Gdzie spodziewać się nowych projektów Accolade, ile chce jeszcze zainwestować, które branże najchętniej wynajmują magazyny, czy w zasięgu jest yield na poziomie poniżej 4 proc.? – to tylko kilka kwestii, o których rozmawiamy z Michałem Białasem, szefem Accolade Holding na Polskę.
Property Insider: Jakie plany ma Accolade w Polsce, które lokalizacje nad Wisłą firma uważa za najbardziej obiecujące?
Michał Białas, szef Accolade Holding na Polskę: Od momentu wejścia na polski rynek w 2015 r. zainwestowaliśmy w portfel nieruchomości przemysłowych o powierzchni przekraczającej 1 mln mkw. Polski rynek ma ogromny potencjał i dlatego zajmuje kluczowe miejsce w naszej strategii. Popyt na nowoczesne i przyjazne środowisku nieruchomości przemysłowe stale rośnie i jeszcze długo nie zwolni. Potwierdzają to wszystkie wskaźniki rynkowe. Przygotowujemy zarówno nowe projekty, jak i planujemy rozwój dotychczasowych obiektów, a także ekspansję w kilku regionach. Portfolio Accolade jest szczególnie rozbudowane na zachodzie kraju, gdzie jesteśmy obecni w Koszalinie, Goleniowie, Szczecinie, Gorzowie Wielkopolskim, Zielonej Górze i Legnicy. Zaznaczyliśmy swoją obecność również w innych ciekawych lokalizacjach, takich jak Bydgoszcz, gdzie nieustannie się rozwijamy, czy Białystok i Lublin, które są obszarami pełnymi możliwości i nowych perspektyw.
Czy firma zamierza rozszerzyć swoją działalność w Legnicy?
Jak najbardziej, chcemy rozwijać się w Legnicy. Ten projekt ma być wiatrem w żagle dla lokalnej gospodarki i jednym z kluczowych filarów dalszego rozwoju i modernizacji otoczenia biznesowego – nie tylko samej Legnicy, ale także okolicznych miast i całego województwa dolnośląskiego. Dzięki nam i naszym najemcom miejsca o długiej tradycji przemysłowej, takie jak Legnica, zyskują nowy charakter i przeznaczenie. Ponadto dzięki takim projektom zwiększa się udział powierzchni brownfield w naszym polskim portfolio. Na tę chwilę jest to aż 46 proc. Uważamy tę lokalizację za bardzo obiecującą i choć bliskość granicy z Niemcami i Czechami jest ważnym aspektem, to jest to tylko jeden z wielu atrybutów tego regionu.
Które branże będą w najbliższym czasie zgłaszały największe zapotrzebowanie na powierzchnie magazynowe i produkcyjne?
Najemcy naszych obiektów działają głównie w branży e-commerce, logistyki, lekkiej produkcji. Siłą napędową jest z pewnością e-commerce. Dynamiczny rozwój tego sektora wpłynął na działalność operatorów logistycznych, kurierów oraz sieci handlowych, którzy łącznie odpowiadają za 71 proc. popytu netto w Polsce. Przedstawiciele tych sektorów podpisali w br. 14 największych nowych umów na powierzchnie magazynowe – łącznie ponad 840 tys. mkw. (według JLL Warehouse Market, 1H 2021). Również w naszym portfolio widoczny jest trend wzrostu powierzchni wynajmowanej przez najemców z branży e-commerce i pokrewnych. Około 30 proc. powierzchni obiektów dostępnych w naszym portfelu dedykowanych jest najemcom z branży e-commerce.
Jak dużo firma zamierza zainwestować w Polsce w ciągu najbliższego roku i w jakich lokalizacjach?
Naszym planem jest rozwój na całym polskim rynku, zarówno w obecnych lokalizacjach, jak i w zupełnie nowych. Rozwój ten będzie ściśle związany z potrzebami naszych najemców. Widzimy, że popyt rośnie, a my jesteśmy gotowi sprostać temu wyzwaniu. Nie chcemy na ten moment podawać konkretnej kwoty. Na pewno jesteśmy gotowi na kolejne inwestycje i nie ogranicza nas budżet.
W jakim stopniu inwestycje Accolade są finansowane poprzez zadłużenie i od czego to zależy? Jak banki podchodzą obecnie do finansowania projektów magazynowych?
Nieruchomości przemysłowe utrzymują pozycję najbardziej pożądanych aktywów na rynku nieruchomości komercyjnych. Banki przekonały się, że magazyny stanowią szalenie interesującą ofertę inwestycyjną z długoterminową, trwałą stopą zwrotu. Przyczyniły się do tego również pandemia i wywołany przez nią wzrost w sektorze e-commerce oraz popyt na wysokiej jakości magazyny przemysłowe. Można powiedzieć, że przyszłość nadeszła znacznie wcześniej, niż się spodziewaliśmy.
Kontynuujemy trend stopniowego refinansowania całego portfolio. Te kroki przynoszą większą stabilność i mają pozytywny wpływ na wyniki portfela w dłuższej perspektywie. Ostatnio ponownie refinansowaliśmy polski portfel, co jest kontynuacją ubiegłorocznej transakcji na kwotę 153 mln euro, do której w tym roku dołożyliśmy kolejne 54 mln we współpracy z niemieckim Aareal Bankiem.
Czy yield poniżej 4 proc. jest możliwa do osiągnięcia na polskim rynku w najbliższym czasie?
Widzimy duże zainteresowanie ze strony inwestorów, czego efektem jest napływ inwestycji do Polski z całego świata. Wynika to z połączenia dobrego położenia geograficznego i dostępności gruntów oraz projektów, w które fundusze mogą inwestować. Uważamy, że bariera 4 proc. może zostać przekroczona. Jeśli jednak tak się stanie, będzie to dotyczyło wyjątkowych aktywów, takich jak nieruchomości w najlepszych lokalizacjach, skomercjalizowane przez silne, uznane na świecie marki i umowy najmu oparte na długich terminach.
Czy firma zamierza rozpocząć inwestycje w krajach, w których nie jest jeszcze obecna?
Wejście na inne rynki zawsze związane jest z zapotrzebowaniem na najwyższej klasy nowoczesne obiekty przemysłowe. Jesteśmy elastyczni i staramy się szybko reagować na bieżące wydarzenia na rynku europejskim oraz dostrzegać szanse rozwoju, stąd np. nasze ostatnie ekspansje w Hiszpanii czy Holandii. Nasze działania inwestycyjne mają charakter długoterminowy, dzięki czemu budujemy zdrowy i zrównoważony portfel. Biorąc pod uwagę, że około 60 proc. naszego portfela jest bezpośrednio związane z logistyką i e-commerce, spodziewamy się nie tylko ekspansji istniejących obiektów, ale także tworzenia nowych centrów dla nowoczesnego biznesu. Pragniemy stać się głównym graczem na rynkach Europy Środkowej i rozszerzyć działalność na Europę Zachodnią. W tej chwili intensywnie przyglądamy się kilku krajom, jednak polski rynek nie znika z pozycji prowadzącego.
Archiwum, listopad 2021
