Amerykański rynek nieruchomości dostał właśnie zastrzyk legislacyjny o niespotykanej skali. Ustawa One Big Beautiful Bill Act, podpisana 4 lipca przez prezydenta Donalda Trumpa, liczy niemal 900 stron i stanowi jeden z najbardziej kompleksowych pakietów fiskalno-podatkowych od czasu reformy z 2017 r. Choć nie jest to rewolucja, nowe prawo wprowadza wiele rozwiązań, które mogą znacząco wpłynąć na decyzje inwestycyjne i rozwój projektów komercyjnych oraz mieszkaniowych – czytamy w opracowaniu przygotowanym przez Urban Land Institute.
Największą ulgę inwestorzy i deweloperzy odczują prawdopodobnie dzięki przywróceniu i utrwaleniu 100-procentowej amortyzacji bonusowej. Oznacza to możliwość natychmiastowego odpisania od podatku wydatków inwestycyjnych na wyposażenie i modernizacje – takich jak instalacje HVAC, oświetlenie, adaptacja wnętrz. W praktyce to wyższa rentowność w pierwszym roku inwestycji i większa opłacalność projektów, które wcześniej nie domykały się finansowo. Skorzystać mogą zarówno właściciele budynków biurowych i handlowych, jak i produkcyjnych – jeśli nowa hala spełni kryteria.
Ulgi
Drugim filarem ustawy jest rozszerzenie programu Low-Income Housing Tax Credit (LIHTC), który wspiera budowę dostępnych cenowo mieszkań. Zwiększono limit alokacji w ramach 9-procentowej ulgi, a w przypadku projektów finansowanych obligacjami próg wymagany do uzyskania 4-procentowej ulgi obniżono z 50 do 25 proc. W ocenie wielu ekspertów to największe wzmocnienie tego programu od 25 lat. Dodatkowo na stałe wpisano do prawa New Markets Tax Credit wspierający rozwój w zaniedbanych dzielnicach. Dużą zmianą jest także trwałe przedłużenie programu Qualified Opportunity Zones (OZ). W zamyśle – zachęta do inwestycji w mniej rozwiniętych lokalizacjach w zamian za odroczenie i częściowe umorzenie podatku od zysków kapitałowych. Zmieniono też wymagania co do skali inwestycji w obszarach wiejskich – zamiast dotychczasowych 100 proc. ulepszeń wystarczy 50 proc., co ma ułatwić realizację projektów.
Ustawa przewiduje również wiele ukierunkowanych ulg dla branży hotelarskiej, handlu i miast szukających impulsu rewitalizacyjnego. Dla hoteli w tzw. strefach odbudowy (recovery zones) przewidziano ulgę w wysokości 5 tys. dol. na każdy wyremontowany pokój. Lokale handlowe przy głównych ulicach mogą liczyć na preferencyjne traktowanie podatkowe przy modernizacji. Z kolei miasta planujące rewitalizację centrów konferencyjnych mogą się ubiegać o część z 2 mld dol. federalnego wsparcia infrastrukturalnego.
Dobre wiadomości to brak planowanych złych wiadomości
Jak zgodnie podkreślają eksperci ULI, istotne znaczenie ma też to, czego ostatecznie w ustawie nie ma.
Choć wcześniejsze wersje projektu przewidywały m.in. likwidację popularnych 1031 exchanges (mechanizmu odraczającego podatek przy zamianie nieruchomości inwestycyjnych), podniesienie podatków od carried interest czy ograniczenia dla inwestycji zagranicznych – nic z tego nie trafiło do ostatecznego kształtu ustawy. Brak tych zmian to dla wielu inwestorów realna ulga i stabilizacja.
Cięcia w OZE i ryzyko fiskalne
Ustawa nie jest jednak pozbawiona kontrowersji. Jednym z najbardziej krytykowanych zapisów jest stopniowe wycofywanie ulg na energię odnawialną – w tym dla instalacji fotowoltaicznych, farm wiatrowych i pojazdów elektrycznych. Projekty muszą wejść do użytku najpóźniej w 2027 r., by zakwalifikować się do ulg. Zdaniem krytyków oznacza to nie tylko wzrost kosztów energii w przyszłości, ale też zahamowanie dekarbonizacji budownictwa. Dla wielu społeczności o niższych dochodach to dodatkowe zagrożenie związane z ubóstwem energetycznym – czytamy w opracowaniu ULI. Niepokój budzi także potencjalny wpływ ustawy na deficyt budżetowy. Szacunki mówią o dodatkowym zadłużeniu USA rzędu 3–4 bln dol. w perspektywie dekady.
Christopher Thornberg, partner Beacon Economics, patrzy na ustawę z dystansem, podkreślając jej potencjalnie destabilizujący wpływ na całą gospodarkę USA, a pośrednio także na rynek nieruchomości.
– One Big Beautiful Bill Act ma wiele dobrych wiadomości dla świata nieruchomości komercyjnych, co nie jest zaskoczeniem, biorąc pod uwagę osobiste zainteresowania prezydenta branżą. Prawdziwym zagrożeniem jest jednak to, że ta ustawa próbuje dodatkowo rozgrzać gospodarkę, która już teraz jest przegrzana. Administracja Trumpa odziedziczyła gospodarkę z ogromnym deficytem budżetowym, rekordowo wysokimi cenami aktywów i rosnącym deficytem obrotów bieżących. To, że przy tych warunkach stopy procentowe są nadal relatywnie wysokie, zawdzięczamy głównie gigantycznym napływom zagranicznego kapitału, który szuka zysków na przegrzanym rynku amerykańskim. Jeśli ci inwestorzy choćby na chwilę się zawahają, może to wywołać gwałtowny spadek wartości dolara i kolejny wzrost stóp procentowych. A to będzie znacznie większym problemem dla rynku nieruchomości niż jakiekolwiek zmiany w amortyzacji czy ulgach podatkowych – przestrzega Christopher Thornberg.
Co znaczy ta ustawa dla rynku?
Według ekspertów ULI nowa ustawa nie rewolucjonizuje sektora nieruchomości w USA, ale daje mu zestaw trwałych i przewidywalnych narzędzi podatkowych. Dla inwestorów to sygnał: można planować długoterminowo. Na realne efekty przyjdzie jeszcze poczekać, ale w takich obszarach jak budownictwo dostępne cenowo, rewitalizacja, logistyka czy lekkie przetwórstwo ustawa One Big Beautiful Bill może w nadchodzących latach odgrywać rolę katalizatora. Zwłaszcza jeśli inne elementy makroekonomicznej układanki – stopy procentowe, inflacja, koszt kapitału – pozostaną pod kontrolą.
Opracowanie powstało na podstawie: „July Economist Snapshot: What Will the Big Beautiful Bill Mean for Commercial Real Estate and Housing?’, Urban Land Institute. Link do materiału źródłowego: https://urbanland.uli.org/capital-markets-and-finance/what-will-the-big-beautiful-bill-mean-for-commercial-real-estate-and-housing?utm_source=realmagnet&utm_medium=email&utm_campaign=HQ%20Urban%20Land%2007%2E14%2E25
