To nie jest łatwy biznes, fit-out to trud, emocje, pot, łzy i nieparlamentarne słowa, ale tak wygląda w tej chwili zdobywanie klientów i realizacja inwestycji – mówi Rajmund Węgrzynek, współzałożyciel firmy Neo Świat 2.0, zajmującej się projektowaniem i wykańczaniem wnętrz nieruchomości komercyjnych. Na biznesie fitoutowym cieniem kładą się nie tylko słaba koniunktura w branży, ale również znaczne ograniczenia budżetowe, do których ten sektor przez lata nie był przyzwyczajony.
„Property Insider”: Rozmawiamy w trudnym momencie – rynek nieruchomości przeżywa kryzys. Biznes związany z fit-outami jest mocno uzależniony od kondycji branży. Jak postrzegacie i oceniacie obecną sytuację?
Rajmund Węgrzynek, współzałożyciel Neo Świat 2.0: Sytuacja rzeczywiście jest obecnie trudna dla firm oferujących wykończenia wnętrz i fit-outy. Jest to w dużej mierze związane z małą podażą nowej powierzchni biurowej i zmianą związaną z jej wykorzystaniem. Obserwujemy dziś dużo więcej podpisywanych umów renegocjacyjnych niż nowych kontraktów. Najemcy pozostają na już wykończonej przestrzeni, a często nawet ją ograniczają. Dla naszego biznesu są to ogromne różnice. Podam przykład: dla nowej powierzchni około 1000 mkw. w budynku klasy A fit-out, bez mebli, waha się między 900 a 1100 euro za 1 mkw. Przy renegocjacjach umów budżet na poprawki, modernizacje czy wprowadzenie ulepszeń wynosi od 290 do 480 euro za 1 mkw. To gigantyczny rozdźwięk – tylko wyspecjalizowane podmioty poradzą sobie z taką dysproporcją. My, będąc przez lata częścią dużej korporacji, nauczyliśmy się zarządzać kosztami, które, nie ukrywajmy, grają dziś kluczową rolę. To umiejętność nie do przecenienia w obecnych czasach. Korzystamy z rozwiązań design and build, które sami implementowaliśmy na polskim rynku. Te wyznaczniki pozwalają trzymać w ryzach budżety związane z realizacjami, w konfrontacji z oczekiwaniami i możliwościami zarówno klienta, jak i właściciela obiektu. Projektowanie musi uwzględniać koszty – inaczej nie da się obecnie funkcjonować na tym rynku. Uważam, że podejście związane z kontrolą kosztów przy projektowaniu powinno być podstawą i obowiązkiem każdego odpowiedzialnego wykonawcy.
Co wpłynęło na to, że nagle finanse i tabelki Excela w biznesie wykończeniowym stały się kluczowe?
Moim zdaniem wynika to ze zmiany, która nastąpiła wraz z dojrzewaniem i nasyceniem rynku. Jest ogromna różnica między kosztem realizacji w całości skomercjalizowanego budynku biurowego 10–12 lat temu a dziś. Budżety, którymi dysponowali kupujący budynki i które na ten cel przeznaczali, były znacznie wyższe. Dziś są to poziomy nieosiągalne. W Polsce kilkanaście lat temu budowano bardzo dużo i bardzo chętnie z prostej przyczyny – popyt na nowe biurowce pozwalał zarobić wszystkim. Obecnie docieramy do punktów krytycznych dla opłacalności nie tylko fit-outów, umów najmu, ale nawet całych przedsięwzięć. Funkcjonowanie jako wykonawca wykończenia wnętrz na rynku nieruchomości komercyjnych wymaga aktualnie zdecydowanie dużo większych nakładów czasu, energii, know-how i doświadczenia niż jeszcze kilka lat temu. Zbliżamy się zatem do tego, jak branża funkcjonuje na rozwiniętych rynkach europejskich, gdzie buduje się mniej i trzeba dużo większych kompetencji, profesjonalizmu i rzetelności, aby prowadzić zadowalający biznes w tym segmencie.
Na czym zatem można zaoszczędzić?
Jako Neo Świat 2.0 od wielu lat staramy się robić wycenę fit-outu jednocześnie na bazie dokumentacji, którą dostajemy, jak również naszego doświadczenia. Jeżeli jesteśmy w stanie wygenerować oszczędności, choćby niewielkie, to zawsze informujemy o tym klienta. Pokazujemy w ten sposób, że nam zależy, że jesteśmy zaangażowani i wkładamy w ten projekt więcej, niż prosi nas o to rynek. To trud, emocje, pot, łzy i nieparlamentarne słowa, ale tak wygląda w tej chwili zdobywanie klientów i realizacja inwestycji. Pamiętajmy, że fit-out jest bardzo ważny – wiele osób spędzi w biurze znaczną część swojego czasu i dlatego jakość powinna ciągle grać główną rolę. Musimy też pamiętać o tym, że w przypadku nowych biur klasy A większość, czyli 60–65 proc., całego kosztu fit-outu stanowią instalacje. Na to również musimy mieć pomysł. Jeżeli znajdziemy np. rozwiązanie, które dostarczy zarówno świeże powietrze, jak i chłód w sposób inny, ale nie gorszy i, co ważne, zgodny z parametrami dla danego biura, to wygenerujemy dużą oszczędność, która nie odbędzie się kosztem jakości.
Jest Pan obecny na rynku nieruchomości od ponad 20 lat. Najpierw w Neo Świat, później była przygoda z Tétrisem i JLL, dziś Neo Świat 2.0. W jakim punkcie znajduje się obecnie firma i jak doświadczenia z poprzednich biznesów procentują teraz?
Skupiamy się na budowie silnego zespołu – zarówno sprzedażowego, jak i wykonawczego. Część osób przeszła do nas w wyniku różnego rodzaju perturbacji w innych firmach. Dzięki temu pozyskaliśmy bardzo sprawnych i wartościowych pracowników w momencie powrotu do działań pod szyldem Neo Świat 2.0. Są to osoby z bardzo dużym doświadczeniem, ale stawiamy też na młodych ludzi – chcemy zaszczepić im naszą wizję tego biznesu i nauczyć najlepszych praktyk.
Jeśli chodzi o pozyskiwanie kontraktów, to stawiamy na jeszcze większą dywersyfikację. Nie odchodzimy od żadnego segmentu rynku i podejmujemy się nawet niewielkich projektów – wychodzimy z założenia, że nie można się starać o duże projekty, jeśli się nie potrafi sprostać małym wyzwaniom. Pod względem jakości naszej pracy kładziemy nacisk na poszukiwanie rozwiązań korzystnych dla naszych klientów. Skupiamy się na dotarciu i pozyskaniu technologii, która pozwoli wykonać coś szybciej i efektywniej.
To, co dla nas niezwykle ważne, to rozwój biznesu w miastach regionalnych. Będziemy z pewnością budować tam swoje zespoły. I nie mam na myśli jedynie pracowników biurowo-administracyjnych. Równie ważni są dla nas pracownicy wykonawczy – w tej kwestii zawsze będziemy szli pod prąd. Uważamy, że to bardzo ważna rola w kontekście powodzenia całego biznesu.
Jak na rynku projektowania i wykańczania wnętrz funkcjonuje trend związany z wytycznymi dotyczącymi środowiska i ESG?
Moim zdaniem, i mówię to bardzo szczerze, nie ma dzisiaj takiego rozwiązania, które obejmuje cały aspekt ESG i można go zaimplementować w procesie fitoutowym. W zakresie ochrony środowiska robimy tyle, ile możemy i na ile pozwala nam charakter naszej pracy. Przy rozbiórkach przeprowadzamy podział materiałów i część z nich trafia do recyklingu. Zauważam, że w temacie ESG jest bardzo dużo wielkich słów, ale niewiele z tego wynika – nie ma ani aktów prawnych, które by normowały ten proces, ani obostrzeń i restrykcji w tym zakresie dla wykonawców czy deweloperów. Poza tym mam takie wrażenie, że w Europie wszyscy skupiają się na aspekcie E (environmental), w Stanach – na S (social), a o G (governance) jest najciszej. Duże firmy chętnie mówią o przejrzystości i klarowności, podczas gdy w praktyce to zupełnie nie funkcjonuje.
