Od wielu miesięcy słyszymy o wychodzących z kręgów rządowych pomysłach dotyczących ograniczania „skupowania mieszkań przez fundusze”. Ostatnie propozycje dotyczą dodatkowego opodatkowania takich transakcji. Wydaje się, że pomysłodawcy nie dokonali całościowej analizy tematu. Realizacja takich projektów byłaby bardzo szkodliwa.
Szkodliwa nie tylko dla rynku, ale też dla przeciętnego obywatela, co postaram się wykazać poniżej. Nie będę używał terminu „fundusze”, który jest mylący, a raczej „inwestorzy PRS”, tj. podmioty inwestujące w nieruchomości mieszkaniowe w celu ich wynajęcia.
Olbrzymi popyt na najem
Pomysłodawcy ograniczeń wydają się ignorować niezwykle istotny fakt: zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych nie jest równoznaczne z zakupem mieszkania. Przeciwnie, młodsze pokolenie zdecydowanie woli najem. Najem daje elastyczność, której poszukują: w zakresie lokalizacji (nie wiem, gdzie będę studiował czy pracował za rok), metrażu (dziś wystarczy mi 30 mkw., ale może za rok będę wolał 50 mkw.), czy standardu (dziś wolę taniej, ale za rok może będzie mnie stać na mieszkanie z lepszym wyposażeniem czy w lepszej okolicy).
Zakup mieszkania jest obecnie bardzo trudną decyzją – nie tylko ze względu na koszt, ale również ze względu na brak elastyczności oraz długi i żmudny okres „wejścia i wyjścia”. Ograniczenie działalności inwestorów PRS po prostu zamknie wielu młodym ludziom dostęp do własnego lokalu. Należy pogodzić się z faktem, że wiele osób woli wynająć, niż kupić.
Brakujący segment rynku nieruchomości
Potrzebujemy więc nowoczesnego, profesjonalnego rynku najmu instytucjonalnego. Rynek taki właściwie jeszcze nie istnieje. Według danych Knight Frank na koniec 2022 r., w Polsce oferowanych do najmu jest nieco ponad milion mieszkań, z czego tylko około 10 tys. (mniej niż 1 proc.) to mieszkania w zasobie inwestorów PRS.
Rząd powinien zachęcać inwestorów PRS do tworzenia tego rynku, a nie ich zniechęcać. Zapewnią oni spójny, nowoczesny standard, nierzadko połączony z obsługą lokatorów, łatwe procedury wynajmowania i szeroką ofertę. Pomogłoby to z pewnością zaspokoić potrzeby mieszkaniowe szerokiego kręgu zainteresowanych.
Fałszywe widmo wzrostu cen mieszkań
Podwyższenie cen mieszkań na skutek hurtowych zakupów to jeden z wielu mitów PRS. Jest dokładnie odwrotnie. W latach 2020 i 2021 deweloperzy bardzo niechętnie sprzedawali lokale inwestorom PRS. Robili znacznie lepsze marże na sprzedaży indywidualnej. Mieszkania sprzedawane indywidualnym nabywcom były po prostu znacznie droższe niż te sprzedawane inwestorom PRS, którzy nie mogą sobie pozwolić na płacenie zbyt wysokich cen z uwagi na rachunek ekonomiczny (założenia co do poziomu czynszu oraz stopy zwrotu, o czym poniżej).
Wysokie ceny mieszkań to prawo popytu i podaży w praktyce, a nie skutek działalności inwestorów PRS. Ceny w sprzedaży indywidualnej zawsze będą wyższe, co wynika choćby z dyskonta za wolumen.
Fałszywe widmo pustostanów
Kolejny mit to widmo tysięcy mieszkań, które będą kupione przez inwestorów PRS tylko po to, żeby stały puste. Wartość nieruchomości na rynku inwestycyjnym zależy od dochodu, jaki przynosi, czyli od jej wynajęcia. Inwestorzy PRS mają przymus ekonomiczny jak najszybszego wypełnienia swoich mieszkań lokatorami – w przeciwnym wypadku ich kapitał nie pracuje, a nieruchomość traci wartość. Jeżeli więc celem ustawodawcy jest uniknięcie pustostanów mieszkaniowych, to powinien wspierać, a nie ograniczać rynek PRS.
Kto zapłaci ten podatek?
W pewnym uproszczeniu – cena nieruchomości na rynku inwestycyjnym zależy od oczekiwanej wysokości czynszów i zakładanej stopy zwrotu. Z kolei stopa zwrotu zależy od dużej liczby różnych czynników, m.in. lokalizacji i atrakcyjności budynku, a w skali makro: stóp procentowych czy ryzyka kraju (w tym przewidywalności legislacyjnej).
Proponowany podatek będzie kosztem inwestora PRS. Nawiasem mówiąc, w modelowym ujęciu taki inwestor już teraz ma 8 proc. kosztu podatkowego w postaci VAT, którego nie może odzyskać w związku ze zwolnieniem z VAT najmu mieszkaniowego. Jeżeli dodamy do tego kolejne obciążenia o X proc., to inwestor PRS będzie miał następujące wyjścia:
– pogodzić się z niższą stopą zwrotu, co jest mało prawdopodobne w obecnej sytuacji; stopy zwrotu raczej rosną, niż maleją,
– przerzucić ten koszt na dewelopera (niższa cena zakupu),
– przerzucić ten koszt na najemcę (wyższy czynsz),
– zastosować kombinację tych rozwiązań.
Będzie mógł również dojść do wniosku, że Polska nie jest wystarczająco ciekawym rynkiem inwestycyjnym i przekierować środki gdzie indziej. To byłby najgorszy, ale niestety bardzo prawdopodobny, skutek tych regulacji.
Fałszywe widmo wysokich czynszów
Pojawiają się też głosy, że skomasowanie dużej liczby mieszkań w rękach inwestorów PRS może doprowadzić do dużych podwyżek czynszów. Nie wydaje mi się, żeby było to problemem ani w średnim, ani w długim okresie. W średnim okresie rynek PRS w Polsce będzie miał nieduży udział w rynku najmu mieszkaniowego w ogóle (przypomnijmy: obecnie to ok. 1 proc.), a poza tym będzie rynkiem rozproszonym (wielu operatorów). Obydwie te okoliczności przemawiają przeciwko wzrostom czynszów niezwiązanym z grą podaży i popytu.
Jeżeli w długim okresie miałoby dojść do znacznego zwiększenia udziału rynku PRS w rynku najmu mieszkaniowego w ogóle oraz ewentualnie do jakiejś konsolidacji w tym sektorze, to mamy przecież odpowiednie instytucje, takie jak UOKiK, które stoją na straży praw konsumentów. Z pewnością zareagują w razie nadużycia pozycji dominującej.
Odblokowanie rynku budowlanego
W Polsce mamy do czynienia ze strukturalnym niedoborem nowoczesnej substancji mieszkaniowej, w każdym razie w głównych ośrodkach miejskich. Niestety prognozy na przyszłość nie są optymistyczne, a sytuację obecnie znacznie pogarsza fakt, że załamał się rynek sprzedaży indywidualnej. W 2022 r. udzielono aż o 50 proc. kredytów mieszkaniowych mniej niż w roku 2021, a w 2023 będzie jeszcze gorzej. Inwestorzy PRS mogą odblokować ten rynek i po prostu kupić część projektów, które w przeciwnym wypadku nie byłyby nawet zrealizowane. Każda forma wsparcia budowy nowych mieszkań jest dobra, a jeśli polega wyłącznie na nieprzeszkadzaniu, to tym lepiej.
Nie zabijajmy tej kury
Nasz kraj ma szansę na skokowy rozwój: tym razem w sektorze mieszkaniowego najmu instytucjonalnego. Wiele międzynarodowych instytucji finansowych widzi wielki potencjał w tym rynku i jest gotowych zainwestować w niego duże środki. Odbyłoby się to z wielką korzyścią dla naszej gospodarki i dla potrzeb społeczeństwa, szczególnie młodszej jego części.
Rząd powinien koncentrować się na wspieraniu budowy jak największej liczby mieszkań. Nie miejmy złudzeń: jeśli ustawodawca wprowadzi ograniczenia na rynku PRS, to będzie się budować mniej. Ułatwienia w regulacjach planistycznych (lex deweloper) czy budowlanych nie mają żadnego sensu, jeśli drugą ręką ogranicza się krąg nabywców.
Autor komentarza: Piotr Szafarz, partner, szef Zespołu Nieruchomości w Polsce i CEE, Dentons
