Sztuczna inteligencja może zmniejszyć zapotrzebowanie na część stanowisk, ale nie musi oznaczać mniejszego popytu na biura. Najnowsze analizy CBRE wskazują wręcz, że firmy najlepiej wykorzystujące AI potrzebują coraz lepszej powierzchni, a sama technologia przyspieszy podział rynku na nowoczesne, dobrze zlokalizowane budynki i zasób, który coraz trudniej będzie dopasować do potrzeb najemców.
Pierwsza myśl jest dość prosta: skoro sztuczna inteligencja automatyzuje pracę wykonywaną przy komputerze, jednym z jej skutków powinno być mniejsze zatrudnienie w sektorach biurowych, a w ślad za tym spadek zapotrzebowania na powierzchnię.
AI nie musi opróżnić biur
CBRE w raporcie „AI’s Impact on Office Demand” dochodzi jednak do znacznie mniej oczywistych wniosków. Zaledwie 5 proc. amerykańskich pracowników biurowych zaliczono do grupy silnie zagrożonej wyparciem przez AI, podczas gdy 18 proc. ma wysoką zdolność dostosowania się do zmian wywołanych przez tę technologię. Pozostałe 77 proc. znajduje się pomiędzy tymi kategoriami – ich praca będzie się zmieniać, co nie musi oznaczać jej likwidacji.
Co więcej, stanowiska najbardziej podatne na automatyzację to częściej prace zadaniowe, wykonywane zdalnie i niewymagające intensywnej współpracy. Tymczasem role oparte na ocenie sytuacji, podejmowaniu złożonych decyzji i współpracy z innymi są trudniejsze do zastąpienia i częściej wykonywane w biurze. CBRE ujmuje to wprost: „wpływ AI na to, gdzie wykonywana jest praca, będzie ważniejszy niż na liczbę miejsc pracy” [tłum. red.]. Od 2023 r., mimo stagnacji zatrudnienia w sektorach biurowych w USA, powierzchnia zajmowana w przeliczeniu na pracownika zaczęła rosnąć.
Równie wymowny jest scenariusz pesymistyczny przygotowany przez CBRE. Zakłada on likwidację wszystkich stanowisk uznanych za najbardziej podatne na automatyzację i brak nowych miejsc pracy, które mogłyby je zastąpić. Nawet wtedy wskaźnik pustostanów na amerykańskim rynku wzrósłby z obecnych 18,3 do 18,7 proc. w 2031 r. W scenariuszu bazowym CBRE oczekuje natomiast jego spadku do 14,5 proc. Firma wskazuje przy tym, że ograniczeniem dla wzrostu zatrudnienia biurowego w USA może być bardziej demografia i kurcząca się podaż pracy niż sama sztuczna inteligencja.
Technologia tworzy nowych najemców
AI działa też po drugiej stronie równania – tworzy nowych najemców. Firmy technologiczne odpowiadały w I poł. br. za 21 proc. całej powierzchni wynajętej w USA, czyli za udział zbliżony do historycznego maksimum. Według CBRE przedsiębiorstwa, które najlepiej rozumieją możliwości związane z AI i których biznes może zostać przez nią najmocniej przekształcony, zwiększają swoją obecność na rynku nieruchomości.
Podobne zjawisko zaczyna być widoczne w Europie. Jak wynika z „European Real Estate Market Outlook Midyear Review 2026”, a dokładniej z części poświęconej rynkowi biurowemu, w II kw. br. firmy związane z AI wynajęły ok. 75 tys. mkw. powierzchni biurowej – ponad cztery razy więcej niż rok wcześniej. Ich udział w całym europejskim popycie wzrósł w ciągu roku z 0,6 do 3,1 proc. Aktywność koncentruje się przede wszystkim w największych skupiskach technologicznych, takich jak Londyn, Paryż, Amsterdam, Berlin i Monachium. CBRE przewiduje, że rozwój środowiska AI będzie jednym z istotnych źródeł popytu w obecnym cyklu biurowym.
Mniej metrów, większe wymagania
Najważniejsza zmiana może jednak dotyczyć nie samej liczby metrów, lecz tego, jakich metrów będą chciały firmy. W najnowszym badaniu CBRE „European Office Occupier Sentiment Survey 2026” 61 proc. respondentów spodziewa się, że w ciągu dwóch lat AI wpłynie na ich potrzeby związane z powierzchnią. 52 proc. przewiduje możliwość jej ograniczenia. Jednocześnie 48 proc. oczekuje większego zapotrzebowania na przestrzenie wielofunkcyjne i łatwe do rekonfiguracji, 43 proc. na powierzchnie specjalistyczne, w tym laboratoria AI, a 38 proc. na rozwiązania elastyczne.
Według ekspertów CBRE „AI podnosi standard, zamiast czynić biura zbędnymi” [tłum. red.]. W praktyce oznacza to jeszcze większą presję na jakość lokalizacji, funkcjonalność przestrzeni, technologię i możliwość szybkiego dopasowania biura do zmieniających się zespołów.
Już 88 proc. ankietowanych europejskich najemców deklaruje, że odrzuciłoby budynek, któremu brakuje udogodnienia uznanego przez firmę za kluczowe. Tymczasem udział europejskiego zasobu biurowego młodszego niż pięć lat ma do 2028 r. spaść do zaledwie 6,8 proc., najniższego poziomu od ponad dekady.
Rynek podzieli się jeszcze mocniej
To może pogłębić zjawisko, które na rynku biurowym widać już od kilku lat. Najlepsze budynki konkurują o najemców w warunkach ograniczonej nowej podaży, podczas gdy starsze aktywa muszą walczyć nie tylko ceną, ale również kapitałem potrzebnym do modernizacji. Eksperci CBRE spodziewają się, że AI przyspieszy ten podział. Najbardziej produktywni pracownicy i firmy korzystające z nowych technologii będą skupiać się w najlepszych lokalizacjach i obiektach, a powierzchnie, których jedyną funkcją jest zapewnienie miejsca do siedzenia przy biurku, będą szybciej tracić znaczenie.
Dla właścicieli budynków oznacza to, że wpływu AI nie warto mierzyć wyłącznie liczbą miejsc pracy. Równie istotne będzie to, jak zmieni się sposób pracy i czego firmy będą oczekiwać od biur. Część najemców może potrzebować mniejszej powierzchni, ale bardziej elastycznej, lepiej wyposażonej i łatwiejszej do dostosowania do różnych funkcji.
Zasób biurowy może się skurczyć, ale poprzeczka dla tego, co pozostanie, będzie ustawiona wyżej.
fot. Pexels/justyna-sieczka
