Jednym z najważniejszych wskaźników pokazujących kondycję rynku nieruchomości biurowych jest wskaźnik absorpcji netto, która wskazuje realną dynamikę wchłaniania powierzchni biurowej dostępnej na rynku. To wskaźnik podażowy i może przyjąć wartość zarówno dodatnią, jak i ujemną. Czynnikami tworzącymi dodatnią absorpcję są wejścia na rynek nowych najemców, przejścia z budynków niesklasyfikowanych oraz ekspansje powierzchni przez najemców już obecnych na rynku. Z kolei ujemna absorpcja będzie efektem wyjścia najemcy z danego miasta lub zmniejszenia zajmowanej powierzchni. Od 2009 r. warszawski rynek biurowy wykazuje dodatnie saldo absorpcji.
W latach 2017 i 2018 poziom absorpcji w Warszawie wyniósł odpowiednio 366,6 tys. mkw. oraz 347,4 tys. mkw. Były to wartości absolutnie rekordowe w ujęciu europejskim. W dużej mierze odpowiadała za to rekordowa aktywność najemców – na skutek dobrej kondycji polskiej gospodarki firmy powiększały zatrudnienie – jak również operatorzy powierzchni coworkingowych, którzy na przestrzeni tych lat wynajęli łącznie prawie 120 tys. mkw. powierzchni biurowej. Absorpcja powierzchni netto w 2019 r. w Warszawie wyniosła 187,7 tys. mkw. i była o 46 proc. niższa niż w analogicznym okresie 2018 r. Na relatywnie wysoki spadek absorpcji rok do roku wpłynął przede wszystkim ograniczony poziom podaży powierzchni biurowej, który w 2019 r. był niższy o 30 proc. w porównaniu do 2018 r.
W latach 2020–2021 możemy zauważyć postępujący spadek absorpcji powierzchni biurowej. Dzieje się to w dużej mierze przez pandemię COVID-19, która wpłynęła na plany najemców dotyczące ekspansji powierzchni biurowej oraz ograniczyła liczbę nowych podmiotów wchodzących na rynek. Na koniec 2021 r. absorpcja netto wyniosła 95,3 tys. mkw., niemniej utrzymuje się na relatywnie wysokim dodatnim poziomie, co wskazuje, że więcej firm decyduje się na dobranie powierzchni biurowej niż rezygnację z niej.
Jan Szulborski, senior consultant w Cushman & Wakefield
