Cesja praw i obowiązków z umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości – VAT 23 proc. czy 8 proc., a może zwolnienie od VAT? Pomyłka w tym zakresie może słono kosztować.
Pomimo pojawiających się regularnie orzeczeń sądów administracyjnych i rozstrzygnięć organów podatkowych dotyczących opodatkowania cesji ogółu praw i obowiązków wynikających z umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości podatkiem od towarów i usług (VAT), spór dotyczący właściwej klasyfikacji cesji jako dostawy towarów lub świadczenia usług – i konsekwentnie zastosowania właściwej stawki VAT – trwa nadal i nic nie wskazuje na to, żeby miał się wkrótce zakończyć.
Sedno sporu sprowadza się do odpowiedzi na pytanie, czy podmiot przenoszący prawa i obowiązki z tytułu umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości na nabywcę, świadczy na jego rzecz usługę, czy może dokonuje dostawy towaru, skoro przeniesienie praw i obowiązków z tytułu umowy przedwstępnej niejako „otwiera” nabywcy drogę do zakupu nieruchomości. Odpowiedź na to pytanie nie ma bynajmniej wymiaru czysto akademickiego. Dokonanie odpowiedniej kwalifikacji ma kluczowy wpływ na ustalenie sposobu opodatkowania cesji, w szczególności zastosowanie odpowiedniej stawki VAT. To przedsiębiorca dokonujący cesji każdorazowo staje przed wyzwaniem ustalenia prawidłowej stawki VAT, która powinna zostać wykazana na fakturze dokumentującej cesję (co do tego, że czynność taka podlega opodatkowaniu VAT, wątpliwości nie ma). Decyzja, czy cedent zastosuje stawkę 23 proc. VAT właściwą dla świadczenia usług, czy stawkę właściwą dla dostawy nieruchomości (23 proc., 8 proc., a w niektórych przypadkach zwolnienie z VAT), zadecyduje o prawidłowości rozliczenia transakcji.
Jednoznaczniej odpowiedzi na powyższe pytanie próżno szukać w stanowisku prezentowanym przez organy podatkowe oraz sądy administracyjne. Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w (aktualnie) jednolitej linii interpretacyjnej potwierdza, że cesja jako usługa podlega opodatkowaniu według stawki 23 proc. VAT. Sądy administracyjne wskazują konsekwentnie, że sposób opodatkowania cesji powinien być tożsamy ze skutkami podatkowymi umowy sprzedaży nieruchomości objętej cesją. Ministerstwo Finansów milczy i czeka z wydaniem interpretacji ogólnej do ukształtowania się jednolitej linii Naczelnego Sądu Administracyjnego, który wypowiadał się w temacie kilkukrotnie, podzielając stanowisko prezentowane przez wojewódzkie sądy administracyjne. Nie można więc wykluczyć, że spór potrwa jeszcze kolejne lata, a ruch na rynku nieruchomości trwa i mało prawdopodobne jest żeby zwolnił do tempa kształtowania się praktyki dotyczącej opodatkowania cesji.
Mając przed sobą wizję konsekwencji zaniżenia VAT należnego, obejmujących w najgorszym możliwym scenariuszu obwiązek zapłaty zaległości podatkowej, odsetek za zwłokę, sankcji VAT oraz zaangażowanie w długoletni spór z organem podatkowym (mogący zakończyć się orzeczeniem o odpowiedzialności karnoskarbowej), kuszącym dla cedenta rozwiązaniem jest opodatkowanie transakcji 23 proc. VAT. Decyzja jest niestety bardziej złożona jeżeli weźmiemy pod uwagę perspektywę nabywcy. Przyjęcie stanowiska prezentowanego przez organy oznacza, że druga strona transakcji będzie zobowiązana do zapłaty VAT według wyższej stawki i może wyrażać obawy co do możliwości odzyskania VAT z urzędu.
Ryzyko odmowy zwrotu VAT w związku z zastosowaniem zawyżonej stawki VAT należy uznać raczej za teoretyczne, jednak bez wątpliwości pozostaje, że konieczność zaangażowania dodatkowych środków pieniężnych do czasu odzyskania ich z urzędu nie leży w interesie biznesowym nabywcy. Kompromisu strony szukają w uzyskiwaniu opinii profesjonalnych doradców oraz interpretacji indywidualnych, potwierdzających jaką stawkę VAT należy zastosować do transakcji oraz potwierdzających prawo nabywcy do odliczenia VAT naliczonego. Uzyskanie rozstrzygnięcia Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej wiąże się jednak z koniecznością uwzględnienia średnio trzech dodatkowych miesięcy w harmonogramie transakcji. Na możliwość rozpoznania skutków podatkowych transakcji w oparciu o ugruntowaną praktykę organów podatkowych oraz sądów administracyjnych trzeba jeszcze poczekać.
Autor: Katarzyna Adydan, doradca podatkowy, starszy prawnik, Kancelaria BSWW
Materiał powstał w ramach współpracy „Property Insidera” z miesięcznikiem „Palestra”, który jest najstarszym, ukazującym się od ponad 100 lat, periodykiem prawniczym wydawanym przez środowisko adwokackie.
