Dostęp do mieszkań przystępnych cenowo, tzw. affordable housing to jedno z największych wyzwań, z jakimi zmaga się teraz rynek, a rozwiązaniu problemu nie sprzyjają rosnące stopy procentowe i galopująca inflacja. Miasta potrzebują rewitalizacji, by mogły dobrze prosperować i tętnic życiem, a to wymaga ścisłej współpracy pomiędzy sektorem publicznym a prywatnym. Parki handlowe zastępują galerie, biura wciąż funkcjonują, choć się zmieniły, a logistyka kwitnie.
Takie wnioski płyną z podsumowania lokalnych i międzynarodowych ekspertów zgromadzonych na konferencji Reinventing Neighbourhoods, zorganizowanej przez Urban Land Institute (ULI) Poland, która odbyła się w dniach 8–9 czerwca 2022 w hotelu Raffles Europejski w Warszawie. – Rok temu rozmawialiśmy o tym, jak będzie wyglądał postpandemiczny świat i od tego czasu wiele się wydarzyło. Byliśmy świadkami zwiększenia liczby transakcji w obszarze logistyki oraz wynajmu mieszkań i biur. Kiedy już spoglądaliśmy z nadzieją na nadchodzący fantastyczny rok, Rosja zaatakowała Ukrainę, co doprowadziło do inflacji, wzrostu zaludnienia i ogromnych wyzwań dla każdego. W tym samym czasie ludzie wciąż pracują, a społeczności prowadzą zwykłe życie. Musimy na nowo wymyślić miejsca, w których mieszkają ludzie, a także sprawić, by miasta były bardziej przyjazne dla swoich mieszkańców – we współpracy pomiędzy sektorem publicznym i prywatnym, nie zapominając o celach związanych z zerową emisją netto – powiedział Soren Rodian Olsen, dyrektor zarządzający Logicenters w NREP oraz przewodniczący ULI Poland w swoim przemówieniu powitalnym.
– Wygląda na to, że jeden kryzys zamienił się w kolejny, ale nie możemy stracić z pola widzenia zarówno długo-, jak i krótkofalowej perspektywy, jeśli chodzi o inkluzywność, równość, klimat, projektowanie inwestycji, ponowne wykorzystanie zasobów, współpracę publiczno-prywatną – zgodziła się Lisette van Doorn, CEO w ULI Europe.
Marco Dall’Orso, znany specjalista w zakresie regeneracji tkanki miejskiej, podzielił się swoimi doświadczeniami podczas prezentacji otwierającej konferencję: – Badanie przeszłości jest ważne, ponieważ miasta podążają ścieżkami, które wiodą ku dobrobytowi lub biedzie. Uświadomienie sobie, skąd pochodzimy, pozwala zrozumieć teraźniejszość i przygotować się na przyszłość. Wiedząc, jakie składniki są potrzebne, by zbudować inkluzywne i różnorodne społeczności, tworzymy je tam, gdzie w naturalny sposób ich brakuje oraz zmieniamy ich losy, zapewniając im zbiorowe poczucie celu. Stworzenie kwitnącej miejskiej społeczności nie dzieje się w ciągu jednej nocy – to rzadko bywa szybka rewolucja. To raczej długofalowa podróż lub stan umysłu, postawa, ciągły wysiłek w kierunku uzyskania i utrzymania pożądanego stanu. Elastyczność i adaptacja to jedyne remedium na niepewną przyszłość. A przyszłość wygrają te społeczności, które są na nią gotowe – uważa Marco Dall’Orso.
Jens Krammer Mikkelsen, dyrektor ds. rozwoju miast w NREP i były burmistrz Kopenhagi zaprezentował kroki prowadzące do transformacji stolicy Danii, która w latach 80. miała stopę bezrobocia na poziomie 17,5 proc., rosnącą populację seniorów i ogromne braki budżetowe, a dziś jest przykładem miasta, które wiele innych chce naśladować. Transformacja miasta nie jest szybką zmianą, ale długą drogą do celu. Czego się nauczyliśmy? Infrastruktura to sprawa kluczowa. Należy sprawić, aby własność publiczna była transparentna, połączyć publiczne podmioty i aktywa. Zachęcać do współpracy pomiędzy władzami krajowymi a lokalnymi. Dbać o polityczne sojusze, ale zminimalizować wpływ polityki.
Bądźmy szczerzy
Po wygłoszeniu prezentacji odbyły się dyskusje dotyczące wielu palących kwestii. Jak sprawić, by miasta i dzielnice zapewniały lepszą jakość życia, jakie korzyści płyną ze współpracy publiczno-prywatnej, w jaki sposób zmieni się przestrzeń miejska w Europie dzięki zielonej transformacji – to główne tematy, omawiane przez międzynarodową grupę urbanistów, ekspertów nieruchomości i przedstawicieli lokalnej administracji podczas sesji „Zróbmy to razem”. W ramach współpracy między sektorem publicznym i prywatnym zacierają się granice, kto za co jest odpowiedzialny, złożoność wzrosła, wyzwania są coraz większe – szczególnie w ostatnich kilku latach. Jak będzie to działać w praktyce?
Przede wszystkim bądźmy szczerzy. A potem zajmijmy się edukowaniem samych siebie i naszych społeczności, tak by władze miejskie rozumiały procesy biznesowe, i vice versa. Edukujmy, ale nie przekonujmy na siłę – tak, żeby każdy mógł dokonać własnego, dobrze uzasadnionego wyboru. Moją ostatnią radą dla lokalnych władz jest stworzenie jednego punktu kontaktowego dla biznesu, integrującego nasze usługi dla partnerów zewnętrznych – podsumowała dyskusję Katarzyna Gruszecka-Spychała, wiceprezydent Gdyni ds. gospodarki.
Święty graal ESG
„Coś starego, coś nowego” była sesją poświęconą temu, w jaki sposób możemy poprawić ogólne doświadczenie ludzi w miastach oraz praktycznym rozwiązaniom skupiającym się na miejskim rozwoju, ESG i dekarbonizacji.
Nie możemy utrzymywać takich budynków, jakie dominowały w przeszłości, dlatego musimy je przebudować. Jednym z powodów jest fakt, że ludzie uwielbiają stare budownictwo, warto zatem to zrobić – podkreślił Ron Bakker, partner-założyciel londyńskiego biura architektonicznego PLP Architecture.
Niektóre budynki wymagają renowacji i odbudowy, niektóre konstrukcje w miastach już nie działają i jest to problem, z którym architekci i urbaniści będą mieli do czynienia w nadchodzącej dekadzie. Zachowanie starych budynków w gęsto zabudowanych miastach jest kluczowe, nawet jeśli pod koniec będą nie do rozpoznania. Musimy skorzystać z nowych technologii i materiałów oraz projektować na tyle elastycznie, by uwzględnić różne przyszłe scenariusze.
Co w CEE piszczy
Innym poruszanym tematem była przyszłość regionu CEE i to, w jaki sposób pobudzić miasta do rozwoju we właściwym kierunku. Zagęszczanie, transformacja, wielofunkcyjność i drewno są odpowiedziami – podsumował Ondrej Chybik, partner-założyciel firmy Chybik + Kristof z Pragi. Liczba ludności gwałtownie rośnie, tak samo jak miasta regionu, ponieważ mieszkańcy wracają ze wsi do miast. Budynki w naszym regionie, nawet te z czasów komunistycznych, wciąż mogą być przekształcone i zamienione w coś współczesnego. Wielofunkcyjność jest bardzo ważna, a pandemia udowodniła, że obszary mające tylko jedną funkcję nie są wystarczające, by przetrwać kryzys. Konstrukcje z drewna są jedną z odpowiedzi na pytanie, jak działać w duchu recyklingu i rozwijać się w zrównoważony sposób, z ujemnym śladem węglowym.
Uczestnicy konferencji dyskutowali także na temat różnych aspektów i wyzwań rynku nieruchomości podczas panelu „Rynki kapitałowe”, który moderował Kevin Turpin, dyrektor regionalny ds. rynków kapitałowych CEE w Colliers. Wraz z wybuchem wojny w Ukrainie, niektórzy inwestorzy musieli odłożyć swoje plany ekspansji w Polsce, co jest problemem, ponieważ 98 proc. kapitału pochodzi spoza kraju. Inni natomiast, włączając w to lokalny kapitał z regionu CEE, w szczególności z Czech i Węgier, już od 5 lat coraz mocniej zwiększają swoja aktywność inwestycyjną w Polsce.
W zgodzie z koncepcją miasta 15-minutowego, niektóre formy handlu stały się mniej popularne wśród konsumentów i wymagają odświeżenia lub nawet kompletnej metamorfozy. Parki handlowe podbijają rynek, pojawiając się również w małych miastach mających po 20 tys. mieszkańców. Choć praca hybrydowa staje się normą, biura wciąż odgrywają ważną rolę, wpływając na życie biznesowe i kulturę organizacyjną firm. Niektóre budynki biurowe oraz tez inne klasy aktywów mogą potrzebować odświeżenia, aby być atrakcyjne, ale także aby odpowiadać na zwiększające się regulacje ESG; powinny natomiast zachować swoją wartość w perspektywie długofalowej.
W ciągu ostatnich kilku lat nieruchomości w sektorze przemysłowym i logistycznym stały się jednymi z najbardziej poszukiwanych i najczęściej sprzedawanych lub kupowanych klas aktywów. Chociaż widać pewne zmiany w strukturze popytu, związane ze stopniowym spowolnieniem w branży e-commerce, oraz coraz częstszym przenoszeniem operacji do innych krajów regionu lub dzielących podobną kulturę pracy, sektor ten wciąż będzie się rozwijał. Wreszcie, przy rosnącej inflacji i kosztach zadłużenia, w przypadku wszystkich typów nieruchomości możemy oczekiwać większego zainteresowania w sektorze mieszkań na wynajem (PRS). Rosnące raty kredytów i spadek zdolności kredytowej prawdopodobnie doprowadzą do zmniejszenia liczby nabywców i zwiększenia liczby najemców. Widzimy zatem, że coraz więcej deweloperów i inwestorów aktywnie przygląda się temu obszarowi.
Mamy do czynienia z wyzwaniem dotyczącym dostępu do przystępnego cenowo budownictwa mieszkaniowego, tzw. affordable housing, które przez inflację i COVID jest jeszcze większe. Ale są też dodatkowe wyzwania – dochody miast gwałtownie spadają, co wpływa na ich zdolność do zapewniania infrastruktury i usług. Zastanawiamy się, jak wprowadzić zieleń do naszych budynków i ich otoczenia. Miasta aspirują także do realizacji planów dekarbonizacji. Odporność na kryzysy nabrała nowego znaczenia, związanego z popytem na elastyczną przestrzeń, która wraz z upływem czasu może się zmieniać. Musimy zaprojektować biura, które w razie potrzeby mogą posłużyć także celom mieszkaniowym. Te wszystkie zmiany następują w czasach, gdy miasta zmagają się z deficytem budżetowym spowodowanym wydatkami związanymi z pandemią. Wojna w Ukrainie ma znaczące konsekwencje dla bezpieczeństwa energetycznego i żywieniowego oraz kosztów budownictwa. Miasto 15-minutowe nie jest koncepcją nową, ale potrzebujemy jej bardziej niż kiedykolwiek wcześniej – podsumowała Alice Charles, dyrektor ds. transformacji miejskiej, World Economic Forum, podczas swojej przemowy końcowej.
Materiał partnerski
