Ministerstwo Rozwoju i Technologii przygotowało projekt ustawy, której celem jest zwiększenie dostępności gruntów pod budownictwo mieszkaniowe. Projekt przewiduje liczne rozwiązania, które mają ułatwić i przyspieszyć proces inwestycyjny w tym obszarze.
Wśród proponowanych zmian jest m.in. zniesienie ograniczeń w obrocie nieruchomościami rolnymi znajdującymi się w granicach administracyjnych miast. Obecnie, aby móc kupić nieruchomość rolną w mieście, trzeba spełnić wiele warunków, m.in. mieć kwalifikacje rolnicze i zobowiązać się do prowadzenia na niej działalności rolniczej. Zniesienie tych ograniczeń oznacza, że każdy będzie mógł kupić taką nieruchomość, bez względu na to, czy ma zamiar prowadzić na niej działalność rolniczą, czy też przeznaczyć ją na inne cele, np. pod budownictwo mieszkaniowe. Projekt ustawy przewiduje również rezygnację z prawa odkupu takich nieruchomości przez Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa. Obecnie KOWR ma prawo pierwokupu nieruchomości rolnych, co w praktyce oznacza, że może odkupić nieruchomość od kupującego, jeśli uzna, że jest ona potrzebna do realizacji celów ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego. Zniesienie tego prawa ułatwi i przyspieszy proces nabywania gruntów pod zabudowę mieszkaniową.
Ułatwienia przy użytkowaniu wieczystym
Projekt ustawy zakłada też zniesienie ograniczeń w ustanawianiu użytkowania wieczystego gruntów na cele mieszkaniowe. Oznacza to, że gminy będą miały więcej możliwości w zakresie dysponowania swoimi nieruchomościami, mogąc wybierać pomiędzy sprzedażą, dzierżawą a oddaniem gruntu w użytkowanie wieczyste.
Projekt ustawy przewiduje kilka istotnych ułatwień dla użytkowników wieczystych gruntów. Po pierwsze, wprowadzony zostanie dodatkowy dwuletni termin do wystąpienia z żądaniem o sprzedaż gruntu na rzecz użytkownika wieczystego. Oznacza to, że użytkownicy wieczyści, którzy dotychczas nie skorzystali z prawa do żądania sprzedaży gruntu, będą mieli na to dodatkową szansę. Po drugie, projekt ustawy reguluje możliwość wykorzystania operatu szacunkowego sporządzonego na potrzeby aktualizacji opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego dla ustalenia ceny zbywanej nieruchomości. Dzięki temu proces ustalania ceny sprzedaży gruntu będzie prostszy i szybszy, a użytkownicy wieczyści będą mieli pewność, że cena ta będzie ustalona w sposób rzetelny i transparentny.
Po trzecie, w dodatkowym okresie na skorzystanie z roszczenia możliwe będzie odnowienie dostępnego dla niektórych przedsiębiorców limitu pomocy de minimis, dla których nabycie gruntu poniżej wartości rynkowej stanowi pomoc publiczną. To rozwiązanie ma na celu ułatwienie przedsiębiorcom nabycia gruntów na preferencyjnych warunkach. Wprowadzenie tych ułatwień ma na celu zachęcenie użytkowników wieczystych do przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności, co ma się przyczynić do zwiększenia stabilności i bezpieczeństwa obrotu nieruchomościami.
Ustanowione mają też zostać preferencyjne stawki opłat z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowych oddawanych na cele społecznego budownictwa mieszkaniowego. Ma to na celu wsparcie rozwoju budownictwa społecznego i zwiększenie dostępności mieszkań dla osób o niskich dochodach.
Ułatwienia w procedurach
Projekt przewiduje też modyfikacje w zakresie procedury zmiany parametrów zabudowy, co ma uelastycznić proces planowania inwestycji. Dotyczą one art. 27b ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Dotychczas w przypadku chęci zmiany parametrów zabudowy o wartość nie większą niż 10 proc. obowiązujących parametrów i wskaźników można było zastosować uproszczone postępowanie o zmianę planu miejscowego. Projekt ustawy rozszerza możliwość zastosowania uproszczonego postępowania także na przypadki zwiększenia parametrów maksymalnej wysokości zabudowy oraz maksymalnej nadziemnej intensywności zabudowy o wartość umożliwiającą realizację jednej kondygnacji więcej, niż wynika to z ustaleń obowiązującego planu miejscowego. Dodane mają zostać przepisy umożliwiające radzie gminy ustalenie w drodze uchwały wytycznych dotyczących umów urbanistycznych zawieranych w związku ze sporządzaniem zintegrowanych planów inwestycyjnych.
Projekt jednoznacznie przesądza również, że dokonanie podziału nieruchomości jest możliwe, gdy podział ten jest zgodny z warunkami określonymi w uchwale o ustaleniu lokalizacji inwestycji mieszkaniowej (towarzyszącej). Wprowadzone zostanie moratorium na pobieranie opłat planistycznych w odniesieniu do nieruchomości stanowiących przedmiot transakcji zawartych w okresie dwóch lat od dnia wejścia w życie projektowanego przepisu. Projekt ustawy wprowadza również wymóg precyzyjnego formułowania zarzutów w odwołaniach od decyzji administracyjnych, co ma usprawnić proces inwestycyjny i skrócić czas trwania postępowań.
Projekt ustawy umożliwia też ministrowi właściwemu do spraw budownictwa, planowania i zagospodarowania przestrzennego oraz mieszkalnictwa nieodpłatne przejmowanie na rzecz Skarbu Państwa nieruchomości, które mogą być zagospodarowane na cele mieszkaniowe. Nieruchomości te będą mogły być następnie przekazywane gminom w celu realizacji inwestycji mieszkaniowych. Dotyczy to zarówno nieruchomości wchodzących w skład zasobu nieruchomości rolnych Skarbu Państwa, jak i nieruchomości zbędnych państwowym osobom prawnym.
Ustawa miałaby wejść w życie w zasadniczym zakresie po upływie 30 dni od dnia ogłoszenia. Projekt został skierowany do uzgodnień międzyresortowych, które potrwają do 28 lutego br.
Z pełnym tekstem projektu można się zapoznać na stronie:
fot. Pexels/thirdman
