Zaczynają działać na długo przed tym, zanim na placu budowy pojawi się pierwszy sprzęt i ktokolwiek usłyszy o deweloperze budującym blok, biurowiec, magazyn czy centrum handlowe. W dużym stopniu to oni kreują oblicza polskich miast, a rodzimy rynek gruntów przechodzi ogromną transformację – od chaotycznych transakcji po profesjonalny land dewelopment. Jakie były największe wyzwania i kamienie milowe tej ewolucji? Jak inwestorzy radzą sobie z regulacjami, rosnącymi kosztami i kurczącą się podażą gruntów? O przeszłości, teraźniejszości i przyszłości rynku rozmawiamy z Aleksandrą Wołodźko, CEO firmy doradczej Greenfields.
„Property Insider”: Rynek gruntów w Polsce przeszedł długą drogę w ciągu ostatnich dwóch dekad. Jak wyglądały początki Greenfields?
Aleksandra Wołodźko, CEO, Greenfields: Historia Greenfields Real Estate rozpoczęła się dwie dekady temu w sposób typowy dla rynku nieruchomości – jako agencji pośrednictwa w sprzedaży mieszkań. Od samego początku jednak naszą ambicją było dostarczanie klientom czegoś więcej niż jedynie adresu. Kluczowe były dla nas uwaga na potrzeby klienta, kompleksowe doradztwo i jakość obsługi. W dużej mierze start w tym segmencie ułatwiło nam istniejące zaplecze kontaktów z inwestorami hiszpańskimi, którzy w tamtym okresie dominowali na polskim rynku deweloperskim. W efekcie stosunkowo szybko dokonaliśmy podziału na dwie struktury – Greenfields Real Estate oraz Greenfields Investment. Ta druga spółka koncentrowała się już wyłącznie na przygotowaniu i sprzedaży gruntów dla deweloperów. Był rok 2006.
Nasze pierwsze transakcje na rynku prywatnym odbiegały od tych, które procedujemy teraz, nie chodzi tylko o świadomość naszą, ale też sprzedających. Odpowiadaliśmy za sprzedaż kilku dużych terenów, które całkowicie zmieniły oblicze Żoliborza Przemysłowego i stały się pożądanym miejscem do mieszkania. To nie były proste deale, trudne negocjacje z kupującym przeciągały się, a właściciel się niecierpliwił. Udało się. Inną próbą naszych ówczesnych możliwości była transakcja przy ul. Szamockiej – teren bez decyzji o warunkach zabudowy, z funkcjonującym tam jeszcze zakładem produkcyjnym. Kolejka potencjalnych kupców była długa, w przeciwieństwie do decyzji administracyjnych, których nie było. Teraz, gdy wspominam tamten czas, wydaje mi się to czystym szaleństwem. Finalnie kupujący otrzymał już po nabyciu działki decyzję WZ dla jednego z najładniejszych warszawskich osiedli Madison Apartments. Sprzedający – polski producent – zyskał kapitał i rozwinął działalność w wielu gałęziach gospodarki. Te historie utwierdziły nas w przekonaniu, jak ważne są wysoka jakość usług i wdrożenie nowych standardów przy zakupie gruntów. Na przestrzeni lat zdobyliśmy doświadczenie, które pozwoliło nam na stopniowe wprowadzanie rozwiązań usprawniających i zwiększających komfort transakcji. Niezmienne pozostaje nasze założenie, że każdy problem można rozwiązać – to jedynie kwestia czasu i dostępnych zasobów.
Kryzys 2008 r. zdemolował jednak rynek gruntów.
Globalny kryzys finansowy z 2008 r. diametralnie zmienił sytuację na rynku i choć miał źródło w Stanach Zjednoczonych, nie było realnej możliwości zatrzymania go w Europie. Był to trudny czas, jednak nawet wówczas udało nam się zamknąć istotne transakcje. Jednym z najbardziej znamiennych przykładów był zakup działki pod przyszłą siedzibę Polska Press przy ul. Domaniewskiej w Warszawie. Właścicielem nieruchomości była spółdzielnia pracy w likwidacji, a jej członkowie mieli świadomość, że sprzedaż działki pozwoli im na spokojne zakończenie działalności zawodowej. To była jedna z tych transakcji, która mimo trudnych okoliczności (globalny kryzys) pozwoliła nam się rozwijać w kierunku eksperta ds. gruntów. Z dzisiejszej perspektywy mogę powiedzieć, że tamte lata były dla nas okresem intensywnej nauki, lekcją, jak zarządzać biznesem i procesami w najtrudniejszych momentach.
Branża wyciągnęła wnioski z tych trudniejszych czasów?
Zdecydowanie tak. Polska branża nieruchomości wyszła z kryzysu 2008–2009 znacznie szybciej niż wielu krajach Europy Zachodniej. Sekret tkwił przede wszystkim w solidnych fundamentach gospodarczych, rosnącym popycie wewnętrznym oraz tym, że wciąż byliśmy rynkiem nieruchomości o tendencji wzrostowej i jednocześnie niedojrzałym, a więc z dużą luką podażową. Polska pozostała względnie stabilnym rynkiem, tzw. zieloną wyspą, co zachęciło inwestorów do powrotu i ponownie uruchomiło transakcje. Deweloperzy zrozumieli wtedy, że do każdej inwestycji należy podejść strategicznie i z większą ostrożnością niż dotychczas. Rynek stał się profesjonalny, lepiej zarządzany finansowo i odporniejszy na zmiany. Dziś inwestorzy podejmują decyzje na podstawie precyzyjnych analiz i oceny ryzyka. Przewidują, które tereny będą miały potencjał wzrostu wartości, i bardziej realistycznie podchodzą do wyceny projektów. Transformacji uległa także sama dynamika inwestycji. Coraz częściej transakcje miały charakter etapowy. To uporządkowało rynek i pozwoliło dostosować podaż do realnego popytu. Obecnie deweloperzy i inwestorzy koncentrują się na maksymalnym wykorzystaniu potencjału dostępnych gruntów, co wiąże się ze wzrostem znaczenia optymalizacji procesów i współpracy z ekspertami.
Czy możemy dziś mówić o rozwiniętym segmencie land dewelopmentu w Polsce, czy to nadal po prostu brokerka?
Land dewelopment to proces przekształcania terenu i kreowania jego wartości poprzez wykorzystanie szans inwestycyjnych. Łączy kompetencje zarządzania projektami oraz dewelopmentu. W USA, Kanadzie czy Australii jest to kluczowy segment rynku nieruchomości. W Polsce istniał od zawsze, ale z biegiem lat ewoluował, dostosowując się do rosnącej złożoności rynku. Segment ten dynamicznie rośnie, jednak biurokracja i wysokie koszty stanowią duży problem dla mniejszych graczy. Kontrahenci zdecydowanie preferują określenie „land deweloper” zamiast „broker”, ponieważ podkreśla ono aktywny udział w kreowaniu wartości gruntu. Współczesny deweloper, działając w swoich strukturach, nie jest w stanie przygotować tylu projektów, ile jest w stanie skomercjalizować – to właśnie przestrzeń dla land deweloperów, czyli dla nas! Greenfields obecnie prowadzi ok. 8 projektów w trybie specustawy mieszkaniowej, przygotowujemy się do pierwszych ZPI, procedujemy ponad 50 WZ.
Które lokalizacje i jakie segmenty w Polsce mają obecnie największy potencjał?
Sektory takie jak technologia, opieka zdrowotna, transport i logistyka, energetyka odnawialna oraz e-commerce mają największy potencjał wzrostu i stanowią atrakcyjne obszary dla inwestorów. Polska stolica zajmuje coraz wyższe pozycje w europejskich rankingach – drugie miejsce tuż za Londynem, w raporcie fDi „European Cities & Regions of the Future” w kategoriach Przyjazność biznesowa i Kapitał ludzki i styl życia najlepiej świadczy o atrakcyjności miasta. Warszawa i jej aglomeracja to bezwzględnie rynek numer jeden, ale dużym zainteresowaniem cieszą się też miasta regionalne – Katowice, Wrocław, Kraków, Trójmiasto czy Poznań. Warto jednak zauważyć, że tam ceny gruntów są już stosunkowo wysokie, co sprawia, że inwestorzy zaczynają dostrzegać potencjał mniejszych miast, zwłaszcza tych położonych w pobliżu dużych aglomeracji. Rosnącą popularnością cieszą się również lokalizacje wzdłuż głównych korytarzy transportowych oraz tereny, które w przyszłości mogą zyskać na wartości dzięki planowanym inwestycjom infrastrukturalnym. Kluczowe jest jednak, by grunt miał odpowiednie warunki do zagospodarowania – bliskość infrastruktury, dostępność mediów i możliwość uzyskania pozytywnych decyzji administracyjnych.
Obecnie największe zapotrzebowanie zgłaszane przez deweloperów dotyczy projektów mieszkaniowych. Rynek logistyczny również jest aktywny. Coraz większą rolę odgrywają inwestycje w data center – przygotowujemy kilka projektów w tym segmencie. Biura natomiast nie są na radarach inwestorów – tereny pierwotnie przeznaczone pod ten cel często zmieniają przeznaczenie na cele mieszkalne.
Czy łatwo zmienić przeznaczenie działki?
To skomplikowany proces, ale jeśli nie można przeznaczyć terenu na zwykłe mieszkania na sprzedaż, pozostaje opcja PRS (najem instytucjonalny) lub akademików. Jednak przekształcenia muszą być zgodne z lokalnym planem zagospodarowania. W wielu przypadkach planiści mają wizję sprzeczną z oczekiwaniami właścicieli. Przykładem jest warszawski Raków – w naszej ocenie teren idealnie nadaje się na kontynuację funkcji mieszkaniowej, gdzie w planie jednak przewidziano dla dużej ich części logistykę i produkcję. Czy rzeczywiście najlepszym rozwiązaniem dla takiego obszaru są rozjeżdżające ulice ciężarówki, skoro potencjalni mieszkańcy mogliby korzystać z transportu szynowego, będącego w zasięgu kilku kroków od dostępnych dla dewelopmentu działek?
A co z terenami bez planów?
Sektor prywatny działa prężnie i dynamicznie dostosowuje się do zmian. Niestety, po stronie administracji często panuje przekonanie, że „jakoś to będzie”. Smutne jest to, że proces uchwalania aktów planistycznych potrafi trwać nawet dwadzieścia lat. Albo weźmy przykład warszawskiego studium zagospodarowania przestrzennego – tworzone przez lata z ogromnym nakładem czasu, pracy i środków, okazało się nieaktualne w momencie jego ukończenia z uwagi na nowelizację ustawy o planowaniu przestrzennym i innych ustaw. Miasta się zmieniają, podobnie jak potrzeby mieszkańców, co po pandemii widać szczególnie wyraźnie.
Współczesne planowanie przestrzenne powinno opierać się na elastyczności, szybkim dostosowywaniu się do dynamicznych zmian potrzeb społeczeństwa, mentalności kupujących i nieprzewidywalnych wydarzeń geopolitycznych. Wiele mówi się o tym, że nie można budować monofunkcyjnych osiedli – pełna zgoda, tylko że zmiana powinna nastąpić na poziomie planowania przestrzennego. Sztywne określanie przeznaczenia gruntu powinno zostać zastąpione koncepcją wielofunkcyjnego wykorzystania działki. Dzięki temu nieruchomości mogą pełnić różne funkcje i na przestrzeni lat być wszechstronnie adaptowane zgodnie z realnymi potrzebami mieszkańców. Urbanistyka powinna określać parametry dotyczące wysokości i intensywności zabudowy, pozostawiając możliwość wyboru przeznaczenia pod biura, mieszkania czy inne usługi użytkowników. Im większa dowolność w kreowaniu funkcji, tym lepsza jakość architektury. Myślę, że nie bez powodu najlepsze realizacje oglądamy w miastach, gdzie proces uzyskiwania pozwoleń jest krótszy. Ma to bezpośrednie przełożenie na finalny koszt inwestycji. Mieszkam w stolicy i ubolewam nad tym, że wysokiej jakości architektura jest pochłaniana przez rosnące koszty wynikające z wieloletniego procesu uzyskiwania pozwoleń.
Jakie czynniki najbardziej wpływają na rynek i jakie będą największe wyzwania dla land deweloperów w najbliższych latach?
Najbardziej na branżę wpływają niejednolite podejście do planowania przestrzennego, niejasne procedury wydłużające procesy inwestycyjne. Głośna w ostatnim czasie kwestia deregulacji, uproszczenia przepisów oraz usprawnienia procesów jest bardzo potrzebna w obszarze nieruchomości. Myślę, że osoby spoza branży zupełnie nie mają świadomości, jak długo trwa proces przedinwestycyjny. My ciągle na coś czekamy. W Europie Zachodniej kryzys mieszkaniowy jest palącym problemem, który regularnie wywołuje protesty. Temat polityki mieszkaniowej w Polsce powinien być priorytetem zarówno dla samorządów, jak i administracji centralnej. Już ponad 1,5 roku temu jako Greenfields zwracaliśmy uwagę na kwestię mieszkań socjalnych w ramach inwestycji deweloperskich, które mogłyby być przekazywane władzom lokalnym. Dziś ten temat wykorzystywany jest w kampaniach wyborczych, ale brakuje praktycznych rozwiązań. Polityki mieszkaniowej nie tworzy się na rok, dwa, trzy. Firmy z taką wiedzą i doświadczeniem jak nasza mogłyby być dużym wsparciem i partnerem dla miast, w których działamy. Potrzebna jest otwartość i przestrzeń do dialogu. Mamy bardzo wiele pomysłów, które można by przekuć w projekty tanich mieszkań dostępnych dla młodych i rodzin. Czy nasz głos będzie wysłuchany? Zobaczymy, na pewno będziemy kontynuować nasze wysiłki na rzecz większej dostępności mieszkań.
Jakie plany ma Greenfields na kolejne lata?
W najbliższych latach chcemy mocniej zaangażować się w transformację energetyczną, stawiając na fotowoltaikę i centra danych, choć ten obszar również wiąże się z dużymi barierami natury infrastrukturalnej. Rozmawiamy z największymi firmami technologicznymi i mamy już pierwsze sukcesy w dostarczeniu terenów inwestycyjnych pod te funkcje. Prowadzimy również kilka niszowych procesów. W mieszkaniówce planujemy skupić się na jakości – naszym celem jest tworzenie multifunkcyjnych osiedli, które zapewnią mieszkańcom komfort i przestrzeń do wspólnego spędzania czasu. Mamy projekty, nad którymi pracujemy od lat – są to lokalizacje dobre zarówno dla miasta, jak i mieszkańców. Chcielibyśmy doprowadzić je do realizacji, jednak wiele zależy od procedur: specustaw, uchwał, ZPI czy uwzględnienia naszych uwag w planach ogólnych. Kluczowym wyzwaniem pozostają relacje z tymi, bez których nie zaawansujemy naszej pracy. Chcielibyśmy możliwości merytorycznych rozmów o naszych projektach z planistami i decydentami w urzędzie. Zdarza się jednak, że zamiast dialogu mierzymy się z długim oczekiwaniem na odpowiedź. Przygotowujemy setki stron dokumentacji, które są odsyłane z enigmatycznym feedbackiem i bez możliwości odpowiedzi oraz komentarza z naszej strony. Tymczasem jedno spotkanie lub telefon wystarczyłyby, by wymienić się opiniami i oczekiwaniami, oszczędzając czas obu stronom.
Naszym celem jest dostarczanie gruntów, które od razu mogą być zabudowane, minimalizując ryzyko i czas inwestycji dla deweloperów. To wysiłek, który być może przełoży się na tańsze mieszkania. Będziemy także kontynuować działania związane z analizą trendów rynkowych, aby dostarczać inwestorom rozwiązania dopasowane do zmieniających się realiów. Rynek gruntów nieustannie ewoluuje, ale jedno pozostaje niezmienne – dobre grunty zawsze będą kluczowym aktywem w nieruchomościach.
