Minął rok od odejścia z CMS wieloletniego szefa nieruchomości Wojciecha Koczary. O to, jaki był rok 2021 dla kancelarii, o plany na 2022 i miejsce nowego zespołu, który dołączył do firmy, a także gdzie szukać potencjału w nieruchomościach, redakcja „Property Insidera” zapytała Agatę Jurek-Zbrojską, partnera, nową szefową praktyki nieruchomości i budownictwa, oraz Andrzeja Pośniaka, partnera zarządzającego kancelarii CMS.
„PI”: Przeszła pani z zespołem z Greenberg Traurig do CMS. Skąd ta decyzja?
Agata Jurek-Zbrojska: Zespół nieruchomości i budownictwa istnieje w CMS od początku funkcjonowania rynku nieruchomości w Polsce. Kancelaria zawsze miała bardzo dobrą praktykę nieruchomości, a po połączeniu kilka lat temu z londyńską kancelarią Nabarro ten sektor jeszcze bardziej zyskał na znaczeniu.
Wraz z zespołem wzmacniamy tę praktykę. Możemy jeszcze bardziej poszerzyć kompetencje CMS i skupić się na rozwoju innych ciekawych, a nawet niszowych segmentów naszej praktyki, takich jak na przykład nowe technologie w nieruchomościach czy ochrona środowiska.
W których kierunkach będzie się rozwijała praktyka prawna w CMS?
A.J.-Z.: Zespół liczy już ok. 40 specjalistów, w tym pięciu partnerów. Większość z nas wyróżnia nie tylko ogromne doświadczenie, ale również otwartość na poszerzanie wiedzy, zarówno prawnej, jak i ekonomicznej. Jednym z filarów, na które stawiamy, jest sektor PRS. Są wśród nas prawnicy mający bardzo bogate doświadczenie i wiedzę o tym segmencie rynku. Będziemy ją dalej poszerzać w oparciu o doświadczenia oddziałów z zagranicy. To jest między innymi właśnie siłą CMS w zakresie rynku nieruchomości – jesteśmy obecni prawie w każdym kraju europejskim, co umożliwia szybką wymianę doświadczeń i wiedzy.
Ważnymi aspektami są również zielone budownictwo oraz rozwój praktyki ESG. Inwestorzy zwracają coraz większą uwagę na to, aby budynki spełniały określone wymagania środowiskowe, bardzo duży nacisk kładą na realne rozwiązania w tym zakresie. To wymaga odpowiednich postanowień w umowach. Aby w najlepszy sposób doradzać klientom w tym obszarze, musimy zaoferować im odpowiednie kompetencje.
Przed rokiem z CMS odszedł wieloletni zarządzający praktyką nieruchomości Wojciech Koczara. Jak w kancelarii minął 2021 r.?
Andrzej Pośniak: Z biznesowego punktu widzenia rok 2021 był dla nas bardzo dobry. Na rynku nieruchomości zaszły interesujące zmiany – dużą dynamikę obserwowaliśmy w inwestycjach w magazyny, a spowolnienie w segmencie retail i biurowym nie zdołało zachwiać całym sektorem nieruchomości. Pomimo początkowej niższej dynamiki na rynku przejęć i akwizycji doszło do odbicia i inwestorzy są na nim wciąż bardzo aktywni.
Z drugiej strony to był bardzo trudny rok ze względu na pandemię. To czas dalszego przyzwyczajania się do pracy hybrydowej oraz szukania balansu między życiem zawodowym i prywatnym.
Które segmenty rynku nieruchomości będą najciekawsze w 2022 r. dla prawników?
A.P.: Zdecydowanie rynek magazynowy. To obszar o najwyższej dynamice rozwoju i przewidujemy, że ten trend utrzyma się w najbliższym roku. Ciekawym obszarem jest rynek PRS, czyli mieszkań na wynajem. Biorąc pod uwagę strukturę demograficzną i własnościową w Polsce, a także doświadczenia z rynków rozwiniętych, ten sektor w naszym kraju znajduje się w fazie wzrostu.
A.J.-Z.: Należy też pamiętać o sektorze retail. Wymaga on bacznej uwagi, bo ewoluuje. Owszem, niewiele jest transakcji na dużych obiektach, niemniej realizowane są mniejsze inwestycje, które generują przychody inwestorom. To, co się na rynku wyróżnia, to mniejsze obiekty handlowe, tzw. formaty convenience i małe parki handlowe. Ten segment rośnie bardzo dynamicznie i ogromnie zyskał w pandemii, m.in. dlatego, że nie obejmowały go ograniczenia związane z lockdownami.
A.P.: Dorzucę jeszcze sektor biurowy, który w związku z epidemią odnotował spadek zainteresowania, również pod względem nowych projektów, ale to oznacza, że w pewnym momencie na rynku pojawi się luka podażowa. Zainteresowanie biurami kiedyś powróci do wyższych poziomów, co spowoduje, że o najem satysfakcjonującej powierzchni będzie trudniej.
Polski rynek nieruchomości jest już całkiem dojrzały, a to oznacza, że nie tylko w nowych obiektach należałoby szukać okazji. Czy nieruchomości nadają się do recyklingu?
A.P.: Jak najbardziej. Przykładem mogą być starsze centra handlowe, które w Polsce są doskonale zlokalizowane, a to oznacza ich dużą wartość rezydualną. W sytuacji, w której dany model biznesowy przestaje być optymalny, recykling nieruchomości może być atrakcyjnym rozwiązaniem. Potencjał, z punktu widzenia inwestora, tkwi przede wszystkim w lokalizacji i możliwych zmianach funkcji na danym terenie.
A.J.-Z.: Na rynku pojawiają się już pierwsze tego typu projekty. Deweloperzy rozpoczęli inwestycje mające na celu np. uzyskanie nowych pozwoleń na PRS na obszarach zabudowanych pod usługi, a PZFD postuluje, aby uprościć procedury uzyskiwania pozwoleń i w prosty sposób umożliwiać przekształcanie terenów zajętych przez obiekty komercyjne na te o funkcjach mieszkaniowych. Nie dotyczy to wyłącznie centrów handlowych, ale również starszych biurowców, które mogą otrzymać drugie życie i zaoferować inne funkcje, np. mieszkaniowe, PRS czy stać się akademikami.
A.P.: Kończy się pierwszy cykl życia nieruchomości w Polsce. Sporo dwudziestokilkuletnich obiektów biurowych czy handlowych nie jest przystosowanych do wyzwań zrównoważonego rozwoju. Tu również widać duży potencjał biznesowy. Te budynki potrzebują zarówno zmian technologicznych, jak i możliwości zmiany swoich funkcji.
A.J.-Z.: Obserwujemy zainteresowanie takimi projektami ze strony inwestorów. Na polski rynek zaczyna na przykład wchodzić kapitał oportunistyczny, który szuka możliwości redevelopmentu budynków, a nawet rewitalizacji całych kwartałów. […]
Cały wywiad ukazał się w 61. numerze e-tygodnika Property Insider
