Warszawski i regionalne rynki biurowe w Polsce pozostają pod wpływem ostrożnych strategii najemców i ograniczonej nowej podaży. Dane opublikowane przez Polską Izbę Nieruchomości Komercyjnych (PINK) pokazują stabilizację popytu w stolicy i wyraźny wzrost aktywności w regionach przy jednoczesnym braku nowych inwestycji poza Warszawą.
Z danych PINK wynika, że na koniec czerwca br. zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej w stolicy wyniosły 6,33 mln mkw. W II kwartale do użytku oddano dwa duże projekty w rejonie ronda Daszyńskiego – The Bridge i Office House, łącznie 79,6 tys. mkw. To niemal cała nowa podaż w kraju w tym okresie. Popyt osiągnął poziom blisko 155 tys. mkw., podobnie jak w poprzednim kwartale, choć o 13 proc. niższy r./r. W strukturze transakcji dominowały renegocjacje (59 proc.), w dużej mierze dzięki dwóm sporym kontraktom o łącznej powierzchni 41 tys. mkw. Nowe umowy stanowiły 35 proc., ekspansje – 6 proc. Wskaźnik pustostanów w Warszawie wzrósł do 10,8 proc. (z 10,5 proc. w I kw. br.), choć to wciąż poniżej średniej dla rynków regionalnych. W strefach centralnych utrzymuje się on na poziomie 7,8 proc., natomiast poza centrum sięga już 13,3 proc.
Starsze na oku
Według ekspertów w obliczu ograniczonej dostępności powierzchni biurowej w najbardziej prestiżowych lokalizacjach Warszawy najemcy coraz częściej kierują swoją uwagę ku alternatywnym obszarom czy starszym budynkom.
– Pomimo chwilowego wzrostu poziomu pustostanów w Centralnym Obszarze Zachodnim (CCW) sytuacja ta wkrótce się ustabilizuje. Tymczasem dostępność powierzchni biurowej zarówno w CCW, jak i w Centralnym Obszarze Biznesu (CBD) dynamicznie maleje. Taki trend wywołuje presję na wzrost stawek czynszu oraz przekłada się na rosnące zainteresowanie drugimi najlepszymi lokalizacjami. Na tej sytuacji zyskują starsze obiekty w CBD i CCW, a także biurowce zlokalizowane na Służewcu. Ten ostatni obszar utrzymuje silną pozycję na rynku – nie tylko jako miejsce renegocjacji umów, ale również jako realna alternatywa relokacyjna. Najemcy chętnie przenoszą się tam w ramach tej samej dzielnicy, często wybierając inne budynki w okolicy. W ostatnim czasie to właśnie Służewiec odpowiadał za największy udział w popycie na powierzchnie biurowe, wyprzedzając CCW i CBD – mówi Michał Tyszkiewicz, dyrektor w dziale biurowym w CBRE.
Najmniej od 30 lat
Nie zmienia to jednak faktu, że w stolicy w budowie znajduje się jedynie około 130 tys. mkw. powierzchni. Według szacunków Cushman & Wakefield jest to najniższa wartość odnotowana w ciągu ostatnich 30 lat, a zbliżony poziom podaży powierzchni biurowej w Warszawie był odnotowany poprzednio w początkowej fazie tworzenia rynku biurowego – w roku 1995.
– Obecnie w budowie znajduje się kilka dużych projektów, m.in. wieża Skyliner II (Karimpol) i Upper One (Strabag RE), a w przygotowaniu znajdują się kolejne budynki: II etap kompleksu VIBE (Ghelamco), nowy budynek biurowy w ramach Towarowa 22 (Echo Investment/AFI) oraz inwestycja LightOn (CPI) przy ul. Prostej 69. Poza centrum istnieje potencjał na takie projekty jak Lakeside II (Atenor) czy wielofunkcyjną Drucianka (Librecht & Wood). To jednak wciąż bardzo ograniczona aktywność deweloperska, co oznacza, że nowa podaż pozostanie niska również w kolejnych latach – mówi Piotr Capiga, deputy head of occupier services, Office Department, Cushman & Wakefield.
Regiony: odbicie popytu, brak nowej podaży
Na ośmiu głównych rynkach regionalnych (Kraków, Wrocław, Trójmiasto, Katowice, Poznań, Łódź, Lublin, Szczecin) całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej wyniosły 6,75 mln mkw. Największe rynki to niezmiennie Kraków (1,83 mln mkw.), Wrocław (1,36 mln mkw.) i Trójmiasto (1,07 mln mkw.). W II kwartale nie oddano do użytku żadnego nowego budynku biurowego powyżej 1 tys. mkw., co świadczy o ostrożnych decyzjach deweloperów. Popyt w regionach osiągnął 217,4 tys. mkw., co oznacza wzrost o 28 proc. kw./kw. i aż o 51 proc. r./r. Największą aktywność odnotowano w Krakowie (122,6 tys. mkw.), Wrocławiu (36,9 tys. mkw.) i Trójmieście (27 tys. mkw.). Struktura transakcji przypomina układ warszawski – renegocjacje stanowią 65 proc., nowe umowy (w tym przednajmy) 30 proc., ekspansje 4 proc., a powierzchnie wykorzystywane przez właścicieli budynków – 1 proc. Do największych transakcji należą przedłużenia umów firm Shell, Motorola Solutions i Aptiv w krakowskich kompleksach biurowych. Średni wskaźnik pustostanów w regionach utrzymał się na poziomie 17,5 proc., bez zmian kw./kw., ale o 0,2 pkt proc. niższy r./r. Najwyższe wakaty nadal notują Katowice (22,7 proc.), najniższe – Szczecin (7,3 proc.).
Artykuł ukazał się w roczniku „Na Półmetku 2025”
fot. Victor Katikov /Pexels
