawa warunków obrotu gruntami nie wymaga rewolucji – kluczem są mądra deregulacja, cyfryzacja i stabilne reguły gry.
Cyfryzacja zamiast deklaracji
Zaledwie około 40 proc. powierzchni Polski objęte jest miejscowymi planami zagospodarowania przestrzennego (MPZP). Reszta kraju wciąż funkcjonuje w oparciu o decyzje o warunkach zabudowy (WZ), które – choć elastyczne – w praktyce oznaczają długie i nieprzejrzyste procedury. Nowe narzędzie, jakim od 2026 r. mają stać się plany ogólne, to krok w dobrą stronę, ale tylko pod warunkiem ich rzeczywistej implementacji i cyfrowej dostępności.
Potrzebujemy też centralnego geoportalu – platformy, na której będzie można składać wnioski, śledzić przebieg procedur i uzyskiwać dostęp do aktualnych danych planistycznych. Plan ogólny powinien przestać być dokumentem kierunkowym, a stać się realnym instrumentem zarządzania rozwojem przestrzennym. Inaczej pozostanie kolejną ustawową fasadą.
Środowisko: odblokować decyzje
Decyzje środowiskowe często stają się wąskim gardłem całego procesu inwestycyjnego – zwłaszcza tam, gdzie ich wpływ jest znikomy, a procedura identyczna jak w przypadku dużych instalacji przemysłowych. Potrzebna jest reforma, która wprowadzi jednoinstancyjność dla inwestycji o ograniczonym oddziaływaniu, ustandaryzuje raporty środowiskowe oraz wdroży szerzej zasadę milczącej zgody. Dobrym rozwiązaniem byłoby także wprowadzenie katalogu inwestycji niskiego wpływu, dla których decyzja środowiskowa mogłaby zostać zniesiona lub zastąpiona oświadczeniem inwestora. To odciążyłoby administrację i przyspieszyło realizację projektów.
Rolne, ale miejskie
Z problemem przewlekłości i uznaniowości mierzą się też inwestorzy operujący na gruntach rolnych, które – mimo lokalizacji w granicach miast i w strefach rozwoju – formalnie pozostają gruntami rolnymi. Dotyczy to przede wszystkim działek klas IV–VI, które powinny podlegać uproszczonemu trybowi przekształceń. Wymaga to jednak jasnych kryteriów zapisanych w MPZP i planach ogólnych oraz ograniczenia administracyjnej uznaniowości.
Stabilność: reguły na pięć lat
Dla inwestorów równie istotna jak sprawność procedur jest przewidywalność otoczenia regulacyjnego. Częste zmiany legislacyjne – jak nowelizacja ustawy o planowaniu przestrzennym z 2023 r. – potęgują niepewność inwestycyjną. Dlatego warto rozważyć wprowadzenie pięcioletnich gwarancji stabilności kluczowych przepisów planistycznych oraz stworzenie kodeksu inwestora – uporządkowanego zestawu reguł, terminów i wytycznych, obowiązujących we wszystkich gminach.
Motywacja dla gmin
Część barier nie wynika z oporu wobec inwestycji, lecz z braku zasobów po stronie samorządów. Gminy często nie uchwalają planów, bo brakuje im środków i kompetencji. Rozwiązaniem mogłoby być centralne finansowanie MPZP, powiązanie subwencji rozwojowych z pokryciem planistycznym oraz premiowanie transparentności działań planistycznych. To nie tylko skróciłoby procesy, ale również urealniło dialog pomiędzy inwestorem a samorządem.
Potrzebujemy uspójnienia, nie rewolucji
Rynek gruntów nie potrzebuje nowej ustawy co dwa lata. Potrzebuje za to stabilnych ram prawnych, cyfryzacji, przejrzystości i sprawnych procedur. Uporządkowany i przewidywalny system planowania przestrzennego to fundament bezpiecznego i konkurencyjnego rynku nieruchomości – zarówno dla lokalnych przedsiębiorców, jak i międzynarodowych inwestorów.
Emil Domeracki
partner, udziałowiec w Walter Herz Land Investment
